1-5月房地產(chǎn)運(yùn)行狀況

首先，先看供給的方面。

2008年1-5月，企業(yè)購(gòu)置土地的面積仍然同比增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地在經(jīng)歷了2005年和2006年兩年負(fù)增長(zhǎng)的情況下，2007年出現(xiàn)了大幅度的上漲，達(dá)到了11%。2008年1-5月繼續(xù)延續(xù)了同比增加的局面，1-5月份房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)和土地面積同比增長(zhǎng)了13.7%，增幅達(dá)到了8.7%。如果從逐月的數(shù)據(jù)來(lái)看，企業(yè)購(gòu)置土地面積和土地活動(dòng)的景氣逐月下降。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2007年的增幅達(dá)到30.2%，是近三年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資最高的增幅。2008年1-5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資延續(xù)了這種高位增長(zhǎng)的局面，同比增長(zhǎng)31.9%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在1、2月份最高，3-5月份小幅下降，1月份最高的增幅是32.9%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資中，究竟哪一種類(lèi)型的物業(yè)帶動(dòng)了投資的高位增長(zhǎng)？從不同的物業(yè)來(lái)看是商品住宅的投資。商品住宅投資在今年前五個(gè)月的增幅是逐月增加的，1-2月的增幅是30.7%，到了1-5月達(dá)到了35%，這說(shuō)明是逐月的增加。商品住宅的投資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重是71.5%，比去年同期增加了1.6%。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增量當(dāng)中，商品住宅投資貢獻(xiàn)了76.5%。

在商品住宅投資當(dāng)中，是90平方米以下的商品住宅大幅度的增長(zhǎng)，帶動(dòng)了商品住宅投資總額的增長(zhǎng)。1-5月份商品住宅中90平方米以下的商品住宅的投資同比增長(zhǎng)了86%，投資比重達(dá)到了18%，比去年同期增加了5.2%，對(duì)商品住宅投資增量的貢獻(xiàn)達(dá)到了50%。

從資金來(lái)源的情況來(lái)看，本年新增來(lái)源的情況逐月下降。2008年前五個(gè)月最高增長(zhǎng)是1、2月份，由1-2月的39%，下降到1-5月的24.3%，同時(shí)受市場(chǎng)需求增長(zhǎng)減緩的影響，房地產(chǎn)資金來(lái)源中，訂金和預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款都呈現(xiàn)了增幅逐月下降的情況。訂金和預(yù)收款從1-2的23.5%，下降到1-5月的21.1%，個(gè)人貸款由1-2月的31.1%，下降到17.5%，累計(jì)增幅比去年同期減少了54%。從這個(gè)數(shù)字可以看得出，市場(chǎng)的需求下降非常明顯。

受貨幣政策的影響，國(guó)內(nèi)貸款的影響也逐步下降的。從1-2月份的36.9%，下降到1-5月的21.5%，銀行的貸款由1-2月份38.3%，下降到1-5月的20.6%，同比下降了6.7%。今年房地產(chǎn)貸款同比下降得非?？?，國(guó)內(nèi)貸款的增幅也是下降的，企業(yè)感受到了資金鏈條的緊張。

從商品房建設(shè)的指標(biāo)來(lái)看，前五個(gè)月商品房建設(shè)的景氣也是逐步下降的，施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積這些指標(biāo)增長(zhǎng)的幅度都是逐月下降。從4月份開(kāi)始，商品房新開(kāi)工面積增幅下降，這說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)工景氣的下降。

從需求來(lái)看，2008年前五個(gè)月的情況都維持負(fù)增長(zhǎng)。1-5月商品房銷(xiāo)售同比減少了7.2%，商品住宅辦公樓和商業(yè)用房的銷(xiāo)售面積同比都持續(xù)下降，且下降的程度都高于一季度。需求增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)是下降的，并從珠三角逐步蔓延到全國(guó)。一季度，全國(guó)八大區(qū)域曾經(jīng)有四個(gè)區(qū)域是增長(zhǎng)的，但所有區(qū)域銷(xiāo)售面積都是同比下降的。大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)下降，部分城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了絕對(duì)值的下降。

從二手房交易的情況來(lái)看，4、5月份部分城市的交易數(shù)額比3月份增加，但比去年同期是負(fù)增長(zhǎng)的。

價(jià)格情況

土地價(jià)格是一季度發(fā)布一次。一季度的土地價(jià)格同比仍然保持了比較高的增幅，上漲了16.5%，其中居民住宅用地上漲了26.7%，但各地的差別很大。

70個(gè)重點(diǎn)城市中有50個(gè)城市的地價(jià)的增幅低于上季度。珠三角地區(qū)主要城市，廣州、深圳、惠州、湛江，2007年四季度開(kāi)始到今年一季度地價(jià)是零增長(zhǎng)。長(zhǎng)三角主要的城市，2008年一季度土地價(jià)格的指數(shù)比上季度略高。環(huán)渤海地區(qū)主要城市中只有北京2008年1季度的土地交易價(jià)格指數(shù)高于上季度，其他城市2008年1季度的土地交易價(jià)格指數(shù)均低于上季度。

房屋租賃的價(jià)格，去年的四季度出現(xiàn)了比較大的幅度的上漲，漲幅達(dá)到了3.1%，尤其是住宅租賃的價(jià)格。今年一季度租賃價(jià)格的指數(shù)比上季度有所下降，仍然比往年同期的價(jià)格指數(shù)高了1%。

從銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降得非常厲害。從逐月的數(shù)字來(lái)看，四、五月份的環(huán)比漲幅是略有下降。

打折銷(xiāo)售將成市場(chǎng)主要現(xiàn)象

房地產(chǎn)市場(chǎng)受預(yù)期回報(bào)的影響比較大，變動(dòng)主要是受未來(lái)回報(bào)，包括未來(lái)經(jīng)濟(jì)景氣變化通貨膨脹的影響。經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)都會(huì)伴隨通貨膨脹。受預(yù)期通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)價(jià)格要先于消費(fèi)品價(jià)格上升。通貨膨脹來(lái)臨的時(shí)候，政府就會(huì)采取緊縮的政策，也會(huì)降低未來(lái)經(jīng)濟(jì)景氣的預(yù)期，房?jī)r(jià)會(huì)減緩甚至出現(xiàn)房?jī)r(jià)的下降，這是理論上的解釋。

當(dāng)前，通貨膨脹的壓力仍然是比較高的，1-5月CPI的增幅是7%以上，壓力最大的是PPI，已經(jīng)創(chuàng)造了三年來(lái)最大的增幅。目前的宏觀調(diào)控仍然是以反通脹為目標(biāo)的。這種背景下，住房需求很難得到刺激和鼓勵(lì)，房地產(chǎn)的供給也會(huì)出現(xiàn)下降。從短期趨勢(shì)來(lái)看，在反通脹為目的的宏觀調(diào)控下，在經(jīng)濟(jì)景氣下降、從緊貨幣政策的預(yù)期下，2008年三季度，房地產(chǎn)企業(yè)將繼續(xù)面臨資金鏈緊張的狀況，打折降價(jià)銷(xiāo)售將成為市場(chǎng)的主要現(xiàn)象。

從房?jī)r(jià)來(lái)看，全國(guó)的房?jī)r(jià)仍然會(huì)以平穩(wěn)為主，因?yàn)槁N尾因素的減少，房?jī)r(jià)同比將繼續(xù)下降。

從未來(lái)的趨勢(shì)來(lái)看，我們建議企業(yè)密切關(guān)注，只有當(dāng)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下滑過(guò)快的風(fēng)險(xiǎn)或通脹壓力出現(xiàn)緩解，信貸從緊政策才可能會(huì)有所放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求增長(zhǎng)才可能有所增加。目前的市場(chǎng)是長(zhǎng)期上漲驅(qū)使下的短期波動(dòng)。