保障性住房放量增長

　　“保障性住房成為2009年的樓市亮點，這是毋庸置疑的。”國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院信息部副主任任旺兵對《中國產經(jīng)新聞》記者表示。保障性住房一方面作為福利性住房供應，從服務型政府角色出發(fā)也會大力支持，同時也符合擴大內需的要求。另一方面，為保證房地產的健康發(fā)展，會進一步加大這方面的投入?！吧踔敛慌懦苯訌拈_發(fā)商手上買上一批房子來增加供應”。

　　“即便是有一天我們的經(jīng)濟發(fā)展得更好了，人民的收入水平更高了，恐怕政府仍然要幫助低收入家庭解決住房困難，換句話說，仍然具有提供保障性住房的責任。”住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥在近期的國務院新聞發(fā)布會上談道。保障性住房供應的增加，一方面可以解決難以通過市場解決住房問題的這部分低收入群體的困難，另一方面，也使得住房市場的供應比較清晰。

　　早在去年年底，住房和城鄉(xiāng)建設部就透露，今后3年，全國將新建200萬套廉租房和400萬套經(jīng)濟適用房，同時完成約220萬戶林業(yè)、農墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造，總投資將超過9000億元。9000億元資金在今后3年投入，平均每年有3000億元。

　　“保障性住房2009年有望放量增長?！辨溂业禺a副總經(jīng)理祁世釗分析認為，9000億元是一個巨大的體量，每年3000億元投入保障房建設，其投資比重占到2007年商品住宅投資的16.66%，對于房地產市場而言，可以肯定，隨著保障房的不斷建設和規(guī)模的不斷增加，保障房在房地產市場所占的份額會逐漸擴大，2009年將會放量增長。

　　以北京為例。根據(jù)北京市房地產交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計顯示，去年年底北京11月份共成交期房商品住宅12479套，成交面積為119.6萬平方米，其中，經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房成交套數(shù)為7026套，成交面積為57.2萬平方米，分別占總成交量的56.3%和47.8%。而保障性住房的總成交量已占去了半壁江山。

　　住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥還表示，在保障性住房工作方面，2009年要進一步強化地方政府的責任?！拔覀兲岢鲇墒〖壵摽傌?、市縣政府抓落實，把保障性住房的目標完成情況納入到是否履行好政府責任的高度上來認識?！?

　　毋庸置疑，保障性住房將是2009年房地產的一個重頭戲?！暗沁@并不能說明保障性住房對于今年樓市的提振有多大，畢竟它不是以盈利為主要目的?！比瓮⒉话驯Ｕ闲宰》靠醋骼瓌臃康禺a市場發(fā)展的大動力。

　　中高檔商品房抗跌性不減

　　“高檔商品房，在土地供給方面，未來國家并不會大力支持，而且還會控制。但控制并不代表高檔商品房不發(fā)展，不需要。因為，中國還存在一部分高檔商品房的消費群體。”中國社會科學院項目評估與戰(zhàn)略規(guī)劃研究中心主任、著名經(jīng)濟學家李京文院士對本報記者表示，“各地政府要根據(jù)實際情況調控。并不是每個地方都需要高端商品房，但像北京、上海、深圳這些大城市仍有很大市場?！?

　　對于高端和低端房市的關系，用北京市市長郭金龍的話說，“兩者消費者群體不同，但并不應對立?！?

　　因此，郭金龍稱，北京需要高端房地產市場。無獨有偶，山東省在近日召開的全省經(jīng)濟工作會議上，也指出2009年“放開”普通商品房消費的“一頭”，目的是擴大中高檔商品房消費需求，“以此實現(xiàn)房地產業(yè)供需銜接，產銷平衡，健康發(fā)展?！?

　　高端商品房，大多數(shù)人無法觸及的領域，卻是2009年房地產發(fā)展的一大亮點。

　　中國房地產及住宅研究會人居環(huán)境委員會副主任委員、專家組組長開彥(開彥博客,開彥新聞,開彥說吧)表示，國家對獨棟別墅用地的禁止導致了其產品的稀缺性，而在后續(xù)項目的開發(fā)中，開發(fā)商也因此會對獨棟別墅趨之若鶩。

　　去年年底，盡管房地產市場連月低迷，然而北京別墅市場卻走出另一番行情。來自于高力國際的調查報告顯示，北京的別墅市場獨樹一幟，表現(xiàn)出較強的區(qū)別性，主要表現(xiàn)為開盤數(shù)量和銷售市場比較平穩(wěn)。而據(jù)北京市房地產網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京別墅項目的整體銷售率較高。2008年三季度高檔別墅平均報價為人民幣27925元/平方米，同比仍增長了18.6%。

　　“商品房不是專門為富人蓋的，但是房地產市場的發(fā)展仍然需要高端商品房的支撐。”李京文說，中國有非常廣泛的消費人群作為高端商品房的支撐力量。隨著中國中產階級人群的不斷擴大，對居住環(huán)境的要求也會越來越高。按照國際機構的統(tǒng)計，中國家庭資產達到百萬美元的財富人群在2007年已達到40萬戶，在全球排第五位。這對于高端房地產項目來說非常有利。

　　從別墅類型方面看，有專家指出，未來的別墅市場將會向經(jīng)濟新型別墅方面發(fā)展，聯(lián)排、疊拼、雙拼等別墅類型的項目將成為供應的主流。郭金龍在談到高端商品房時曾表示，“我們也做過研究，適當?shù)亟迭c價立刻就有人買。要合理的回歸，政府要控制，開發(fā)商也要控制，社會各界也要諒解?！?

　　“因此，適當提高高端商品房的‘性價比’更有利于2009年樓市的健康發(fā)展。”李京文如是說。

　　中低檔商品房價格繼續(xù)走低

　　“如果經(jīng)濟啟動不起來，商品房的價格還會往下掉?！眹野l(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院信息部副主任任旺兵對本報記者說，房地產受宏觀經(jīng)濟的影響較大。“房地產要再次活起來，主要還是靠社會的投入而不是政府。整個房地產市場的基石還是在于商品房?！?

　　“我認為增加保障性住房的供應，不會沖擊商品房市場?！?，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥表示，“增加了保障性住房的供應，會更加穩(wěn)定商品房市 

場的秩序。”但眾多房地產人士認為“保障性住房如果2009年大規(guī)模上市供應，勢必會對商品房造成影響?！?

　　“其實兩種觀點并不矛盾?！比瓮嬖V記者，前者是從秩序上講，后者是從價格上講。保障性住房和商品房的服務對象不同，因此不存在保障性住房爭搶了商品房的消費群體，因為本身低收入群體也無力購買商品房。所以說，從秩序上講，不會沖擊商品房市場。

　　但從價格上講，它又會影響商品房價格，尤其是中低端商品房。任旺兵表示，隨著保障性住房的不斷推出，對周邊商品房價格也會產生影響。加上低迷的市場環(huán)境，高樓面價已經(jīng)喪失了存在的基石。

　　中原華北區(qū)總經(jīng)理李文杰(李文杰博客,李文杰新聞,李文杰說吧)表示，2009年保障性住房的供應量是非常大的，加上2008年沒有賣掉留到2009年的房和2009年推出的35萬~40萬套，總共約50萬套左右。而北京市場每年消化在10萬套，所以供大于求是肯定的。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2007年10月末，全國商品房空置面積為11769萬平方米。而2008年截至8月末，全國商品房空置面積1.3億平方米，同比增長8.7%。截至2008年10月末，全國商品房空置面積達到1.33億平方米，同比增長13.1%，增幅比1~9月提高2.9個百分點。

　　“房子空置并不是由于老百姓都有房子住了，而是房價太高。但房價稍微降了，開發(fā)商又捂盤惜售?！崩罹┪脑菏空f，惜售造成大量存量房。這對今年商品房市場產生了巨大壓力，因此市場價格下調的空間還比較大。

　　商品房市場成了消費者與房地產商之間的博弈場。一面是觀望的心態(tài)，一面是亟待消化的存量房。

　　“讓人們買房靠什么？只有降價。老百姓不希望看到房價過高，政府也不希望房價過高。”任旺兵表示，“從政府層面上來看，金融危機已經(jīng)讓人焦頭爛額。房地產被列為拯救經(jīng)濟的重點行業(yè)之一，只有下大力氣把交易量提上來，才有可能轉暖。

　　因此2009年，房地產市場將面臨來自上下兩面的夾擊，同時開發(fā)商自身的壓力也難以維持下去。“房價會進一步走低，尤其是中低端的商品房?！比瓮f。

　　2009年倒閉潮難現(xiàn)

　　去年年底，喜歡“直言”的華遠集團總裁任志強(任志強博客,任志強新聞,任志強說吧)表示，“房企破產潮”會發(fā)生在2009年。

　　任志強的理由是，現(xiàn)在中國樓市每年有近8億平方米的竣工量，但是2008年的銷售量不到6億平方米。市場積壓的房子，在現(xiàn)在的情況下，兩年也消化不完。另外，部分在2007年拼命增加土地儲備的開發(fā)商，在經(jīng)營上遇到很大困難，因此，某些企業(yè)會破產的說法并不聳人聽聞。任志強表示，2008年因為錢感到緊張的人，可能在今明兩年就沒錢花了。

　　“當資金收緊，房地產界必然要重新洗牌?！比瓮J為樓市進入調整期已是必然，但并不會出現(xiàn)大規(guī)模的倒閉潮。

　　“我們面對不是嚴冬而是倒春寒。”中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞堅持認為，中國經(jīng)濟又好又快發(fā)展基本面沒有變化，所以，中國房地產幾十年形勢還沒有過去。

　　自從去年年底中央實行緊縮的貨幣政策以來，房地產開發(fā)企業(yè)其實已經(jīng)度過了一年的“寒冬”。

　　任旺兵認為，中國與美國的房地產市場存在結構性差異。中國大部分人是靠積蓄買房。他們的償還能力是有保證的 。“現(xiàn)在大多數(shù)房企仍然能通過降價銷售來保證基本的利潤和現(xiàn)金流，但實際是很多房企硬挺著不降價，也說明他們的情況并沒有那么糟糕。”任旺兵表示，另外，商品住房仍然是有一個潛在的巨大需求。

　　國都證券房地產行業(yè)分析師鄒文軍也表示，除個別在2007年泡沫高峰時期拿地進行開發(fā)的項目公司以及過度擴張的房地產企業(yè)外，2009年不會出現(xiàn)大量房企倒閉的情況。

　　其實早在2008年初潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)拋出的“百日劇變論”中就有預言稱：3個月內如果樓市不回暖，房企將出現(xiàn)倒閉潮。但如今，隨著金融危機的加深，“百日劇變”已成為事實，然而房企倒閉潮并沒有到來。

　　“我還沒有聽說大規(guī)模的房地產公司破產。只是聽說在某些地區(qū)有一些不知名的企業(yè)倒掉?！?北京易合房地產有限責任公司經(jīng)紀人楊子恒告訴本報記者，雖然生活艱難，但終歸還是能活下去的。

　　但倒閉潮未現(xiàn)并不代表房地產商們的杞人憂天。防范于未然是2009年房地產企業(yè)應該有的思想。社會科學院財政與貿易經(jīng)濟研究所城市與房地產經(jīng)濟研究室副主任倪鵬飛指出，倒閉潮風險還是存在的，所以希望企業(yè)做好準備及時做出調整。

　　“像打臺球一樣，把整個臺子每個球看好了，再打。每個企業(yè)情況都不同，但是有很多路可以走，并不是我們現(xiàn)在就是死路一條了?！?國務院發(fā)展研究中心社會發(fā)展研究部副局長岳頌東表示，資金鏈要斷的時候，可以抱團取暖，可以相互參股，把資金鏈盤活等等。

　　中央優(yōu)惠政策將更加優(yōu)惠

　　“現(xiàn)在要出臺相關的政策扶持多以消費為主，包括汽車、房地產在內的一些行業(yè)。2009年好的政策會陸陸續(xù)續(xù)出臺，但力度有多大還要根據(jù)房地產的具體情況來決定。”發(fā)改委任旺兵告訴本報記者。

　　當前，國際金融危機對我國經(jīng)濟的影響已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)，房地產業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)，連接著投資和消費。中國人民銀行金融市場司副司長霍穎勵坦言，考慮了與有關政策的銜接，央行已經(jīng)陸續(xù)出臺了很多激勵政策。目前房地產投資信托基金事宜，正在和有關部門會商?！斑@個方案我們打算在會商有關部門后報國務院同意，然后進行試點。 ”

　　楊紅旭(楊紅旭博客,楊紅旭新聞,楊紅旭說吧)表示，國家對優(yōu)質開發(fā)企業(yè)的支持力度會加大，在融資方面,股權融資和債權融資會加大，reits(房地產投資信托基金)會正式推出。

　　“房地產市場的健康發(fā)展，對我國的國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，促進消費，以及改善民生等等都有十分重要的意義。”任旺兵表示，除了金融政策的支持，出于民生訴求的考慮，政府也會加以扶持。

　　地方政府把房地產作為地方發(fā)展的重點，有人擔心會不會導致政策的扭曲？對此，任旺兵表示，政府不會為了扶持而扶持，“房地產地方扶持力度有多大這不是誰說了就算的，老百姓買不買你的房子才是檢驗房地產市場的標準”。

　　財政部稅政司副司長王曉(王曉博客,王曉新聞,王曉說吧)華在國務院新聞發(fā)布會上也對記者表示， 2008年對房地產市場的稅收政策調整比較密集，稅收優(yōu)惠政策的可能有一定的滯后才會顯現(xiàn)出效果。2009年是不是要出臺新政策，要根據(jù)2008年政策的執(zhí)行情況來定。如果執(zhí)行得好,可能會延續(xù)這些政策;如果執(zhí)行得不好，可能會考慮是否有其他更好的政策措施。

　　2009年，一方面扶持性政策仍會陸續(xù)出臺，另一方面，地產商自身也需要調整。任旺兵認為，企業(yè)行為和政府行為共同發(fā)力將保證2009年房地產健康發(fā)展。