隨著梯次消費(fèi)觀念漸入人心，人們越來越認(rèn)可先買二手房作為日后改善住房條件的過渡，為了方便您購買二手房，本版對整個(gè)購房程序以及各環(huán)節(jié)應(yīng)該注意的問題進(jìn)行全面介紹，希望對您有所幫助。

　　

　　一定要確認(rèn)權(quán)屬

　　當(dāng)您通過報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)或中介發(fā)現(xiàn)較為中意的房屋時(shí)首先您要判斷一下賣方的產(chǎn)權(quán)是否完整和可靠，有無共有人，有無抵押以及其它產(chǎn)權(quán)糾紛；您最好到房管部門查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性；另外對于公產(chǎn)房，您還要確認(rèn)原產(chǎn)權(quán)單位是否允許出售。如果房屋的產(chǎn)權(quán)存在問題，建議您千萬不要購買，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，引起許多麻煩。如果是公房，您要驗(yàn)證對方提供的房屋租賃合同。

　　現(xiàn)場看房應(yīng)注意什么

　　一、考察房子的基本情況

　　您要在現(xiàn)場考察房屋建成的年代、土地使用期限、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的一致，房屋的布局是否合理，配套設(shè)施是否齊全完好。您要詳細(xì)看看房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞的情況。

　　二、看看周邊環(huán)境和配套設(shè)施

　　二手房由于建造年代早，因而周邊的配套設(shè)施比較完備，但環(huán)境質(zhì)量較之新房可能會差距很大。購買二手房時(shí)，您要著重考察房屋周圍有無工廠等噪音、有害氣體的污染源，另外還要了解物業(yè)管理情況，包括小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔、綠化等方面情況。對房屋配套設(shè)施設(shè)備的考察主要有：水、電、氣、暖的供應(yīng)情況及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，電視接收的清晰度等等。

　　三、了解房屋的歷史與鄰居

　　您要了解一下這套房子在歷史上都有哪些人住過，什么背景，何種用途，是否發(fā)生過糾紛或案件等不好的事情？鄰居都是什么樣的人？是否能融洽相處等等。

　　如何定價(jià)

　　進(jìn)行了以上兩步工作后，您或許會找到自己滿意的二手房。接下來您要與對方商談價(jià)格、交接時(shí)間和設(shè)備、搬遷、過戶費(fèi)用等方面的問題。

　　二手房交易買賣雙方的角度和心態(tài)各異，賣方總喜歡拿同地區(qū)商品房來類比，開價(jià)與商品房差價(jià)不大；而買方總強(qiáng)調(diào)一個(gè)“舊”字。其實(shí)只要真正站在市場的角度，以房屋的市場價(jià)值為基礎(chǔ)，以供求關(guān)系為參考，具體分析測算，二手房的價(jià)格還是有規(guī)律可循的，主要抓住以下三大因素：

　　房屋因素 房屋竣工后即進(jìn)入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2%；另外舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）扣減10%。此外，樓層對價(jià)格也產(chǎn)生影響：１層和5層為基準(zhǔn)價(jià)，5層和6層為－3%，7層為－5%，3層和4層為＋3%，若是樓頂則－5%；而朝向如無朝南外門窗－5%。

　　環(huán)境因素 環(huán)境因素既有自然的也有社會的，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會對房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨(dú)立封閉小區(qū)分別扣減5%，省、市重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)的＋15%。

　　心理因素 如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價(jià)格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙，心理因素：－8%。

　　現(xiàn)舉某實(shí)例加以驗(yàn)證：某住宅1988年建成，此房位于2樓（共7層），建筑面積51平方米，屬二級地區(qū)，房屋結(jié)構(gòu)為混合一等。“三小”套型：－10%，折舊率12年×（－2%）＝－24%，樓層：－3%，朝向：南北，非小區(qū)和無物業(yè)管理：（－5%）＋（－5%）＝－10%，重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)：＋15%，心理因素：－8%；而當(dāng)?shù)厣唐贩績r(jià)格為4500元／平方米，求得：4500－（4500×24%＋4500×10%＋4500×3%＋4500×8%－4500×15%）＝2700（元／平方米）。因而此房的實(shí)際成交價(jià)格14萬元左右。

　　簽訂合同應(yīng)注意什么

　　簽訂合同需要買賣雙方到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)交易所簽訂，或是通過中介公司簽訂。合同暫時(shí)沒有全市統(tǒng)一的文本，但各區(qū)房地產(chǎn)交易所以及規(guī)范的中介公司基本都有自己的統(tǒng)一參考文本。

　　二手房合同包括以下內(nèi)容：

　?。?、當(dāng)事人的姓名、住所，有助于搞清當(dāng)事人的具體情況、聯(lián)系辦法，以免受騙。

　?。?、標(biāo)的

　　即雙方要進(jìn)行交易的二手房，這是合同的關(guān)鍵。要寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)備設(shè)施等情況；寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，是否共有財(cái)產(chǎn)；原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣；是否存在房屋所有權(quán)糾紛；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文字資料的移交過程。

　　3、價(jià)款

　　寫明總價(jià)款；付款方式；付款條件；如何申請貸款；定金；尾款。

　　4、履行期限、地點(diǎn)、方式

　　寫明交房時(shí)間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；如何尋求中介公司、律師、評估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)偅挥鲇袃r(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理。

　　5、違約責(zé)任說明

　　違約責(zé)任及如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金的計(jì)算與給付；在什么情況下可免責(zé)；擔(dān)保的形式等。

　　6、解決爭議的方式

　　寫明是采取仲裁方式還是訴訟方式，若采取仲裁方式解決爭議，應(yīng)按《仲裁法》的有關(guān)規(guī)定寫明條款。

　　7、合同生效條款

　　合同生效時(shí)間；生效或失效條件；生效或失效期限；致使合同無效的情況；無效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤銷合同的條件；合同無效或被撤銷后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。

　　8、合同中止、終止或解除條款

　　明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補(bǔ)救措施；合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還等。

　　如何辦理交易手續(xù)

　　買賣雙方達(dá)成交易意向之后，到交易管理部門辦理交易手續(xù)。如果您購買的二手房是涉外房產(chǎn)，要到天津市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場管理處交易所辦理。非涉外房產(chǎn)的二手房交易到房屋坐落區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理部門辦理。

　　一、簽訂完買賣合同，付清房款（需要貸款的交付首付款）后，買賣雙方即可攜帶有關(guān)證件資料辦理交易手續(xù)。

　　進(jìn)件后，交易管理部門經(jīng)過現(xiàn)場查勘等程序，確定產(chǎn)權(quán)無糾紛后，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，買賣雙方繳納相關(guān)稅費(fèi)，在30日內(nèi)，核發(fā)房屋所有權(quán)證。具有土地使用權(quán)證的還要到土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。借款人持身份證、貸款銀行提供的劃款進(jìn)賬單和已付款收款憑證等到房屋產(chǎn)權(quán)管理部門領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》。

　　二、辦理二手房交易所需證件資料

　　1、房屋所有權(quán)證（老私產(chǎn)房交易還要提供土地使用證）

　　2、買賣房產(chǎn)合同

　　3、雙方身份證件、戶口簿及購房付款憑證等

　　辦理二手房交易時(shí)，要求交易雙方同時(shí)到有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。如果一方當(dāng)事人不能辦理，要求他人代辦的，代辦人需出具經(jīng)公證的委托書。

　　三、二手房交易需要繳納的稅費(fèi)

　　1、住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)按建筑面積每平方米6元，買、賣雙方各50%

　　2、買方契稅為總房價(jià)的1.5%。

　　3、如果土地是通過劃撥取得的，賣方需繳納土地出讓金1%。

　　房改購房再上市的稅費(fèi)，其中：

　　1、買賣雙方交易手續(xù)費(fèi)0.5%（雙方各付0.25%）

　　2、買方登記費(fèi)0.5%、買方契稅1.5%、賣方土地出讓金1%。

　　各區(qū)縣房管局二手房交易中心地址：

　　和平區(qū)：長沙路95號

　　河西區(qū)：黃埔南路2號

　　河?xùn)|區(qū)：十二經(jīng)路與七緯路交口嘉華大廈三樓（貸款的），不貸款的在以下四個(gè)所辦理：①中山門房管所；②萬新村房管所：武警醫(yī)院對面；③春華房管所：王串場十七段；④大王莊房管所：十二經(jīng)路津塘公路交口。

　　河北區(qū)：金緯路與中山路交口河?xùn)|區(qū)房管局房地產(chǎn)大廈一樓大廳

　　南開區(qū)：南開三馬路（今晚大廈旁）南開區(qū)房地產(chǎn)交易市場

　　紅橋區(qū)：西青道新春街2號紅橋區(qū)房地產(chǎn)交易大廈一樓大廳

　　如何辦貸款

　　如果您不能一次性付款，可以選擇二手房公積金（組合）貸款或按揭貸款。二手房公積金（組合）貸款對象只能是繳存公積金的借款人，而按揭無此限制。

　　一、貸款條件

　　1、具有城鎮(zhèn)常住戶口或其他居留身份。

　　2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信譽(yù)良好，有按期償還貸款本息的能力。

　　3、具有購房合同或協(xié)議。

　　4、必須交納20%以上的購房款。

　　5、能夠提供貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)做抵押或質(zhì)押。

　　6、必須具備承擔(dān)回購責(zé)任第三人。

　　7、貸款房屋具有完全產(chǎn)權(quán)的私房，上市出售的已購公有住房。

　　8、利用公積金貸款的還要連續(xù)繳存公積金兩年以上。

　　二、貸款額度、期限和利率

　　1、貸款的最高額度不超過房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估價(jià)值或房屋實(shí)際交易價(jià)格（以低者為準(zhǔn)）的80%。

　　2、貸款最長期限20年；組合貸款中公積金貸款期限和自營性個(gè)人住房貸款期限應(yīng)當(dāng)相同。借款人的年齡與申請貸款期限之和原則上不得超過其法定退休年齡。

　　3、公積金（組合）貸款的利率：從2003年1月1日，公積金貸款期限在５年以下（含５年）的，月利率為３‰，貸款期限５年到３０年的，月利率為３．３７５‰；按揭貸款期限在５年以下（含５年）的，月利率為３．９７５‰，貸款期限５年到３０年的，月利率為４．２‰。

　　三、公積金（組合）貸款最高貸款額的計(jì)算方法

　　申請公積金貸款能貸多少錢，要根據(jù)家庭收入、住房公積金余額倍數(shù)、房價(jià)和最高限額四個(gè)條件來確定，四個(gè)條件算出的最小值就是借款人實(shí)際可以獲得的貸款數(shù)額。

　　1、按借款人家庭還貸能力算：

　　貸款額度＝借款人及其配偶月工資總額之和×職工個(gè)人還貸能力系數(shù)×12(月)×貸款年限職工個(gè)人還貸能力系數(shù)按不同貸款期限確定，十年以內(nèi)(含十年)為35%，十至二十年（含二十年）為40%，二十年至三十年為45%。

　　月工資總額＝個(gè)人賬戶上住房公積金月繳額÷（單位繳存率+個(gè)人繳存率）

　　2、按房價(jià)算：

　　購買私產(chǎn)房的貸款額度不超過房屋評估價(jià)值和交易價(jià)格的80%；

　　購買公有現(xiàn)住房，貸款額度不超過所購買住房價(jià)款（住房評估價(jià)值）的70%。

　　3、按公積金繳存余額算：

　　貸款額度不超過借款人夫妻雙方繳存住房公積金余額的15倍。

　　4、貸款最高限額規(guī)定：

　　按市統(tǒng)一規(guī)定的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、事業(yè)單位和內(nèi)資企業(yè)繳存比例繳存住房公積金的，或按規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)降低住房公積金繳存比例的，貸款最高限額為10萬元；借款人夫妻雙方任何一方單位或個(gè)人住房公積金繳存比例超過市統(tǒng)一規(guī)定的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、事業(yè)單位和內(nèi)資企業(yè)繳存標(biāo)準(zhǔn)的，貸款最高限額為12萬元。

　　在不超借款人家庭還貸能力和房價(jià)一定比例的情況下，超過個(gè)人住房公積金貸款額度的部分，借款人可同時(shí)申請銀行個(gè)人住房商業(yè)貸款。

　　四、貸款還款方式：

　　還款有兩種方式：

　　1、等額本息還款方式，貸款期每月以相等的額度平均償還貸款本息，每月還款額計(jì)算公式為： 月還款額＝ 貸款本金×月利率×（1+月利率）還款月數(shù)（1+月利率）還款月數(shù)-1

　　2、等額本金還款方式，每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減，各月還款額計(jì)算公式為： 月還款額＝ 貸款本金 +（本金－已歸還本金累計(jì)額）×月利率×貸款月數(shù)

　　五、貸款程序

　　1、做評估 交易雙方到經(jīng)貸款銀行和產(chǎn)權(quán)管理部門認(rèn)可的，房屋坐落區(qū)縣的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對交易房屋進(jìn)行評估。

　　2、申請貸款 借款人需攜帶下列資料到貸款銀行提出貸款申請。

　　（1）借款人身份證及其復(fù)印件四份；

　?。?）本市戶口本及復(fù)印件二份；

　?。?）借款人住房公積金儲蓄卡。貸款承辦銀行憑借款人住房公積金儲蓄卡打印《住房公積金查詢單》二份，并加蓋貸款承辦銀行業(yè)務(wù)印章；

　?。?）首付款憑證（購房的，提供售房人出具的除貸款以外的全部預(yù)收款憑證）及復(fù)印件四份；

　?。?）借款人正楷人名章；

　?。?）如果使用配偶公積金貸款額度的，需提供配偶身份證及其復(fù)印件三份；配偶住房公積金儲蓄卡。貸款承辦銀行憑配偶住房公積金儲蓄卡打印《住房公積金查詢單》二份；結(jié)婚證或其他證明夫妻關(guān)系的文件及復(fù)印件二份；配偶同意借款人用其住房公積金額度申請貸款的《承諾書》二份；

　?。?）提供經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)管理部門加蓋登記備案章《買賣房產(chǎn)合同》五份；經(jīng)貸款銀行和產(chǎn)權(quán)管理部門共同認(rèn)可的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對交易房屋的評估報(bào)告三份；

　?。?）申請時(shí)提供的辦理擔(dān)保資料：采取抵押擔(dān)保方式的，需提供《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件二份，借款人用共有房產(chǎn)進(jìn)行抵押的，需提供經(jīng)公證的《同意以共有房產(chǎn)抵押保證書》二份；采取質(zhì)押擔(dān)保方式的，需提供住房公積金管理中心和貸款銀行認(rèn)可的國債、銀行存單等有價(jià)證券原件及其復(fù)印件一份；采取保證擔(dān)保方式并用已取得《房屋所有權(quán)證》的住房進(jìn)行反擔(dān)保的，還需提供《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件三份。

　　3、簽劃款協(xié)議書 借款人憑《買賣房產(chǎn)合同》、收款憑證與貸款銀行簽訂借款合同和抵押合同等有關(guān)合同。賣房人同時(shí)持身份證，到貸款銀行與買房人簽訂劃款協(xié)議書。

　　4、辦房屋交易、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移及抵押擔(dān)保手續(xù)

　　當(dāng)買方必須抵押貸款時(shí)，此時(shí)賣方還沒有收到全部售房款的情況下，就必須將房產(chǎn)證同意變更到買方名下，以便買方申請抵押貸款，即在二手房抵押貸款業(yè)務(wù)中是“先抵押，后放款”，因此必須在抵押登記之前先辦理房產(chǎn)過戶，雖然這時(shí)賣房人還沒有收到全部購房款，通常是只收到首付款。

　　交易雙方持身份證、《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》、《買賣房產(chǎn)合同》、賣房人收款憑證等登記要件，到房屋坐落區(qū)縣的產(chǎn)權(quán)管理部門辦理房屋交易、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記和抵押擔(dān)保手續(xù)。

　　辦理住房公積金貸款（組合貸款）有兩種擔(dān)保方式，借款人可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇其中的任何一種。

　　一是，借款人可用自有、共有或第三人房產(chǎn)進(jìn)行抵押。

　　以所購私產(chǎn)房屋作為貸款抵押的，持借款人身份證、預(yù)交款收據(jù)原件、名章、借款合同、抵押合同，填寫《天津市房屋他項(xiàng)權(quán)申請登記表》并加蓋借款人(抵押人)和貸款銀行 (抵押權(quán)人)印章后，到房屋所在地的產(chǎn)權(quán)管理部門辦理《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。

　　購買公有住房產(chǎn)權(quán)并以此作抵押的，抵押雙方憑住房調(diào)劑協(xié)議書、借款合同、抵押合同、收款憑證、身份證、戶口本到房屋坐落地的區(qū)縣房屋產(chǎn)權(quán)管理部門同時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記和房屋抵押手續(xù)。

　　未取得《房屋所有權(quán)證》的私產(chǎn)房，不能辦理抵押手續(xù)。

　　以自有、共有或第三人房產(chǎn)作抵押的，辦理抵押手續(xù)時(shí)，除了抵押雙方外，還需要第三方帶相關(guān)證明到場。

　　二是用國債、銀行定期存單等貸款銀行認(rèn)可的有價(jià)證券進(jìn)行質(zhì)押。借款人持有價(jià)證券交貸款銀行收押保管。

　　5、辦保險(xiǎn)手續(xù) 以房產(chǎn)作為貸款抵押的，借款人到貸款銀行辦理抵押房屋保險(xiǎn)手續(xù)。

　?。?）準(zhǔn)備的資料：借款人持與貸款銀行簽訂的《借款合同》及房屋產(chǎn)權(quán)管理部門頒發(fā)的抵押證明，由貸款銀行代保險(xiǎn)公司辦理房屋保險(xiǎn)手續(xù)。

　?。?）保險(xiǎn)申請：購房和置換住房的，借款人需填寫《個(gè)人貸款抵押房屋投保單》一式一份，交保險(xiǎn)公司。

　　（3）保險(xiǎn)金額：借款人可以按所購建修住房的價(jià)值投保，也可以按貸款本息合計(jì)投保，如房價(jià)低于貸款本息的，保險(xiǎn)金額不得低于貸款本息合計(jì)。（4）簽訂保險(xiǎn)協(xié)議：借款人與保險(xiǎn)公司簽訂《個(gè)人貸款抵押房屋投保單》一式四份，正本交貸款銀行，副本一份交借款人做收據(jù)和憑證，其余兩份保險(xiǎn)公司留存。

　　6、劃款 貸款銀行取得房屋他項(xiàng)權(quán)證后，按借款合同和《買賣房屋合同》，將借款人所貸款項(xiàng)用轉(zhuǎn)賬方式劃轉(zhuǎn)到賣房人在貸款銀行開立的存款戶內(nèi)。

　　六、貸款相關(guān)費(fèi)用

　　1、房屋評估費(fèi)以評估價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，100萬元以下（含100萬元）的為5‰，101—1000萬元的為2.5‰；

　　2、擔(dān)保金：貸款額的0.12%，由中介公司收?。ú煌ㄟ^中介公司的無此費(fèi)用）；

　　3、公證費(fèi)：每筆50元，由公證機(jī)關(guān)收??；

　　4、保險(xiǎn)費(fèi)分兩部分，一部分為財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，費(fèi)率為0.4‰，保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算公式是：保險(xiǎn)金額×0.4‰×保險(xiǎn)系數(shù)；另一部分為還款擔(dān)保險(xiǎn)，費(fèi)率為0.2‰，保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算公式為：保險(xiǎn)金額×0.2‰×保險(xiǎn)系數(shù)；

　　5、他項(xiàng)權(quán)證費(fèi)：由區(qū)房管局產(chǎn)權(quán)部門收取，為每套80元。

　　如何與中介打交道

　　中介是二手房交易中的重要角色和良好途徑，有中介的介入，買房人省力、省心，因?yàn)橹薪橐话阋I房人做如下工作： ① 協(xié)助代辦過戶；②居間中介鑒證（簽訂三方合同）；③錢款委托交接；④貸款全程辦理。其次是使買賣雙方有信譽(yù)保障。尤其是采用貸款購房時(shí)，由于貸款需要先過戶，后付款，單靠買賣雙方一般很難建立起信任，賣方在沒有接到房屋全款的情況下，就把房產(chǎn)過戶給買方，心理上要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。有了中介，雙方都有了信譽(yù)保障。

　　但是，實(shí)踐過程中，出現(xiàn)了不少中介騙人的事情，所以購房人一定要小心房地產(chǎn)中介?；ㄕ?。

　　謊報(bào)面積：即增報(bào)房子的面積，謊報(bào)使用程度。提醒購房人一定要與賣方接觸，調(diào)查真實(shí)情況，仔細(xì)查看有關(guān)資料，實(shí)地查看房屋。

　　避實(shí)就虛：這是中介與買賣雙方簽訂代理委托合同時(shí)最慣用的招數(shù)。在中介、買賣三方簽訂合同時(shí)，某些中介公司制定的格式化合同中，條款對買賣雙方的責(zé)任約定得滴水不漏，并且非?？量?，不管是什么原因造成買賣不能成交，買賣雙方都要支付全部傭金，而合同對中介自己的責(zé)任約定卻非常模糊。這種合同造成的后果將是，不論發(fā)生什么事導(dǎo)致交易無法完成，中介都是沒有損失的，該收的傭金一分都少不了，而買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，中介也只想收了錢躲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)的。

　　暗度陳倉：中介人員完成一筆交易后所得的傭金不多，所以一些中介業(yè)務(wù)員為了自己的私利，會撇開公司私下跟賣方辦理交易。他們成交的交換條件是，業(yè)務(wù)員所收傭金比公司少，但絕對比自己從公司得到的傭金多，互惠互利，一些放盤人就會同意。但這是有風(fēng)險(xiǎn)的，如果買賣雙方交了傭金，賣方也收了買方的訂金，而雙方?jīng)]有簽訂較為正式的合同來約定各自的責(zé)任和義務(wù)，那么以后出了問題，中介業(yè)務(wù)員是不會負(fù)責(zé)的。

　　假裝權(quán)威：關(guān)于房屋交易的有關(guān)法律條文，買賣雙方如果不是業(yè)內(nèi)人士，一般不會有太多的了解，所以，一些不良中介就會假裝權(quán)威，說政府部門是如何規(guī)定的，以說服買賣雙方，趁機(jī)坑騙。

　　空手套白狼：這是中介行業(yè)最慣用的欺騙手法，同時(shí)也最容易使消費(fèi)者上當(dāng)。整個(gè)房屋交易過程中，中介不讓買賣雙方面對面商談，并把賣方放出的價(jià)格有意抬高。如果成交，他們不僅多賺了傭金，而且還“空手套白狼”，從中獲利。

　　建議購房者通過中介買二手房時(shí)，最好找有資質(zhì)的大中介公司，以使您的信譽(yù)有保障。

　　最后，祝您買到滿意的二手房，同時(shí)交易順利。