面對(duì)波瀾迭起的樓市，“觀望”是大部分購(gòu)房者的普遍心態(tài)，尤其是換房一族，選擇在此時(shí)出手的人幾乎寥寥無(wú)幾。在房?jī)r(jià)開始不斷下跌的情況下，他們是如何想、如何做的？記者展開了采訪調(diào)查。

首次置業(yè)者

主要存在三種心態(tài)

近日，記者踩盤發(fā)現(xiàn)，在大量新盤降價(jià)促銷的現(xiàn)狀下，首次置業(yè)者看房數(shù)量明顯增加。業(yè)界人士認(rèn)為，大量新盤的低價(jià)入市，對(duì)首次置業(yè)者的購(gòu)房心理產(chǎn)生了一定的影響，不少原本觀望和推遲買房的消費(fèi)者在種種利好之下，開始重新點(diǎn)燃購(gòu)房的熱情。記者發(fā)現(xiàn)，在目前首次購(gòu)房者的隊(duì)伍中，有三種典型的購(gòu)房群體。

果斷出手型：看準(zhǔn)就買

近期，廣州降價(jià)促銷的樓盤不斷增多，有的直接降價(jià)，有的以比預(yù)期低的報(bào)價(jià)面市，一些地段好、品牌響的樓盤雖然沒(méi)有直接降價(jià)，但也采取“超低折扣、一口價(jià)、抽獎(jiǎng)”等促銷手段來(lái)吸引買家。

單身一族王先生半年前就看中了金沙洲某洋房，但當(dāng)時(shí)15000元／平方米的價(jià)格令他望樓興嘆。上周末，他又去看樓，發(fā)現(xiàn)該盤部分單位折后單價(jià)才7000元/平方米，同時(shí)贈(zèng)送3000~4000元／平方米裝修，折算成毛坯價(jià)，甚至低于周邊限價(jià)房。王先生表示，這樣的促銷手段確實(shí)誘人，是買房的好時(shí)機(jī)，故決定及時(shí)出手。

剛性需求型：為結(jié)婚而買

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，首次置業(yè)者大部分屬于“待婚”年輕一族，在女方“有房才結(jié)婚”的不成文規(guī)定下，結(jié)婚逐漸成了置業(yè)的理由。

今年28歲、在廣州某外企工作3年的張先生，與女友相戀2年，準(zhǔn)備步入婚姻的殿堂。在女友父母“結(jié)婚必須有房”的強(qiáng)烈要求下，張先生也踏上了購(gòu)房之路。沈先生表示自己不太在意房?jī)r(jià)是否在波動(dòng)，最重要的是在結(jié)婚之前買到稱心如意的房子。

猶豫徘徊型：繼續(xù)觀望

目前，市場(chǎng)上存在一批猶豫徘徊著的首次置業(yè)者。他們參加工作不超過(guò)5年，單身，雖然收入不菲，但積蓄有限，在樓價(jià)逐漸走低的現(xiàn)狀下，買，擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)走低；不買，又怕房?jī)r(jià)反彈，錯(cuò)過(guò)購(gòu)房時(shí)機(jī)。在這種心理矛盾下，他們最終選擇觀望。

畢業(yè)4年的余先生目前事業(yè)穩(wěn)定并處于上升期，從去年開始就想買一套大戶型單位，但因房?jī)r(jià)太高而最終放棄。近段時(shí)間，開發(fā)商大打降價(jià)促銷牌，讓余先生看到了希望。在朋友的推薦下，余先生看中了番禺某樓盤一套單價(jià)7000元／平方米的洋房，但最后因擔(dān)心樓價(jià)繼續(xù)下調(diào)而放棄購(gòu)買。

換房一族

普遍選擇“再等等”

近一兩年房?jī)r(jià)高企、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)偏大的供應(yīng)環(huán)境，決定了“換房一族”成為近期廣州樓市最大的消費(fèi)群體。然而，自去年年底廣州樓市陷入低迷狀態(tài)以來(lái)，市場(chǎng)觀望氣氛濃郁及投資者的撤離讓成交量持續(xù)下跌。不少有換房需求的消費(fèi)者在這一輪低迷中選擇了等待。半年過(guò)去了，這些有著一定剛性需求的換房一族，面對(duì)如今的市場(chǎng)環(huán)境，是否會(huì)考慮入市購(gòu)買？不少有意換房的消費(fèi)者表示，現(xiàn)在的市場(chǎng)情況，買或不買，對(duì)他們來(lái)說(shuō)都是一個(gè)問(wèn)題。

已經(jīng)有一套兩房單位的董先生表示自己會(huì)再等等，看看房?jī)r(jià)是否繼續(xù)下跌再?zèng)Q定是否買房。董先生目前只有小兩口在廣州居住，妻子已經(jīng)懷孕3個(gè)多月，準(zhǔn)備把父母接過(guò)來(lái)照顧妻子，同時(shí)為了小孩子出生后有足夠的空間，所以打算再購(gòu)買一套稍大的房子。但近幾個(gè)月不斷下跌的房?jī)r(jià)，讓他對(duì)換房的時(shí)機(jī)產(chǎn)生了懷疑。他表示，目前的房子勉強(qiáng)還夠住，換房的需求也不是非常迫切，在房?jī)r(jià)極不穩(wěn)定的情況下，還是把這一計(jì)劃暫時(shí)擱置。同時(shí)，他還表示即便現(xiàn)在換房，也擔(dān)心現(xiàn)有的房產(chǎn)賣不出一個(gè)理想的價(jià)格，而且第二套房產(chǎn)需要四成首期款，在資金不充裕的情況下，再買一套房會(huì)加大生活壓力，進(jìn)而影響生活質(zhì)量。

從記者的接觸中，董先生的想法可以說(shuō)代表了不少換房一族的心聲。對(duì)于這一類人群來(lái)說(shuō)，購(gòu)房的目的并不僅僅是滿足住房需求，而更多是為了改善住房條件和居住質(zhì)量。在近期市場(chǎng)低迷、房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的情況下，資金并不充裕、剛性需求不是太強(qiáng)烈的他們，更多會(huì)選擇等待和觀望。

另外，在“90/70”政策實(shí)施兩年多之后，越來(lái)越多的中小戶型項(xiàng)目開始浮出水面。部分有意換房的消費(fèi)者擔(dān)心未來(lái)在中小戶型占據(jù)供應(yīng)主力的情況下，符合他們需求的中大戶型產(chǎn)品會(huì)因?yàn)楣?yīng)量減少而令價(jià)格繼續(xù)堅(jiān)挺甚至走高，因此在猶豫是否該買房。

付款方式

一次性付款比例提高

日前記者從市場(chǎng)了解到，房貸新政實(shí)施后，購(gòu)房者選擇一次性付款、公積金貸款的比例有明顯提高，商業(yè)貸款的比例明顯減少，專家分析認(rèn)為，這主要是受到了房貸審批從嚴(yán)以及利率提高的雙重影響。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份購(gòu)房者選擇一次性付款的比例環(huán)比增加0.6個(gè)百分點(diǎn)，比新政出臺(tái)前的去年9月增加了5.8個(gè)百分點(diǎn)，表明廣州部分購(gòu)房者的支付能力比較強(qiáng)勁，無(wú)論是房貸新政還是加息，對(duì)其的實(shí)質(zhì)影響都比較有限。

滿堂紅星河灣分店主管表示，近期買房的都是自住客，而且出手闊綽，總價(jià)一兩百萬(wàn)元的豪宅一次性付款的大有人在。

不過(guò)，連續(xù)多次加息還是讓不少有實(shí)力的置業(yè)者放棄了貸款的打算。有置業(yè)者表示，現(xiàn)在存款的利率低得可憐，股票市場(chǎng)的波動(dòng)又太大，因此與其把錢存在銀行，不如一次性把房款付清，既可以少付一點(diǎn)利息，也讓自己更加省心。

公積金貸款受追捧

統(tǒng)計(jì)還顯示，自2007年9月底房貸新政出臺(tái)以來(lái)，廣州二手住宅購(gòu)房者當(dāng)中，公積金貸款的比例逐漸提高，今年2月公積金貸款的比例比去年9月增加近10個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，商業(yè)貸款的比例逐漸下降。

公積金貸款比例的提高，主要與多次加息后利率的優(yōu)惠更加明顯有關(guān)。以貸款40萬(wàn)元、20年、等額本息還款法為例：假如執(zhí)行首次置業(yè)的優(yōu)惠利率，商業(yè)貸款的的月供金額為3019元/月，公積金貸款的月供金額為2689元/月，后者的月供比前者少330元/月，20年共省79200元；假如按第二套房計(jì)算，貸款利率上調(diào)10%之后，商業(yè)貸款的月供金額為3499元/月，公積金貸款的月供金額2806元/月，相差694元/月，20年共節(jié)省166560元，也就是說(shuō)，同等金額的房貸，按第二套房貸款利率執(zhí)行，比按首次置業(yè)貸款優(yōu)惠利率執(zhí)行至少要多交一倍的錢。

億達(dá)按揭市場(chǎng)部有關(guān)人士預(yù)測(cè)，經(jīng)過(guò)2007年的六次加息，公積金貸款比商業(yè)性貸款在利率上的優(yōu)勢(shì)更為明顯；同時(shí)，公積金貸款上限的上升，使組合貸款比例減少，純公積金貸款比例上升的可能性增大。

記者點(diǎn)評(píng)

管好口袋最重要

這段時(shí)間最火爆的話題無(wú)疑是第二套房貸。

曾經(jīng)一度風(fēng)風(fēng)火火的政策，從通知到細(xì)則再到落實(shí)，像一條流水線順利過(guò)渡，然而，部分銀行卻遮遮掩掩地“松動(dòng)”。這幾天，市場(chǎng)上傳出二套房貸有放松跡象的消息，刨根究底，最終目的無(wú)非是想讓持幣觀望者誤以為政策要變而趕快買房。事實(shí)上，開發(fā)商主宰不了房地產(chǎn)走勢(shì)，具有足夠影響力的是銀行。

2007年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出08年開始實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策，但是，我們看到的卻是朝令夕改。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，不論實(shí)力大小，對(duì)銀行信貸資金的依賴程度都非常高。開發(fā)商的“捂盤”、“捂地”行為，如果沒(méi)有銀行“幫襯”，是不可能存在的，沒(méi)有一個(gè)開發(fā)商會(huì)把自己的錢放在房地產(chǎn)的賭桌上；另一方面，大部分購(gòu)房者都必須依靠銀行信貸資金支持。這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，銀行的住房按揭貸款“功不可沒(méi)”。

銀行政策由緊變松，無(wú)非是想讓持幣觀望者的錢交給銀行，但是今年的市場(chǎng)將不再如它所愿。股民大量資金被套，加上加息等一系列金融政策，讓樓市交易量直接受連累的同時(shí)，也讓銀行受挫。于是，為了扭轉(zhuǎn)這個(gè)僵局，有銀行開始謀劃“變把戲”。

現(xiàn)金為王，是資本市場(chǎng)的真理。其實(shí)，只要保管好自己的口袋，就可以不管銀行如何“變把戲”了。