2008年的樓市，到處充斥著降價(jià)的報(bào)道，拐點(diǎn)、轉(zhuǎn)折、泡沫四處散播……究竟臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)什么態(tài)勢(shì)？2008年，臨沂樓市將轉(zhuǎn)向何方？要買(mǎi)房的人們又將如何做出選擇？房地產(chǎn)進(jìn)入“民生時(shí)代”的時(shí)，記者多方調(diào)查采訪，向市場(chǎng)尋求市民想要的答案。
1、2008年房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲嗎？
在諸多影響購(gòu)房者的因素中，房?jī)r(jià)是購(gòu)房者考慮最多的。近段時(shí)間媒體關(guān)于深圳房?jī)r(jià)連續(xù)下跌，導(dǎo)致樓市成交量持續(xù)減少的報(bào)道，引起市民們的關(guān)注。2008年，臨沂的房市是會(huì)繼續(xù)上漲還是會(huì)出現(xiàn)回落？市場(chǎng)的不明朗讓許多購(gòu)房者持觀望態(tài)度，并陷入了兩難的境地：不買(mǎi)吧，害怕房?jī)r(jià)再漲，到時(shí)候買(mǎi)不起；買(mǎi)呢，又害怕房?jī)r(jià)跌了，自己吃虧。因此只好將原先的購(gòu)房計(jì)劃推遲，等看看市場(chǎng)情況再說(shuō)。
蘭山區(qū)的李先生就是“購(gòu)房觀望族”中的一員，李先生原打算過(guò)年之后買(mǎi)房，但看著大城市房?jī)r(jià)下跌的消息，還有一些專(zhuān)家的預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)下跌觀點(diǎn)，李先生又有些猶豫了，他擔(dān)心如果房?jī)r(jià)下跌，他辛辛苦苦攢了大半輩子的30萬(wàn)元就有些“扔得不值了”，所以他想等等再說(shuō)。
“ 臨沂的房?jī)r(jià)還沒(méi)有達(dá)到城市應(yīng)有的水平，肯定降不了……”采訪中，一位臨沂業(yè)內(nèi)房產(chǎn)人士表示，近幾年，人們都感覺(jué)到樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量的不斷增加加上國(guó)家相關(guān)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，必然會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的下降，覺(jué)得房?jī)r(jià)再漲就不可想象?？涩F(xiàn)實(shí)的情況是，房?jī)r(jià)仍每年都在漲，今年也不會(huì)例外。
采訪中，許多業(yè)內(nèi)人士對(duì)臨沂的房?jī)r(jià)很有信心，他們認(rèn)為由于拆遷力度加大、外來(lái)人口大量涌入、城市化進(jìn)程加速等原因，臨沂的房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，只會(huì)比前幾年漲幅更小的范圍內(nèi)逐步穩(wěn)定增長(zhǎng)?！百I(mǎi)房要趁早，你不買(mǎi)有人買(mǎi)。投資者觀望可能有道理，但如果是自住者，就沒(méi)必要了，因?yàn)槟銢](méi)指望房子能給你帶來(lái)財(cái)富。購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況，不要可以去等或可以去買(mǎi)?！?/FONT>
2、2008年買(mǎi)房，要區(qū)位還是要價(jià)格？
近些年，臨沂的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)生水起，整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一路上揚(yáng)，整體平均價(jià)格已經(jīng)逼近3000元大關(guān)，濱河板塊價(jià)格早已突破3000元關(guān)口，奔向4000元高點(diǎn)。即使是剛剛興建兩三年的南坊片區(qū)，整個(gè)樓市價(jià)格也已達(dá)到3000元以上。而一河之隔的河?xùn)|，價(jià)格普遍在2500元左右浮動(dòng)，水景明珠、東旭第一城等均打出了起價(jià)2500元的廣告語(yǔ)。這與對(duì)岸形成了鮮明的對(duì)比，價(jià)格懸殊1500元左右；即使同在河西，價(jià)格也并非一條直線(xiàn)，位于羅莊濱河板塊的清水灣、觀天下花園，整體價(jià)格在3000元至3500元之間，而此區(qū)域部分樓盤(pán)則打出了1800元的超低價(jià)。
在這樣的市場(chǎng)形勢(shì)下，是選擇區(qū)位還是選擇價(jià)格？業(yè)內(nèi)人士給了我們建議。
目前購(gòu)房主流人群有兩種，一是購(gòu)買(mǎi)用于自住的人群，這個(gè)人群傾向于中小戶(hù)型，尤其以100㎡以下的住宅為主要需求，這個(gè)比例大概占到整個(gè)市場(chǎng)的70%，這一人群比較在乎房子的價(jià)格，可以說(shuō)是價(jià)格主導(dǎo)型人群；另外一個(gè)人群是投資型人群，這一人群的主要特點(diǎn)是：購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，重復(fù)購(gòu)買(mǎi)率高，看重區(qū)位和升值潛力，不太在乎價(jià)格，可以說(shuō)是區(qū)位主導(dǎo)型人群。
從臨沂目前的實(shí)際情況來(lái)看，這一特征在沂河花園等項(xiàng)目反應(yīng)比較明顯，據(jù)了解，沂河花園重復(fù)置業(yè)率高達(dá)40%以上，這一數(shù)據(jù)也足見(jiàn)投資型人群的消費(fèi)潛力。相對(duì)濱河板塊高比例的投資型住宅。河?xùn)|、羅莊以及蘭山區(qū)西部區(qū)域，則以自住的比例為主。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士建議具備一定消費(fèi)能力并具有投資意識(shí)的人群，可以?xún)A向于選擇區(qū)位較好的住宅，而以結(jié)婚和自住為主要需求的人群，可以?xún)A向選擇價(jià)格較為優(yōu)勢(shì)的住宅。
3、今年適合買(mǎi)房嗎？什么時(shí)候買(mǎi)？買(mǎi)什么房最劃算？
“雖然現(xiàn)在樓市進(jìn)入調(diào)整期，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，樓市并沒(méi)有進(jìn)入冬天，消費(fèi)者在買(mǎi)房時(shí)一定要理性分析，不要盲目跟從，一旦有性?xún)r(jià)比高的產(chǎn)品，就果斷買(mǎi)入?！睒I(yè)內(nèi)人士張先生表示，今年適合買(mǎi)房，特別是上半年買(mǎi)房，擁有市場(chǎng)放量充沛、房?jī)r(jià)平穩(wěn)、開(kāi)發(fā)商較為理性、購(gòu)房實(shí)惠多等時(shí)機(jī)優(yōu)勢(shì)；而待奧運(yùn)前后，股市、樓市等受宏觀面影響，整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)都會(huì)表現(xiàn)出比較繁榮的一面，到時(shí)房?jī)r(jià)極有可能站在一個(gè)新的高位。
買(mǎi)什么樣的房則要根據(jù)各人需求和經(jīng)濟(jì)狀況決定。如一些準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人，結(jié)婚后所面對(duì)工作和生活的壓力，讓他想跟父母同住，但又擔(dān)心兩代人因生活習(xí)慣不同產(chǎn)生矛盾，由此便讓部分購(gòu)房者產(chǎn)生了在同一樓盤(pán)的同一棟樓，甚至是同一樓層買(mǎi)房的想法。這樣一來(lái)，與父母既能相互照顧，又保留了各自獨(dú)立的空間。對(duì)于擁有這種需求的購(gòu)房者，擁有教育、醫(yī)療等周邊配套設(shè)施齊全的樓盤(pán)受到了他們的青睞，方便孩子上學(xué)的教育環(huán)境、關(guān)乎老人健康的醫(yī)療環(huán)境、適宜老人安度晚年的綠化環(huán)境等都成為決定他們購(gòu)房的要素。
另外一些年輕的單身市民，手中的資金可能不是很寬裕，但卻想結(jié)束租房生活或與父母同住的生活。因此他們會(huì)比較青睞于一些小戶(hù)型住房。從外灘明珠到臺(tái)北新城，從中橋豪庭的SOHO到聯(lián)安現(xiàn)代城的酒店公寓，從城建時(shí)代廣場(chǎng)到龍騰華景，從開(kāi)元上城的5號(hào)院到久隆國(guó)際城市廣場(chǎng)的精裝公寓，臨沂的小戶(hù)型產(chǎn)品價(jià)格一路飄紅，到2007年，一些品質(zhì)較高的精裝小戶(hù)型已經(jīng)沖至4500元。而這些小戶(hù)型的終端使用群體多數(shù)為年輕人和小公司，他們對(duì)時(shí)間和效率的要求是第一位的，所以限定了這種產(chǎn)品的地域范圍，即只有在城市中心區(qū)，才能最大程度體現(xiàn)出小戶(hù)型的優(yōu)勢(shì)。
因此，什么時(shí)候買(mǎi)房，買(mǎi)什么樣的房，都應(yīng)根據(jù)個(gè)人實(shí)際收出情況和需求決定。適合自己的，永遠(yuǎn)是最好的。
4、今年房貸利率是否繼續(xù)上調(diào)？上調(diào)多少？
2007年中國(guó)人民銀行先后6次加息后，五年期以上個(gè)人貸款基準(zhǔn)利率由2007年年初的6.84% 增加到現(xiàn)行的7.83% ，個(gè)人住房按揭貸款的優(yōu)惠利率也由年初的5.81% 增加到6.65% 。對(duì)浮動(dòng)利率住房按揭貸款而言，調(diào)整后的新利率標(biāo)準(zhǔn)已從今年１月１日起開(kāi)始執(zhí)行。
以10萬(wàn)元人民幣10年期等額本息住房按揭貸款為例，按2007年年初加息前的基準(zhǔn)利率水平計(jì)算，每月應(yīng)還款額為1152.86元，從2008年1月起，每月應(yīng)還款1204.31元，每月要多還50.46元。
2008年，房貸利率是否繼續(xù)上調(diào)？上調(diào)多少？業(yè)內(nèi)人士表示，2008年貸款利率還是會(huì)持續(xù)上調(diào)。國(guó)家將從金融和土地供應(yīng)兩方面加緊調(diào)控，但貸款利率的幅度要根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況而定。加息力度和頻率應(yīng)該會(huì)比2007年小。今年央行出臺(tái)的新房貸政策很可能按市場(chǎng)細(xì)分，做出結(jié)構(gòu)性調(diào)整。如高端市場(chǎng)，可能會(huì)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的相關(guān)政策，而中低端市場(chǎng)，也有可能做政策上的松動(dòng)。但政府的政策總是來(lái)源于市場(chǎng)，加不加息，首先看市場(chǎng)走勢(shì)如何。保持現(xiàn)狀，自然沒(méi)有理由再做調(diào)整；但今年奧運(yùn)會(huì)可能對(duì)樓市、股市帶來(lái)刺激和拉動(dòng)，也有可能進(jìn)而影響到新的房貸政策出臺(tái)。因此，房貸從緊是必然趨勢(shì)，但上調(diào)多少，恐怕誰(shuí)也不好說(shuō)。
