章惠芳，

國際房地產(chǎn)碩士、雙贏置業(yè)營銷機構(gòu)總經(jīng)理

下半年樓市看漲還是看跌？

很多朋友最近老問我"要不要買房"、"房價會漲還是會跌"、"什么時候買房"，尤其是上月舉行的杭州人居展1.5萬套房源的集中放量，以及不少開發(fā)商面臨的資金壓力，一些開發(fā)商的打折現(xiàn)象蔚然成風。

但我認為，對開發(fā)商而言，輕易不會打價格戰(zhàn)，但定價會趨向謹慎。

據(jù)我的觀察，大多數(shù)開發(fā)商目前普遍認為，市場需求仍然存在，就看房子怎么賣，因此一些還沒開盤的樓盤在這樣激烈的市場競爭下，定價將會更加理性實惠。據(jù)了解，位于杭州城北徑山板塊的恒和依山郡將在6月開盤，對外宣稱小高層公寓的開盤均價僅為4500元/平方米；而中海錢塘山水的創(chuàng)新型90平方米號稱送20%的實用面積，價格預(yù)計在12000元/平方米左右，性價比也算是不錯的。

"如果是自住，什么時候都可以買房。"對于買房，我一直有這樣一個觀點。因為是自住，在你有這個支付能力的時候買，并且要買到自己需要和喜歡的房子是最關(guān)鍵的，而不僅僅是房價問題。

對于投資，則要考慮時機和地段，還有選擇何種產(chǎn)品類型等因素。時機是大勢，正所謂"君子藏器于身，待時而動"。地段從大的方面講包含選擇什么城市，在這個城市的什么區(qū)塊投資。至于產(chǎn)品類型，從投資回報率考慮，即使同樣的城市和地段，不同的產(chǎn)品類型如商鋪、寫字樓還是住宅，其投資潛力及未來的升值和投資回報率也是不一樣的。

整體來說，下半年的行情仍將延續(xù)調(diào)整，同時還將出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的情況。筆者認為，現(xiàn)在已不同于去年什么樓盤都好賣的"大牛市"，今年樓市無疑將演繹個股行情，因此板塊、開發(fā)商、樓盤品質(zhì)等各方面的綜合評分將顯得尤為關(guān)鍵。

房價何從何去，是漲是跌？本人以為，不能簡單地下定論。但強者恒強，弱者恒弱，這一基本發(fā)展格局短期會愈演愈烈。

牛刀，地產(chǎn)獨立評論家、中國地產(chǎn)營銷實戰(zhàn)派

中國式次貸危機會不會發(fā)生

深圳高房價泡沫已經(jīng)破了，這是不爭的事實。那么，也許有人會問，深圳半年時間房價跌去了40%，從均價18900元(去年8月)跌至今年5月的11700元，相對價格跌去了7200元，早已超過30%的首期款，為什么斷供的情況不是很普遍？為什么還沒有發(fā)生像美國一樣的次貸危機？

美國次貸危機的衍生動機，與中國房價泡沫迥然不同。次級貸款是美國各大金融機構(gòu)，為了解決一部分暫時無力購房的中低收入人群或收入不很穩(wěn)定的群體，設(shè)計的一種無抵押式購房擔保貸款。因為相對來說，按揭貸款人沒有(或缺乏足夠的)收入/還款能力證明，或者其他負債較重，所以他們的資信條件較"次"，這類房地產(chǎn)的按揭貸款，就被稱為次級按揭貸款。

次貸危機發(fā)生的條件，就是信貸環(huán)境改變、特別是房價停止上漲。為什么這樣說呢？大家知道，次級按揭貸款人的資信狀況，本來就比較差，或缺乏足夠的收入證明，或還存在其他的負債，還不起房貸、違約是很容易發(fā)生的事。但在信貸環(huán)境寬松、或者房價上漲的情況下，放貸機構(gòu)因貸款人違約收不回貸款，它們也可以通過再融資，或者干脆把抵押的房子收回來，再賣出去即可，不虧還賺。但在信貸環(huán)境改變、特別是房價下降的情況下，再融資、或者把抵押的房子收回來再賣就不容易實現(xiàn)，或者辦不到，或者虧損。在較大規(guī)模地、集中地發(fā)生這類事件時，危機就出現(xiàn)了。

而中國的樓市背景與美國不同，中國的高房價是投機者通過炒買炒賣哄抬房價牟取暴利，而斷供現(xiàn)象仍然不普遍的主要原因是，他們還有資金來源。

那么，是不是說中國都是富人炒樓，對他們來講是多賺和少賺的問題？如果真是這樣，那中國的高房價問題就好解決多了。2006年，深圳新房半年期換手率高達35%，可見炒樓那時就已經(jīng)非常瘋狂，只是到了2007年9月才開始無人接盤，房價開始大跌，就是到現(xiàn)在為止，成交仍然低迷。問題就此來了，首先深圳房價暴跌，影響的不僅僅只是深圳，很快蔓延到珠三角和一些二線城市。至于究竟影響面有多大，現(xiàn)在還無法評估。

我們應(yīng)該正視中國房價的這樣一種現(xiàn)象，房價降得越多，成交量逐漸放大。這和美國次貸也不一樣，美國是越降越?jīng)]人買，以致影響整個宏觀經(jīng)濟。而中國房價開始出現(xiàn)一種危險的征兆，即我們稱之為的陰跌，時間越長，跟進的人就越多。比方說，深圳在去年底以來，在目前的價位逐步賣出了一萬多套，那么顯然又套進了一萬多人，隨著時間的推移，這一萬多人炒家的比例在減少，買房自住的人在增多，房價再跌去30%時，那真正的斷供就出現(xiàn)了。

這樣，如果中國發(fā)生房貸危機，其實比美國的次貸危機影響面更廣，后果也會更加嚴重。其在形式上主要的爆發(fā)點，可能是轉(zhuǎn)按揭或加按揭；其在地域上主要的爆發(fā)點，可能是房價最早下跌的城市--深圳。據(jù)了解，僅深圳市在有關(guān)金融機構(gòu)推出轉(zhuǎn)按揭和加按揭以來，這種新房和二手房貸款已達七萬多套，相當于深圳市現(xiàn)在一年的新房總成交量。

楊少鋒，北京聯(lián)達四方經(jīng)紀公司總經(jīng)理，在房地產(chǎn)界以言辭犀利著稱

成交量探底，房價還將下跌

2007年第四季度的時候，開發(fā)商基本上一致口徑，認為成交低迷，年底本來就是傳統(tǒng)的銷售淡季，同時也把問題歸結(jié)為銀行年底周期性的信貸緊縮。

到了今年，樓市傳統(tǒng)的旺季5月已經(jīng)過去，這本是被地產(chǎn)商寄予希望的月份，也是地產(chǎn)商回籠資金的黃金時期。這個月末的實際成交量卻給他們潑了一盆涼水--開發(fā)商原先指望的"紅五月"非但沒有出現(xiàn)，房屋成交量依然沒能止住下滑的腳步。

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)，北京5月住宅簽約共6698套，日均216套，相比2007年同期，成交量同比下跌30%。今年5月，成交量突破300套的僅有四天，2007年5月，北京樓市則有20天成交量都在300套以上，而且大部分都在400套以上。樓市成交的頹勢已經(jīng)一覽無遺。

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)公布數(shù)據(jù)，2008年北京前5個月期房住宅成交量總計25361套，日均簽約168套，相比去年同期42862套的成交量，少了17501套，跌幅同比超過41%。

需要注意的是，如果前幾個月的樓市低迷，業(yè)界還可以找個理由說是開盤項目少導(dǎo)致成交下滑，現(xiàn)在已經(jīng)迎來北京樓市放量高峰了，5月北京約有40個項目開盤，可售期房住宅供應(yīng)量也從4月的8萬套左右上升為8.56萬套。

面對慘淡的樓市現(xiàn)狀，各大項目并不是沒有采取措施，打折、降價、促銷等手段層出不窮，但經(jīng)歷了2007年的瘋狂后，消費者已經(jīng)理性很多。開發(fā)商需要拿出真正的誠意來打動他們，而不能僅僅只是做秀。

2008年第一個銷售旺季已經(jīng)過去，接下來北京樓市只能看奧運會開始后的8、9、10三個月，如果這三個月還不能贏得較好的銷售業(yè)績，北京樓市將徹底進入冰點。

筆者認為，今年一線城市房價普跌，二線城市兩極分化已經(jīng)成為樓市定局，即便是金九銀十到來，對全年的走勢也毫無幫助。而三線城市雖然房價依舊漲幅較大，但由于在房地產(chǎn)行業(yè)中所占比例過小，對整體行業(yè)發(fā)展起不到關(guān)鍵作用。

當前樓市的問題不是沒有需求，而是真實的需求被拒之門外。讓虛漲的房價回落一些，對消費者是好事，對房地產(chǎn)行業(yè)也是好事。

聲音

"現(xiàn)在成交量不旺是在觀望，估計經(jīng)過夏天穩(wěn)中有升之后，9、10月，上海房價可能會有較大幅度上漲。"

--復(fù)旦大學房地產(chǎn)研究中心主任華偉認為，受全國性金融政策預(yù)期影響，上海可能會放松房貸。中低收入人群購房主要靠房貸，所以，將會對樓市有利好。

"從目前北京等城市房地產(chǎn)市場來說，經(jīng)濟保持平穩(wěn)發(fā)展是可以預(yù)期的，同時城鎮(zhèn)人口仍處于快速增長階段，樓市需求將依然旺盛。"

--北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松表示，樓市出現(xiàn)"拐點"應(yīng)該是市場發(fā)展的一種必然。但是，樓市出現(xiàn)"拐點"并不等同于房產(chǎn)價格的絕對量下跌。

"現(xiàn)在房價沒有調(diào)整的城市都將會調(diào)整，這個調(diào)整將會發(fā)生在今年第三季度或第四季度。"

--北京師范大學經(jīng)濟與工商管理學院金融研究中心主任鐘偉提出，目前，廣州地區(qū)房價似乎已經(jīng)調(diào)整到位，因為廣州、深圳二手房交易租賃價格有所上升，這樣使得廣州、深圳地區(qū)有見底的趨勢，而上海房價帶動長三角區(qū)域走勢不樂觀。