算個帳怎么就這么難？

      房價,這一當今社會最為關注的話題,讓我們既愛又恨,它的起起伏伏,直接觸動每個人的神經。在當下這樣一個市場環(huán)境下,開發(fā)商的抬價抑或降價,作為弱勢的購房者都只能被動地接受。

      樓市活躍的時候,開發(fā)商一個子都不會讓,而樓市低迷,市場吃緊時,五花八門的折扣優(yōu)惠紛至沓來,同一個樓盤項目八千一平方米可賣,三千一個平方米也可以賣。面對光怪陸離的行情,我們不僅要問,房價成本到底有多少?

成本,開發(fā)商老婆的胸部?

      段先生至今仍然耿耿于懷,他覺得開發(fā)商像耍猴一樣把他們玩得暈頭轉向,狼狽不堪。

      去年12月購買的蜀都大道某電梯公寓6000多元一平方米,轉眼過了不到兩個月竟然一下子報出4600元一平方米的價格。同一樓盤的項目,在短短的兩個月時間,價格起伏居然高達30%。得知這一消息后,段先生等前期購房的業(yè)主紛紛找到開放商理論,希望能得到相應補償,然而,開發(fā)商并不買賬,還讓他們都想通點——價格“縮水”是正常的市場反應。

      本以為會升值,結果突然就虧進去一坨,很多購房者都難以想通。段先生在接受居周刊采訪時說,為什么開發(fā)商多少都在賣?他們的成本到底有多少?利潤有多高?30%的降幅,那此前的售價那有多高的利潤啊!

       房價成本,成為眾矢之的謎。不管你是有房者還是無房者,在開發(fā)商“明碼標價”的每平方米10000元或每平方米8000元面前,我們都只能是“霧里看花”,越看越糊涂。

      “一套100平方米的電梯公寓成本價是多少?”被訪者均搖搖頭,“這些我們怎么知道!”。在今年春交會期間記者就這一問題采訪了眾多到場市民,令人遺憾的是沒有人知道,但他們卻透露出對此的積極關注。

      “買一套房子首先考慮的就是價格問題,再三衡量的也是價格問題,對于普通老百姓而言,能擁有一套屬于自己的房子是一身的奮斗追求啊?！笔忻駨埾壬寡浴?/P>

      全國政協委員王長德教授在接受有關媒體采訪時指出,房價不是由市場決定,而是聽任開發(fā)商主導。部分房地產商利用信息不充分的市場缺陷,通過各種形式哄抬房價,嚴重損害了消費者的利益。

      時下,樓市正值一個十字路口。房價持續(xù)波動,但不管如何波動,開發(fā)商均能從中獲取不菲的利潤。開發(fā)商都極力否認開發(fā)商暴利的存在。于是,有人提出通過對開發(fā)商核算成本,將其真實成本公布出來解決這一爭議多年的問題。但是,開發(fā)商及相關部門都極力反對。地產大佬任志強針對成本公開居然回言:“公開房價成本,就如同公開自己老婆的胸部有多大一樣,這屬于立法規(guī)定的,也屬于秘密。”

成本公開，少數人的游戲

      其實在幾年前“房價成本公開”就一度成為萬眾矚目的焦點,“福州標本”更是一石激起千層浪,這一被媒體譽為“第一個用準確數據向房價虛高黑幕開戰(zhàn)的范本”的報告正式拉開了“房價成本公開”的序幕。

      繼福州市物價局向社會公布房價成本清單后,江蘇、浙江、上海、北京也步其后塵,但無一例外在實施過程中遭遇重重阻礙,有些地方更是半道就草草收場。

      據福州市提供的該市23個樓盤的成本目錄顯示,當地房地產開發(fā)項目的利潤率平均約為50%,最低的超過20%,最高的超過90%。

      數據在社會上引起軒然大波。然而,公布方福州市物價局卻同樣遭遇尷尬。

      據報道,福州市物價局早在2004年就提出房價成本測算問題,福建省物價局在2005年下發(fā)的相關通知中也將其納入其中,要求各級價格主管部門定期測算并公布不同地段、不同等級普通商品住房開發(fā)建造的平均成本,但沒有一家公布。究其原因,是因為房地產對地方經濟影響重大,“不少物價部門都有顧慮”。

      現實其實是一廂情愿。福州市物價局在此后不久就對外宣布,房價成本清單將可能不再繼續(xù)發(fā)布,浙江物價部門也無奈地要最終放棄公開信息的想法。而江蘇省關于公布房價成本“清單”的要求也成了“一紙空文”。很多地方物價局面對房價成本公開都只是無奈。

      接下來是一些開發(fā)商自發(fā)的成本公布。

      2006年,重慶華宇集團對外公布其項目成本,房價成本將采用菜單式公布,同時公布稅費收取的政策依據。如房屋價格一般包括土地成本、前期費用、建安成本、基礎設施建設費、各種規(guī)費、管理費用、貸款利息、稅金、利潤9大項,最終得出每平方米3000元的成本價。

      2007年,廣州番禺一位包工頭向媒體公布的商品房工程明細賬顯示,實際建筑成本是每平方米不過572元。這還是珠三角的價格,中西部省區(qū)的價格比這個更低,因為人工成本低很多。相比之下,中西部省區(qū)的人工費用只有珠三角的1/2至2/3,鐵工為5元/平方米,木工是10至12元/平方米,泥工為3元/平方米,負責貼外墻瓷磚的人要20元/平方米。

 成都一專業(yè)機構研究人員向記者透露,一般普通住宅(電梯公寓)按照常規(guī)測算其利潤率在10～30%。值得特別提到的是,剛剛閉幕不久春交會期間很多樓盤項目在原有的降價基礎上又大打折扣,推出多重優(yōu)惠促銷手段。如藍光的碧蔓汀,歷史價格6680元/平方米,在春交會期間推出特價房4950元/平方米,簽單最高享受5萬元的讓利優(yōu)惠。類似的讓利在其他樓盤項目中屢見不鮮,開發(fā)商試圖以大幅度的讓利迅速回籠資金,因此可以斷定部分樓盤的利潤已經很低。

      一般而言,房價成本包括土地價格、建安成本、營銷成本、政府稅費四項內容。同時,一些項目運作的隱性成本也占有一定份額,比如融資成本、協議拿地的土地成本等等。隱性成本讓開發(fā)商如履薄冰,這一部分更難進入公開的層面。

      面對各地不斷掀起的房價成本公開浪潮,大部分開放商以及政府部門都站在了反對陣營。記者4月24日致電成都多家知名房地產企業(yè),對方均稱,這一問題屬于企業(yè)“商業(yè)秘密”不便公開,也不會進入企業(yè)議事日程。

      星彥地產成都分公司研究中心副總經理孔祥虎表示,在目前這樣一個市場環(huán)境下,多方信息閉塞,如果要求商品房成本公開,并據此定價,這是一件幾乎沒有可能的事情。