“金九銀十”依照房地產(chǎn)行業(yè)的慣例，應(yīng)屬旺季，我們常說(shuō)的金九銀十，通常是指九月和十月一般為買(mǎi)房的高峰期。開(kāi)發(fā)商在此時(shí)應(yīng)該是收獲的季節(jié)，今年的九月，臨沂的樓市并未出現(xiàn)相應(yīng)的旺市，而今年七天國(guó)慶長(zhǎng)假，仍像去年的國(guó)慶一樣，未能實(shí)現(xiàn)金九銀十的火爆銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。難道臨沂樓市的冬天真的到來(lái)了嗎？
 
    今年全國(guó)一線城市的樓市呈現(xiàn)蕭條，二三線城市一直在相對(duì)平穩(wěn)中發(fā)展，在宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)的影響下，臨沂樓市也不像去年那樣火爆，消費(fèi)者逐步理性，在觀望中選擇自己心儀的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商也在觀望，在定價(jià)上已不像去年的房?jī)r(jià)拉的那樣猛，逐步在戶(hù)型上，景觀上開(kāi)始下功夫，這樣的市場(chǎng)格局相對(duì)理性，但開(kāi)發(fā)商的預(yù)期與消費(fèi)者的觀望還是存在較大的落差。
    今年國(guó)慶期間，我市樓市呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：
    1、外地來(lái)臨沂開(kāi)發(fā)的大開(kāi)發(fā)商為樓市活躍的主角
    鋪天蓋地的廣告打破了樓市的平靜，“97折、準(zhǔn)現(xiàn)房、實(shí)景園林、精裝修“等成為本次國(guó)慶長(zhǎng)假大盤(pán)開(kāi)發(fā)商的主要宣傳賣(mài)點(diǎn)。從本次魯南住博會(huì)上，我們看到藍(lán)灣國(guó)際的綠色生態(tài)展區(qū)到濱河國(guó)際的強(qiáng)勢(shì)推出，再到涑河城邦的亮相等等，臨沂樓市開(kāi)始喧囂起來(lái)。接下來(lái)，還有瀾泊灣、濱河陽(yáng)光、濱河新天地、日月城、冠亞星城等項(xiàng)目的相繼啟動(dòng)，相信今年的樓市必定是這些大盤(pán)唱響主角。本地開(kāi)發(fā)商也在觀望中前行，雖說(shuō)本土開(kāi)發(fā)商實(shí)力在提升，開(kāi)發(fā)量也從去年十來(lái)萬(wàn)平米躍升到三十多萬(wàn)平米的開(kāi)發(fā)規(guī)模，但行銷(xiāo)手段仍然相對(duì)保守，筆者堅(jiān)信這種市場(chǎng)格局在變化中很快將得到調(diào)整。
    去年在預(yù)測(cè)今年的市場(chǎng)行情上曾分析過(guò)今年的開(kāi)發(fā)規(guī)模及市場(chǎng)形式，必定是“地產(chǎn)媒體年”，果不其然得到應(yīng)驗(yàn)。此時(shí)值至年末最后一個(gè)季度，預(yù)計(jì)明年的市場(chǎng)將會(huì)以“地產(chǎn)活動(dòng)年”為主線，在目前大勢(shì)的影響下及競(jìng)爭(zhēng)日臻激烈的市場(chǎng)環(huán)境中，以活動(dòng)的方式找到更加精準(zhǔn)的消費(fèi)群體，將是明年樓市競(jìng)爭(zhēng)的主要特點(diǎn)。地產(chǎn)娛樂(lè)化、地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化、目標(biāo)人群細(xì)分化將是明年各開(kāi)發(fā)商如何實(shí)現(xiàn)較好業(yè)績(jī)考慮的主要因素。
    2、實(shí)景園林、精裝修的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)
    去年一張圖紙，挖個(gè)地基就能實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售50%的景象，再也不可能重現(xiàn)。從宏觀的角度上看，去年樓市的井噴現(xiàn)象已過(guò)去，今年的宏觀形式由快轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展，銀根縮緊、一線城市樓市的泡沫、股市回調(diào)、國(guó)際金融形式的動(dòng)蕩、CPI指數(shù)等眾多名詞我們?cè)诟鞣N媒體上都能看到，宏觀形式的影響，讓開(kāi)發(fā)商的資金鏈開(kāi)始變的緊張，讓消費(fèi)者開(kāi)始觀望。
    中國(guó)人在投資消費(fèi)習(xí)慣來(lái)看向來(lái)有“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的習(xí)慣，從股市的投資表現(xiàn)的淋漓盡致。反觀目前的樓市也就不足為奇。大勢(shì)雖然如此，但購(gòu)房人的置業(yè)需求還是有的，如何能刺激需求，那就需要研究需求，找出對(duì)應(yīng)的供給機(jī)制，當(dāng)找到平衡點(diǎn)，樓市需求必將激活，如供給的價(jià)格、供給產(chǎn)品、供給質(zhì)量、供給環(huán)境等因素。這就是一種供需雙方的博弈，也許會(huì)犧牲一些開(kāi)發(fā)商的利益，但總比斷了資金鏈壓在手里的爛尾樓強(qiáng)。這種博弈是一種讓步，實(shí)惠的是消費(fèi)者，消費(fèi)者理性實(shí)現(xiàn)需求的同時(shí)，當(dāng)然要求環(huán)境、價(jià)格有一定優(yōu)勢(shì)，實(shí)景園林、精裝修的時(shí)代也正是順應(yīng)供需平衡所出現(xiàn)的時(shí)代產(chǎn)物。這就需要開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和對(duì)產(chǎn)品的研究，誰(shuí)把握了市場(chǎng)，誰(shuí)將是市場(chǎng)的受益人。那種光靠圖紙忽悠，光靠造夢(mèng)獲取暴利的時(shí)代已經(jīng)終結(jié)了。靠經(jīng)驗(yàn)主義，拍腦袋的開(kāi)發(fā)商是經(jīng)不住市場(chǎng)考驗(yàn)的。
    3、房?jī)r(jià)降不降還得看政策
    大勢(shì)影響，全國(guó)一線城市紛紛打折銷(xiāo)售，二三線城市房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降？人們?cè)谙M(fèi)時(shí)開(kāi)始觀望。準(zhǔn)確的說(shuō)，如果政府不加大保障住房的建設(shè)力度，房?jī)r(jià)是不會(huì)降的，原材料價(jià)格的上漲、土地實(shí)行招拍掛，各種成本在推高，房?jī)r(jià)如何能降？
    什么是商品房? 商品房是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。它是開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取利潤(rùn)的主要投資產(chǎn)品，既然做為企業(yè)生存發(fā)展的主要來(lái)源，開(kāi)發(fā)商是不會(huì)犧牲太多的利潤(rùn)空間去大幅降價(jià)的，利潤(rùn)是企業(yè)發(fā)展生命線，一邊成本在升高，一邊喊著房?jī)r(jià)要下跌，試想壓縮利潤(rùn)的空間有多大，商家是不會(huì)做虧本的買(mǎi)賣(mài)，房地產(chǎn)這個(gè)投資規(guī)模大，相對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，當(dāng)然以獲得高額利潤(rùn)為主要目標(biāo)，一但利潤(rùn)空間降到開(kāi)發(fā)商在評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，是不會(huì)冒然出手的，“物賤傷農(nóng)”是同樣的道理。
    房地產(chǎn)本身是國(guó)家支柱型產(chǎn)業(yè)，受政策影響極大，既要保證經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，又要保障人人居有其屋的夢(mèng)想，國(guó)家就要承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)成本，今年臨沂提出建設(shè)60萬(wàn)平米的經(jīng)濟(jì)適用房，9日的西城花園1300多個(gè)申請(qǐng)人，申請(qǐng)800套經(jīng)濟(jì)適用房，并順利完成了搖號(hào)。而盛世馨園項(xiàng)目也即將進(jìn)入銷(xiāo)售期，這表明在目前的情況下，臨沂市政府對(duì)確保各階層有房住將政策落實(shí)到了實(shí)處。有時(shí)候開(kāi)發(fā)商也有自己的苦衷，開(kāi)發(fā)商不是布施者，降價(jià)的社會(huì)壓力承受之重。開(kāi)發(fā)商本以開(kāi)發(fā)商品房為主體，保障利潤(rùn)的正常獲取，商品房的消費(fèi)主體應(yīng)該是那些社會(huì)收入較高的階層，這點(diǎn)毋庸置疑。政府在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)上、廉租房的建設(shè)上應(yīng)該成為實(shí)施主體，把土地的成本降低，把稅費(fèi)的成本降低，保障性用房的加大，也就實(shí)現(xiàn)了中低收入實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)想的前提。這個(gè)市場(chǎng)才能相對(duì)規(guī)范，社會(huì)才能和諧，同時(shí)二手房、裝修、家居等中下游行業(yè)才能激活。
    期待明年的樓市再度火起來(lái)，需要政府、開(kāi)發(fā)商的共同努力，祝愿明天會(huì)更好！