從三季度業(yè)績預告來看，房地產(chǎn)公司業(yè)績分化初現(xiàn)端倪。在24家發(fā)布公告的公司中共有16家預增，7家預減，3家虧損。在行業(yè)調整期間，具有規(guī)模的優(yōu)秀公司更易脫穎而出。  

　　公司分化漸顯分明  

　　2008年的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了量價齊縮的調整局面。尤其是商品房成交量同比出現(xiàn)較大幅度下滑。行業(yè)調整將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來劃時代的改變，非理性需求推動的房地產(chǎn)行業(yè)攤大餅式增長時代面臨終結，未來推動行業(yè)增長的新動力將是——外部擴張下的內部整合力。企業(yè)通過內部競爭實現(xiàn)的增長將是行業(yè)未來新的“看點”。  

　　行業(yè)增長方式的轉變，首先產(chǎn)生的是公司間的分化。目前來看，行業(yè)傳統(tǒng)優(yōu)秀公司表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)平均。在2008年1-8月份，保利地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)銷售額增長25.26%，萬科銷售額增長5%，金地集團(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)銷售額增長2.7%，好于行業(yè)整體銷售額同比下降12.7%的水平。  

　　而從三季度業(yè)績預告來看，公司業(yè)績分化也初現(xiàn)端倪。在24家發(fā)布公告的公司中共有16家預增，7家預減，3家虧損。預增中有12家預計增長率在50%以上，此12家中2007年年底預收賬款占當年營業(yè)收入的比例在50%以上的有10家?？梢?，2007年良好的銷售業(yè)績是2008年三季度乃至全年實現(xiàn)增長的重要保證。  

　　從行業(yè)109家房地產(chǎn)公司今年半年報公布的預收賬款來看，其中有31家公司的預收賬款占去年營業(yè)收入的50%以上(去年營業(yè)收入位列前30名的企業(yè)中有16家的預收賬款占營業(yè)收入的50%以上)，12家的預收賬款占去年營業(yè)收入的100%以上?？梢?，即使是在行業(yè)調整階段，也不乏能在未來有良好業(yè)績表現(xiàn)的公司存在，且具有規(guī)模的優(yōu)秀公司更易脫穎而出。  

　　行業(yè)調整給優(yōu)秀公司提供了并購整合的機會。截至9月底，萬科全年共計獲取28個項目，計容積率面積共653.06萬平方米，其中通過并購獲取的項目個數(shù)占89%，項目面積占84%。  

　　整體房價仍將下行  

　　按照中房指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，截至8月，全國商品房全年累計成交量同比下降幅度達14.7%。而據(jù)央行對全國50個大中小城市居民儲蓄調研顯示，8月，居民購房意愿(未來三個月打算買房的居民人數(shù)占比)持續(xù)降至13.3%，創(chuàng)1999年調查開始以來最低水平。  

　　需求的下降一定程度上將改善房地產(chǎn)市場的供求矛盾，但尚未根本扭轉整體供求格局。截至8月，全國商品房銷售面積與竣工面積的比值為1.48，整體供需矛盾依然存在。同時，從中長期來看，按照房地產(chǎn)項目平均3年的開發(fā)周期，預計2008年-2010年全國商品房竣工量為19.57億平方米；按照目前的銷售速度，全國商品房2008-2010年的銷售面積為17.95億平方米，則銷售面積與竣工面積的比值為1.09，供需基本平衡。在供需沒有產(chǎn)生嚴重失衡的情況下，全國整體房價難以發(fā)生劇烈、深度的變動。因此，房地產(chǎn)市場將會保持一個相對平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。  

　　房地產(chǎn)行業(yè)強烈的區(qū)域性特點，不同的區(qū)域市場面臨的調整壓力將明顯不同。數(shù)據(jù)顯示，在全國房地產(chǎn)市場成交萎縮的背景下，一線發(fā)達城市的成交量大幅下挫。1-9月，北京住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)同比下降32.7%，上海住宅成交套數(shù)同比下降33.8%，深圳市內六區(qū)新房成交套數(shù)同比下降34.7%，廣州市內十區(qū)住宅成交套數(shù)同比下降35.4%。  

　　在傳統(tǒng)銷售高潮“金九”當月，依然不改頹勢。數(shù)據(jù)顯示，9月，北京網(wǎng)上住宅簽約套數(shù)環(huán)比下降5.7%，上海住宅成交套數(shù)下降30%，深圳市內六區(qū)新房成交套數(shù)微漲4%，廣州市內十區(qū)住宅成交套數(shù)下降20%。  

　　伴隨成交量的全線大幅下跌，市場供應也各有不同。從去年11月以來，北京可供銷售住宅與已銷售住宅的差值呈喇叭口擴大趨勢，截至今年9月底，按照現(xiàn)在的銷售速度，北京庫存住房大約需要20個月的消化時間。深圳也同樣如此，消化當前庫存新房約需21個月的時間。因此，北京、深圳兩地未來仍將面臨一定的房價下調壓力。相比較而言，上海庫存可售普通住宅所需消化時間不足3個月，市場調整壓力較小。