誰說房價降了？
2008年對于中國是戲劇化的一年：四川地震了、奧運會開了（不知道是賺是賠）、宏觀調(diào)控調(diào)出經(jīng)濟危機了，還有就是聽說房價“降”了。
到處聽說房價“降”了，但我其實沒看到。
待在臨沂項目的售樓處里，經(jīng)常聽到來看房的客戶嘈嘈“人家都降價了，你們家怎么還沒降?。俊?，但是如果問他哪家降了，都說不出個所以然。
打開報紙，都是報道哪里哪里降價了，但無一例外都是說的外地；如果說到本地就用大而話之語焉不詳?shù)姆绞教氯鐦祟}“樓市出現(xiàn)暗價促銷”，正文卻通篇找不到哪家項目怎么個“暗價”法，而且不知道暗價是個啥意思。
有時收到手機短信，也有許多“兩萬買兩房、三萬買三房”、“買幾層、送幾平”之類的廣告（但是從來沒有接到哪個項目打折降價的消息）。
聽客戶的說法、聽媒體的輿論，給人的感覺好象全中國（當然包括臨沂）的房子都在跳樓清倉大甩賣。但是我經(jīng)常也到別人售樓處看看，卻從沒撞上大放血大減價的。
房價降了嗎？臨沂房價到底是降了還是漲了？這個問題我想較個真了。
到處聽說房價“降”了，但我其實沒看到。
待在臨沂項目的售樓處里，經(jīng)常聽到來看房的客戶嘈嘈“人家都降價了，你們家怎么還沒降?。俊?，但是如果問他哪家降了，都說不出個所以然。
打開報紙，都是報道哪里哪里降價了，但無一例外都是說的外地；如果說到本地就用大而話之語焉不詳?shù)姆绞教氯鐦祟}“樓市出現(xiàn)暗價促銷”，正文卻通篇找不到哪家項目怎么個“暗價”法，而且不知道暗價是個啥意思。
有時收到手機短信，也有許多“兩萬買兩房、三萬買三房”、“買幾層、送幾平”之類的廣告（但是從來沒有接到哪個項目打折降價的消息）。
聽客戶的說法、聽媒體的輿論，給人的感覺好象全中國（當然包括臨沂）的房子都在跳樓清倉大甩賣。但是我經(jīng)常也到別人售樓處看看，卻從沒撞上大放血大減價的。
房價降了嗎？臨沂房價到底是降了還是漲了？這個問題我想較個真了。
一、房價降了嗎？
根據(jù)國家統(tǒng)計局的監(jiān)測數(shù)據(jù)，全國房價08年1季度漲幅11.3﹪ ；2季度漲幅 10.9﹪；3季度漲幅10.7﹪；10月份漲幅8.8﹪；11月漲幅10.5﹪。
就成交量來說，據(jù)官方最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國房產(chǎn)成交量與去年同期相比，雖漲勢緩慢，但仍成正比增長。
再看臨沂的情況。根據(jù)臨沂房產(chǎn)網(wǎng)上的統(tǒng)計，臨沂房價08年1季度漲幅5.4﹪；2季度漲幅5.6﹪；3季度漲幅6.5﹪；10月份漲幅6.2﹪，11月漲幅 6.7﹪。
從以上數(shù)據(jù)，可以看出：
（1）全國房價在漲，而不是在降；漲幅在回落。
（2）全國成交量有很大波動。如果細致深究，我們會知道，這是北京、上海、深圳等一線城市在8月份左右，因為新政措施，消費突然觀望、持幣觀望造成的。但是從10月底國家發(fā)布救市政策以來，北京、上海、深圳三市成交量都上漲了。北京深圳環(huán)比上升50﹪，上海環(huán)比上升41.98﹪。
（3）對于臨沂來說，08年房價一路上漲（但是漲幅保持07年的低水平）。
由此，我們可以十分明確，全國房價在漲，臨沂房價在漲。全國房價漲幅和成交量受政策輿論影響有所波動，但臨沂房價和成交量未受影響。
就成交量來說，據(jù)官方最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國房產(chǎn)成交量與去年同期相比，雖漲勢緩慢，但仍成正比增長。
再看臨沂的情況。根據(jù)臨沂房產(chǎn)網(wǎng)上的統(tǒng)計，臨沂房價08年1季度漲幅5.4﹪；2季度漲幅5.6﹪；3季度漲幅6.5﹪；10月份漲幅6.2﹪，11月漲幅 6.7﹪。
從以上數(shù)據(jù)，可以看出：
（1）全國房價在漲，而不是在降；漲幅在回落。
（2）全國成交量有很大波動。如果細致深究，我們會知道，這是北京、上海、深圳等一線城市在8月份左右，因為新政措施，消費突然觀望、持幣觀望造成的。但是從10月底國家發(fā)布救市政策以來，北京、上海、深圳三市成交量都上漲了。北京深圳環(huán)比上升50﹪，上海環(huán)比上升41.98﹪。
（3）對于臨沂來說，08年房價一路上漲（但是漲幅保持07年的低水平）。
由此，我們可以十分明確，全國房價在漲，臨沂房價在漲。全國房價漲幅和成交量受政策輿論影響有所波動，但臨沂房價和成交量未受影響。
二、“降價”傳言哪來的？
既然房價沒降，那那么多降價的傳言從哪里來的呢？“房價降了”明明是個假消息，為什么那么多人傳誦呢？這或許跟中國獨特的國情和意識形態(tài)有關(guān)系。
首先，全國輿論一邊倒與中國政府的統(tǒng)制方式有關(guān)。中國歷來講究“智慧”和“權(quán)謀”（不太在意“理性”和“信用”），做事情講究“以正和，以齊勝”，講究“陽攻陰謀”。宏觀調(diào)控本是西方經(jīng)濟學(xué)中凱恩思理論的運用，強調(diào)政府的經(jīng)濟行為和政策行為對市場的補充。但是這種宏觀調(diào)空在中國不好使，國人都是“辯證法”高手，各經(jīng)濟主體思想太復(fù)雜，不太能協(xié)調(diào)的跟著政府的指揮棒唱歌。
統(tǒng)一思想，統(tǒng)一認識是干好工作的首要前提。于是，輿論引導(dǎo)變得異常重要?？梢哉f“房價降了”的傳言首先是政府暗示的結(jié)果。各新聞媒體準備了大量關(guān)于“降價”的消息，按部就班的發(fā)布。（可笑的時，即使到了世界經(jīng)濟出現(xiàn)危機，國家政策180度大轉(zhuǎn)彎之后，這些事先部署好的“降價”新聞還不絕于報端，逼得政府沒辦法，層層給媒體打招呼喊停）。
縱觀媒體前段關(guān)于“降價”的報道，真是“混淆視聽”的絕佳范例。這些報道有三種常用手段：
（1）經(jīng)常有意混淆“該降”、“會降”和“降了”的區(qū)別，如網(wǎng)上流傳的專家言論：中國樓市的冬天來了，試問此冬天是何意？是到該降價的時候了，還是會降價，抑或是降了？且不說此冬天為何意，單單冬天一詞就已讓眾人浮想聯(lián)翩。
（2）常見狀況是，在A市報道“據(jù)說B市降了”，在B市報道“據(jù)說C市降了”，如：2008年12月齊魯晚報報道：“深圳成交翻倍價格下降”。姑且不論深圳價格下降是否屬實（相距幾千里，實在很難探究），就算深圳價格下降了，山東一定降嗎？記者沒說，讀者感覺是。
（3）更有甚者，是一些含糊其詞不知所云的文章，什么都沒說清楚，但卻很主觀的勸客戶暫時不要買房子。如，12月12日《魯南商報》上面有一篇文章，小標題是“樓市出現(xiàn)暗價促銷”，但是在全文找了好幾遍，就是不知道他說的“暗價”是什么意思（聽起來象“降價”），更不知道是哪家。文章結(jié)尾，大記者英明的指出：“業(yè)內(nèi)分析人士認為，隨著年底回籠資金的壓力進一步加大，一些開發(fā)商可能會采取更加有力的促銷措施?！辈恢肋@句話什么意思。估計業(yè)內(nèi)人士就是大記者本人。
臨沂的媒體輿論主管引導(dǎo)的痕跡就更重了。經(jīng)常在同一份報紙上出現(xiàn)兩篇立意完全相反的報道（與其說是新聞報道，不如說是新聞評論）?？梢韵胍?，如果其中一篇是真實“新聞”，另一篇一定是提前準備好的“舊文”。
首先，全國輿論一邊倒與中國政府的統(tǒng)制方式有關(guān)。中國歷來講究“智慧”和“權(quán)謀”（不太在意“理性”和“信用”），做事情講究“以正和，以齊勝”，講究“陽攻陰謀”。宏觀調(diào)控本是西方經(jīng)濟學(xué)中凱恩思理論的運用，強調(diào)政府的經(jīng)濟行為和政策行為對市場的補充。但是這種宏觀調(diào)空在中國不好使，國人都是“辯證法”高手，各經(jīng)濟主體思想太復(fù)雜，不太能協(xié)調(diào)的跟著政府的指揮棒唱歌。
統(tǒng)一思想，統(tǒng)一認識是干好工作的首要前提。于是，輿論引導(dǎo)變得異常重要?？梢哉f“房價降了”的傳言首先是政府暗示的結(jié)果。各新聞媒體準備了大量關(guān)于“降價”的消息，按部就班的發(fā)布。（可笑的時，即使到了世界經(jīng)濟出現(xiàn)危機，國家政策180度大轉(zhuǎn)彎之后，這些事先部署好的“降價”新聞還不絕于報端，逼得政府沒辦法，層層給媒體打招呼喊停）。
縱觀媒體前段關(guān)于“降價”的報道，真是“混淆視聽”的絕佳范例。這些報道有三種常用手段：
（1）經(jīng)常有意混淆“該降”、“會降”和“降了”的區(qū)別，如網(wǎng)上流傳的專家言論：中國樓市的冬天來了，試問此冬天是何意？是到該降價的時候了，還是會降價，抑或是降了？且不說此冬天為何意，單單冬天一詞就已讓眾人浮想聯(lián)翩。
（2）常見狀況是，在A市報道“據(jù)說B市降了”，在B市報道“據(jù)說C市降了”，如：2008年12月齊魯晚報報道：“深圳成交翻倍價格下降”。姑且不論深圳價格下降是否屬實（相距幾千里，實在很難探究），就算深圳價格下降了，山東一定降嗎？記者沒說，讀者感覺是。
（3）更有甚者，是一些含糊其詞不知所云的文章，什么都沒說清楚，但卻很主觀的勸客戶暫時不要買房子。如，12月12日《魯南商報》上面有一篇文章，小標題是“樓市出現(xiàn)暗價促銷”，但是在全文找了好幾遍，就是不知道他說的“暗價”是什么意思（聽起來象“降價”），更不知道是哪家。文章結(jié)尾，大記者英明的指出：“業(yè)內(nèi)分析人士認為，隨著年底回籠資金的壓力進一步加大，一些開發(fā)商可能會采取更加有力的促銷措施?！辈恢肋@句話什么意思。估計業(yè)內(nèi)人士就是大記者本人。
臨沂的媒體輿論主管引導(dǎo)的痕跡就更重了。經(jīng)常在同一份報紙上出現(xiàn)兩篇立意完全相反的報道（與其說是新聞報道，不如說是新聞評論）?？梢韵胍?，如果其中一篇是真實“新聞”，另一篇一定是提前準備好的“舊文”。
其次，開發(fā)商采取的“防衛(wèi)”措施對降價傳言起了推波助瀾的作用。面對政府強大輿論引導(dǎo)下的消費者觀望，開發(fā)商普遍擔心成交萎靡，紛紛推出各種促銷“花樣”，最主要的有三種：
一是漲價再打折。先把價格調(diào)上去，然后打折，實際成交價不低反高。
二是階段性贈送。如送面積、送家具家電、送物業(yè)費等。反正贈送可以取消，價格不能隨便動。
三是變通付款方式。以降低支付門檻來延緩價格壓力。購房者首付款可以拖后再付，先開首付款發(fā)票給你，把銀行貸款下過來再說。
這些“順應(yīng)輿論，靈活應(yīng)變”的措施并不真正降低房價，但到購房者和媒體的嘴里就成了房價降了的鐵證。
一是漲價再打折。先把價格調(diào)上去，然后打折，實際成交價不低反高。
二是階段性贈送。如送面積、送家具家電、送物業(yè)費等。反正贈送可以取消，價格不能隨便動。
三是變通付款方式。以降低支付門檻來延緩價格壓力。購房者首付款可以拖后再付，先開首付款發(fā)票給你，把銀行貸款下過來再說。
這些“順應(yīng)輿論，靈活應(yīng)變”的措施并不真正降低房價，但到購房者和媒體的嘴里就成了房價降了的鐵證。
最后，“房價降了“的訛傳與中國民眾的文化特質(zhì)也有相當關(guān)系。人們總是把自己的良好愿望當作已經(jīng)在某個地方實現(xiàn)的事情來傳揚。社會沒有什么，人們就創(chuàng)造什么。司法缺少公平，就創(chuàng)造“包青天”；生活缺乏救濟，就創(chuàng)造“濟公”；娶不起老婆，還可以創(chuàng)造“織女”；當然如果買不起房子，同樣可以創(chuàng)造“房價降了”。
有一點可以肯定，中國房價的確太高了。高到跟大多數(shù)國人的收入和支出預(yù)算不匹配。在普通老百姓眼里，即使房價降掉一半，買不買還要考慮。帶著房價該降的愿心，購房人把明知是道聽途說的傳言當作振奮人心的捷報。當他在售樓處高喊“人家都在打折你家什么時候降價”時，與其說是在傳達市場信息，不如說是在表達控訴和期盼。
有一點可以肯定，中國房價的確太高了。高到跟大多數(shù)國人的收入和支出預(yù)算不匹配。在普通老百姓眼里，即使房價降掉一半，買不買還要考慮。帶著房價該降的愿心，購房人把明知是道聽途說的傳言當作振奮人心的捷報。當他在售樓處高喊“人家都在打折你家什么時候降價”時，與其說是在傳達市場信息，不如說是在表達控訴和期盼。
三、房價會降嗎？
我承認，中國房價是高了。中國不少著名開發(fā)商也承認這一點。
我承認，中國房價高了就應(yīng)該降。
但是，房價會降嗎？
我覺得對于全國來說，目前在賣的房子不會降，降不了。因為房價不是開發(fā)商說了算。對于臨沂來說，房價只會漲，不會降。
房價最主要取決于政府。政府的土地出讓政策和土地定價政策很大程度上決定了房價水平。
房地產(chǎn)項目的價格受市場供求關(guān)系制約，但更受成本制約。房地產(chǎn)開發(fā)的成本可簡單分成四大塊：土地成本、建安成本、稅費、開發(fā)管理成本。這些成本各自的比例在各個地方各不一樣。
建安成本是上游產(chǎn)業(yè)（建筑和建材）決定的。因為建材可以全國流動、建筑行業(yè)充分自由競爭，所以建安成本基本上全國各地一樣。
開發(fā)管理成本包括財務(wù)成本、營銷費用、管理費用等，一般是跟總成本成固定比例。稅費水平各地相差不大，也是跟總成本成固定比例。
土地成本的差別就大了，各個城市不一樣，一個城市各個不同的地方不一樣。因此，在沒有暴利空間的情況下，房價主要取決于地價。
房子價格的巨大差異主要是土地價格的巨大差異造成的?？h里樓盤賣2000，首都項目賣20000萬，最主要的原因既不是首都人比縣城人有錢，也不是首都房子比縣城房子好，而是首都土地比縣城貴。
北京、上海、深圳、杭州、南京房價上萬，不是房貴是地貴。象萬科在南京板橋拿一塊地，位置非常偏相當于農(nóng)村，周邊現(xiàn)成的房子才買2000多，而萬科拿地的樓面地價就達到3000，你說它將來房子要賣多少錢？你說房價是誰漲上去的？
土地對于政府來說，是無本萬利的。在中國每一個地方、每一界政府都把賣地作為最重要的財政來源。地方政府有足夠的理由要賣地、有足夠理由要把地價賣高，因為城市公共建設(shè)太缺錢了（而且人民公仆自己也需要錢，呵呵）。
開發(fā)商賣房子是自由競爭，價格受供求關(guān)系制約。但政府賣地卻是壟斷的，而且以招拍掛的形式，價高者得。所以土地價格上漲的力度比房子厲害多了。
我們看看臨沂的房價，刨掉建安成本和土地成本還剩多少空間？比如臨沂城南某項目，出讓地價160萬元/畝，容積率2，樓面地價（每平米房子分攤的土地款）1200元/平方米；建安成本（高層）2000元，這樣一來，僅這兩項成本已經(jīng)到了3100元左右，再加上稅費和開發(fā)管理成本，總成本不會低于3600元/平米。如果這個項目售價達不到4000元/平米，那開發(fā)商連10%的毛利都沒有了，凈利連5%都做不到，還不如小商小販。
平心而論，臨沂的房子在全國來說，蓋得是不錯的，起碼比南京強不少。房子蓋得好，建安成本低不了。而且目前在售的房子，大部分是在建材價格大幅上漲（奧運場館興建期間、鋼材從3000多一噸漲到6000多一噸，而且還供不上貨）的時候施工的，建安成本就更高了。土地款早就付給政府了。在這種情況下，房子如何降價？再降開發(fā)商就要貼了。問題是房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)商是貼不起的。所以開發(fā)商寧愿房子賣不掉跳樓，也不會賠錢降價。跳樓前可能會大聲喊冤：憑什么政府生病，企業(yè)吃藥？
可以說，打土豪分田地是我黨的優(yōu)秀傳統(tǒng)，引蛇出洞更是從毛主席整治粱漱明時就總結(jié)出的慣常套路。先高價把地賣給你，然后發(fā)動群眾說你房子貴了?？磥黹_發(fā)這一行不好混啊。
我承認，中國房價高了就應(yīng)該降。
但是，房價會降嗎？
我覺得對于全國來說，目前在賣的房子不會降，降不了。因為房價不是開發(fā)商說了算。對于臨沂來說，房價只會漲，不會降。
房價最主要取決于政府。政府的土地出讓政策和土地定價政策很大程度上決定了房價水平。
房地產(chǎn)項目的價格受市場供求關(guān)系制約，但更受成本制約。房地產(chǎn)開發(fā)的成本可簡單分成四大塊：土地成本、建安成本、稅費、開發(fā)管理成本。這些成本各自的比例在各個地方各不一樣。
建安成本是上游產(chǎn)業(yè)（建筑和建材）決定的。因為建材可以全國流動、建筑行業(yè)充分自由競爭，所以建安成本基本上全國各地一樣。
開發(fā)管理成本包括財務(wù)成本、營銷費用、管理費用等，一般是跟總成本成固定比例。稅費水平各地相差不大，也是跟總成本成固定比例。
土地成本的差別就大了，各個城市不一樣，一個城市各個不同的地方不一樣。因此，在沒有暴利空間的情況下，房價主要取決于地價。
房子價格的巨大差異主要是土地價格的巨大差異造成的?？h里樓盤賣2000，首都項目賣20000萬，最主要的原因既不是首都人比縣城人有錢，也不是首都房子比縣城房子好，而是首都土地比縣城貴。
北京、上海、深圳、杭州、南京房價上萬，不是房貴是地貴。象萬科在南京板橋拿一塊地，位置非常偏相當于農(nóng)村，周邊現(xiàn)成的房子才買2000多，而萬科拿地的樓面地價就達到3000，你說它將來房子要賣多少錢？你說房價是誰漲上去的？
土地對于政府來說，是無本萬利的。在中國每一個地方、每一界政府都把賣地作為最重要的財政來源。地方政府有足夠的理由要賣地、有足夠理由要把地價賣高，因為城市公共建設(shè)太缺錢了（而且人民公仆自己也需要錢，呵呵）。
開發(fā)商賣房子是自由競爭，價格受供求關(guān)系制約。但政府賣地卻是壟斷的，而且以招拍掛的形式，價高者得。所以土地價格上漲的力度比房子厲害多了。
我們看看臨沂的房價，刨掉建安成本和土地成本還剩多少空間？比如臨沂城南某項目，出讓地價160萬元/畝，容積率2，樓面地價（每平米房子分攤的土地款）1200元/平方米；建安成本（高層）2000元，這樣一來，僅這兩項成本已經(jīng)到了3100元左右，再加上稅費和開發(fā)管理成本，總成本不會低于3600元/平米。如果這個項目售價達不到4000元/平米，那開發(fā)商連10%的毛利都沒有了，凈利連5%都做不到，還不如小商小販。
平心而論，臨沂的房子在全國來說，蓋得是不錯的，起碼比南京強不少。房子蓋得好，建安成本低不了。而且目前在售的房子，大部分是在建材價格大幅上漲（奧運場館興建期間、鋼材從3000多一噸漲到6000多一噸，而且還供不上貨）的時候施工的，建安成本就更高了。土地款早就付給政府了。在這種情況下，房子如何降價？再降開發(fā)商就要貼了。問題是房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)商是貼不起的。所以開發(fā)商寧愿房子賣不掉跳樓，也不會賠錢降價。跳樓前可能會大聲喊冤：憑什么政府生病，企業(yè)吃藥？
可以說，打土豪分田地是我黨的優(yōu)秀傳統(tǒng)，引蛇出洞更是從毛主席整治粱漱明時就總結(jié)出的慣常套路。先高價把地賣給你，然后發(fā)動群眾說你房子貴了?？磥黹_發(fā)這一行不好混啊。
四、有沒有真降價的？
有沒有真的就降價的項目呢？應(yīng)該有吧，任何事都有個別。刨去像萬科這樣全國鋪攤子的企業(yè)為了“拆東墻補西墻”或者渾水摸魚搶市場而臨時降價促銷外，有兩類開發(fā)商應(yīng)該是能降價的。
一種是多年前用特殊手段以極低價格取得土地的項目。先前其房價隨行就市與以高價取得土地的項目的房價齊平，在受到市場觀望的擠壓的時候，可能調(diào)低價格，因為它土地成本里面有空間。
第二種是一些“藝高人膽大”的開發(fā)商，可能會在建安成本上做文章。原來準備用500塊的窗子現(xiàn)在改用200塊的，省300塊錢在價格上讓給你。
但不管怎么說，這兩種降價的開發(fā)商和項目畢竟少之又少。臨沂房地產(chǎn)截止今日房價水平和漲幅一直偏低，真正大發(fā)展的時候還沒有來到。無論經(jīng)濟環(huán)境如何，無論宏觀輿論怎樣？臨沂房價只會漲、不會降。這不僅是經(jīng)濟規(guī)律，而且是當前事實。
一種是多年前用特殊手段以極低價格取得土地的項目。先前其房價隨行就市與以高價取得土地的項目的房價齊平，在受到市場觀望的擠壓的時候，可能調(diào)低價格，因為它土地成本里面有空間。
第二種是一些“藝高人膽大”的開發(fā)商，可能會在建安成本上做文章。原來準備用500塊的窗子現(xiàn)在改用200塊的，省300塊錢在價格上讓給你。
但不管怎么說，這兩種降價的開發(fā)商和項目畢竟少之又少。臨沂房地產(chǎn)截止今日房價水平和漲幅一直偏低，真正大發(fā)展的時候還沒有來到。無論經(jīng)濟環(huán)境如何，無論宏觀輿論怎樣？臨沂房價只會漲、不會降。這不僅是經(jīng)濟規(guī)律，而且是當前事實。
厚土•紅星
