樓市刺激政策已見成效？
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)11月27日再度向國(guó)家發(fā)改委上書政策建議稱，11月部分城市樓市似乎交易量大幅度反彈，部分城市樓市刺激政策取得了一定效果，主要是開發(fā)商降價(jià)和政府刺激政策配合的結(jié)果，如果將地方有效的刺激政策總結(jié)、推廣，加上企業(yè)的配合，樓市復(fù)蘇值得樂觀期待。
一位接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士透露，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在最近的一次房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議上提出，盡快出臺(tái)改善性需求住房刺激政策，包括放松“二套房貸”政策。
但是，部分企業(yè)及經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，市場(chǎng)遠(yuǎn)沒那么樂觀，下一步刺激消費(fèi)政策是否要將房地產(chǎn)列為重點(diǎn)，也值得商榷。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院國(guó)際金融研究中心研究員張立群表示，當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)的投資刺激政策已經(jīng)很明確，就是以保障性安居工程作為拉動(dòng)投資和刺激有效住房需求的主要著力點(diǎn)，至于商品房消費(fèi)，應(yīng)該由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，政府不宜再過(guò)多干預(yù)。
撲朔迷離的“復(fù)蘇”
樓市是否真的要“復(fù)蘇”了？
支持“復(fù)蘇”論的部門和學(xué)者將11月份全國(guó)樓市交易數(shù)據(jù)當(dāng)成主要理由。
據(jù)北京市建委公布數(shù)據(jù)，11月，北京市期房網(wǎng)上簽約13027套，而10月份僅簽了8267套，二者相比，漲幅達(dá)到58%，其中簽約最高值是出現(xiàn)在11月4日，簽了817套，住宅簽約總量超過(guò)500套的有9天，主要集中在前半個(gè)月。
除了北京樓市“回暖”以外，深圳11月份前三周環(huán)比成交量都出現(xiàn)了上升，上海11月份成交商品住宅70.85萬(wàn)平方米，環(huán)比上升41.98%。
除了交易量上升外，交易套型面積下降也是支持進(jìn)一步對(duì)樓市救市的機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)主要支撐。11月份，北京期房簽約平均戶型面積為96平方米，比上月95平方米增加了1平方米，但是同比去年下降了近20平方米；現(xiàn)房簽約平均戶型為129平方米，比上月143平方米直接下降了14平方米。
另一個(gè)特征是，北京現(xiàn)房日簽約套數(shù)只有56套，而期房則達(dá)到416套。小戶型、低價(jià)格的期房銷售量增加，說(shuō)明了自主性、首次購(gòu)房性需求被釋放出來(lái)。
分析以上數(shù)據(jù)，有關(guān)部門和專家指出，第一輪房地產(chǎn)刺激政策主要支持自主性剛性需求，目前看來(lái)政策制定沒有錯(cuò)，其政策效果會(huì)陸續(xù)顯現(xiàn)出來(lái)。
12月1日，中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)朱中一在“地交會(huì)”上透露，中房協(xié)又給國(guó)家發(fā)改委遞交了一份政策建議，建議發(fā)改委將各地出臺(tái)的“救市”政策中有效的內(nèi)容進(jìn)行總結(jié)和整合，上升為國(guó)家政策出臺(tái)。
北京、沈陽(yáng)、南京等城市被列為表?yè)P(yáng)名單，這些城市“成功經(jīng)驗(yàn)”就是當(dāng)?shù)亻_發(fā)商配合政策出臺(tái)的“救市”政策，對(duì)在售樓盤進(jìn)行大幅度打折、降價(jià)。
以北京為例，11個(gè)部門聯(lián)合出臺(tái)了房地產(chǎn)刺激政策，對(duì)稅費(fèi)進(jìn)行了減免，還將公積金貸款上限調(diào)整到80萬(wàn)元，調(diào)整了普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，北京的開發(fā)商在11月開始了甩盤潮，多個(gè)樓盤進(jìn)行了8折優(yōu)惠，開盤銷售都比較好。
但是，與中房協(xié)等部門和專家的意見不同，多位學(xué)者對(duì)“復(fù)蘇”表示質(zhì)疑。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心一位不愿具名的專家認(rèn)為，11月份各地的房屋交易量反彈，主要原因是10月份很多購(gòu)房者等待稅費(fèi)優(yōu)惠等新政實(shí)施，很多交易合同拖到11月才簽的緣故。另外，北京的數(shù)據(jù)表明，11月銷售房屋中保障性住房(限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房)占比超過(guò)了一半，也說(shuō)明了商品房市場(chǎng)冷淡。最后，11月份樓市反彈是開發(fā)商大幅度降價(jià)的緣故，這種降價(jià)和熱銷能否持續(xù)，可以存疑。
北京經(jīng)濟(jì)信息中心研究員齊心也對(duì)本報(bào)表示，11月份部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售出現(xiàn)了回暖跡象，這是10月份以來(lái)保障性住房和政策性住房供應(yīng)的放量、國(guó)家大規(guī)模刺激經(jīng)濟(jì)政策對(duì)購(gòu)房者心理預(yù)期的調(diào)整、開發(fā)商較大幅度促銷讓利等綜合因素作用的結(jié)果。“觸底反彈”還有待觀察。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理肖勁則指出，11月28日北京市建委曾組織房地產(chǎn)企業(yè)介紹銷售經(jīng)驗(yàn)，他認(rèn)為大幅度降價(jià)措施不可能是開發(fā)商一直推行的措施。而海爾地產(chǎn)總裁盧鏗直言，當(dāng)前的折扣價(jià)格下已經(jīng)有很多樓盤出現(xiàn)了微利或者虧損，開發(fā)商下一步打算是“過(guò)冬”，樓市不可能這么快迎來(lái)復(fù)蘇。
是否進(jìn)一步刺激樓市？
中房協(xié)的建議中指出，當(dāng)前部分城市樓市成交量復(fù)蘇主要是自主性需求釋放，成交多為90平方米以下的小戶型，因此，解決改善性住房需求的金融政策，包括放松“二套房貸”在內(nèi)的整體政策考慮被提上建議。
上述接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士透露，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在近期的部際聯(lián)席會(huì)議上一再提出放松“二套房貸”政策，而且人民銀行等部門也召集開發(fā)商代表進(jìn)行了座談，但是至今沒見“二套房貸”放開。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹也在12月2日“地交會(huì)天津?qū)?chǎng)”上表示，今年1-10月份住房銷售面積已經(jīng)達(dá)到了4.5億平方米，雖然同比去年下降17%，但是要知道2007年房屋銷售面積比2006年增長(zhǎng)了46%，因此，2008年的房屋銷售面積仍然是比2007年以前任何一年都多。
與上述人士樂觀的期待不同，中國(guó)社科院、國(guó)家發(fā)改委、北京大學(xué)等部門的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們均對(duì)出臺(tái)進(jìn)一步房地產(chǎn)刺激政策表示“不感冒”，同時(shí)對(duì)下一步經(jīng)濟(jì)刺激政策著力點(diǎn)是否應(yīng)側(cè)重于房地產(chǎn)表示質(zhì)疑。
在經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇上，中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海表示，應(yīng)該看到制造業(yè)才是當(dāng)前夯實(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和擴(kuò)大就業(yè)的有效方式，將大量投資資金花在房地產(chǎn)上，會(huì)造成投資浪費(fèi)。
據(jù)當(dāng)天論壇上公布的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資對(duì)拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)邊際效率正在逐年降低。2005年房地產(chǎn)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資的拉動(dòng)系數(shù)還有6.65，對(duì)GDP拉動(dòng)系數(shù)還有8.48，到了2007年這一數(shù)字就變成了4.66和6.41。
對(duì)此，國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)形勢(shì)研究室主任王小廣分析，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展所投資的產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是具有競(jìng)爭(zhēng)力，而目前中國(guó)具有競(jìng)爭(zhēng)力的主要是制造業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)是不可能具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的，因此下一步刺激經(jīng)濟(jì)政策著眼應(yīng)該更長(zhǎng)遠(yuǎn)。
北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心教授李玲亦表示，第二輪刺激經(jīng)濟(jì)政策應(yīng)該考慮解決當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的一些突出問(wèn)題，而不僅僅是以拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)為目的。例如，當(dāng)前比較嚴(yán)峻的就業(yè)問(wèn)題，大量的投資應(yīng)該放在能夠吸納或者幫助解決大學(xué)生就業(yè)的行業(yè)，而不是放在吸收大量農(nóng)民工就業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)上。
