2008年對于中國房地產(chǎn)市場來說，是一個變局之年。國家宏觀調(diào)控政策的作用顯現(xiàn)，曾經(jīng)供求兩旺的商品房交易量大幅下降，宛如脫韁野馬般不斷上漲的房價初現(xiàn)頹勢，房地產(chǎn)商資金鏈條繃緊，購房者處于集體觀望狀態(tài)，房地產(chǎn)市場景氣回落。

　　當“全民炒房”的非理性狂熱逐漸減弱，人們驀然發(fā)現(xiàn)，房市的冷暖、房價的升降，并非如數(shù)字本身那么單純，而是牽涉社會經(jīng)濟發(fā)展與民眾福祉。作為與國民生活密切相關的支柱產(chǎn)業(yè)之一，處于十字路口的中國房地產(chǎn)業(yè)，在2009年將如何兼顧“促增長”與“保民生”兩大命題？

　　市場之變：量跌價滯，樓市“拐點”到來

　　2007年底，萬科掌門人王石在中國樓市尚處于紅火期時提出的“拐點”論，遭到了許多業(yè)內(nèi)外人士的反駁。然而僅僅一年過去，即使是最樂觀的人也不得不承認中國房地產(chǎn)市場面臨著嚴峻的形勢。

　　國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，2008年1至11月，全國商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅銷售面積下降18.8%。與此同時，全國70個大中城市房價月度同比漲幅在2008年1月達到11.3%的歷史高點之后，增幅加速遞減，2008年11月已降至0.2%，深圳、上海、北京等指標性城市的房價出現(xiàn)不同程度下跌。

　　2007年房價一路上揚的深圳，商品住宅均價從2007年10月的1.74萬元跌至2008年9月的1.18萬元，到國慶節(jié)期間單日成交均價甚至跌破萬元大關。2008年前9個月，深圳新建商品房銷售面積259.94萬平方米，同比減少47.81%。

　　在上海，隨著萬科的率先降價，諸多地產(chǎn)巨頭紛紛跟進，房價開始掉頭向下。2008年8月份，上海二手房價格指數(shù)首次由漲變跌，9月份，上海商品住宅價格下滑跡象明顯。北京也不能獨善其身，2008年9月份北京地區(qū)房價環(huán)比下降0.2%，這是北京房價自2005年以來首次出現(xiàn)下降。到11月份，北京市房屋銷售價格漲幅比上月回落2.3個百分點，回落幅度首次超過2個百分點。

　　樓市“寒冬”的到來，使得以前在價格上“鐵板一塊”的開發(fā)商們也“靈活”了起來，不少樓盤開始打折，買房送物業(yè)、送家電甚至送車，形形色色的促銷手段粉墨登場；一向處于弱勢地位的購房者們則有了觀望的底氣。

　　政策之變：從“壓”到“促”，確保健康發(fā)展

　　2008年，處于“拐點”的中國房地產(chǎn)市場開始感受到壓力。房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈開始緊繃，土地拍賣領域底價成交、流拍乃至“退地”的現(xiàn)象開始在各地出現(xiàn)。土地市場急劇降溫，導致地方政府土地出讓收入銳減。更為重要的是，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的景氣與否和地方經(jīng)濟的發(fā)展息息相關。

　　在這種背景下，一些地方政府紛紛推出旨在“激活”房地產(chǎn)市場的舉措。2008年8月份，沈陽市政府宣布了一系列暖市方案，西安、廈門、長沙、成都等地也相繼出臺包括購房入戶、免稅降稅、購房補貼等購房優(yōu)惠措施，希望刺激房地產(chǎn)市場消費

在經(jīng)歷了一波自下而上刺激房地產(chǎn)市場回暖的動作后，中國房地產(chǎn)調(diào)控政策在2008年10月迎來了從“抑”到“揚”的“拐點”。當月17日，國務院常務會議部署第四季度經(jīng)濟工作，在“加大保障性住房建設規(guī)模”之外，首次提出“降低住房交易稅費，支持居民購房”。進入12月，一系列優(yōu)惠措施密集出臺。12月17日召開的國務院常務會議提出放寬二套房貸、減免營業(yè)稅、增加房企信貸等政策舉措；21日，國務院辦公廳下發(fā)《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，提出支持房企以降價促銷等多項政策；22日晚，央行當年第5次宣布降息，同時下調(diào)存款準備金率。2008年年末中央經(jīng)濟工作會議布置的2009年5項重點任務中，更是有兩項涉及房地產(chǎn)，“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結合起來”；“增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的積極作用”。

　　在這一背景下，2009年將是加快保障性住房建設的關鍵一年。住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥認為，增加保障性住房的供應，將使得不少低收入群體不再摻雜在商品房市場的供應對象當中，有利于平穩(wěn)商品房市場的價格。有關專家認為，將“滿足居民合理改善居住條件愿望”和“發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用”結合起來的政策導向，在“促增長”的同時強調(diào)“保民生”，將使中國房地產(chǎn)市場得以“兩條腿”走路，其今后的發(fā)展將會更加穩(wěn)健而規(guī)范。

　　需求之變：“去泡沫化”方能刺激市場“剛性需求”回歸

　　一個比種種利好、暖市政策更令人寬慰的事實是，中國百姓改善住房條件的愿望、需求仍然剛性存在。一些打折力度較大的知名大盤及部分小戶型樓盤的熱銷，成為居民改善住房條件“剛性需求”的一個佐證。

　　但有跡象顯示，當前大量購房者仍處于觀望狀態(tài)。中國社會科學院發(fā)布的2009年《經(jīng)濟藍皮書》指出，2009年，房地產(chǎn)需求方仍難在短期內(nèi)走出觀望，炒房者將因投機能力下降而不同程度地退出市場，首次購房的自住性需求將更為謹慎，留在市場當中的真正的住房需求者將會對房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高要求。

　　“老百姓之所以會觀望，是由于當前的房價還是遠遠高于老百姓的預期?！标兾魇》康禺a(chǎn)研究會會長王圣學認為，當前的形勢表明房地產(chǎn)暴利時代已一去不復返，開發(fā)商要想渡過難關，必須合理控制利潤空間，以房價“去泡沫化”來贏得市場認同。

　　然而，房市雖然掉頭走熊但至今仍未撼動的一個利益格局是：拿地成本、各種“公關”成本仍占到商品房價格構成的50%甚至更高?！拔覀兛梢韵鳒p利潤，但灰色成本不能壓縮?！睔q末年初，一名房地產(chǎn)商這樣解釋他仍在死扛著不降價的原因。

房地產(chǎn)商死扛，購房人當然也會死等。股市里曾經(jīng)傳唱一時的“死了也不賣”音猶在耳，樓市里似乎又響起“死了也不買”的鏗鏘之聲。有關人士指出，當千家萬戶的“安居夢”仍然不得不與地方政府的“土地財政”一起在房市中勾兌，住房需求在市場的“井噴”行情恐將成為一種漫長的等待。