2009年1月19日，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)REICO工作室在京發(fā)布了《2008-2009年度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》、《我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障范圍和保障方式研究》 、《2000-2005年大中城市家庭居住狀況變動(dòng)》和《我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用分析》等4個(gè)專題報(bào)告。以下為《2008-2009年度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》摘要。

2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)全年維持衰退態(tài)勢(shì)。此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整始于2007年第4季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國(guó)范圍蔓延，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟(jì)周期性下行、房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)整和世界金融危機(jī)影響的結(jié)果。經(jīng)過(guò)1年的調(diào)整期，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況，70大中城市房?jī)r(jià)自8月份開(kāi)始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過(guò)一半的城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不利因素是宏觀經(jīng)濟(jì)仍會(huì)繼續(xù)下行和部分政策的不利影響，有利因素則是各種優(yōu)惠措施的出臺(tái)，在3季度宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回暖的預(yù)期下，預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)將會(huì)止跌企穩(wěn)。

一、2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況

2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況呈現(xiàn)以下四個(gè)特征：

1、房屋交易量持續(xù)下降

2008年，商品房銷售面積持續(xù)下降，下降幅度逐月增加。1-11月，商品房銷售面積49148.38萬(wàn)平方米，同比減少18.3%，增幅減少48.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，現(xiàn)房銷售面積為13716.96萬(wàn)平方米，同比減少19.4%；期房銷售面積為35431.42萬(wàn)平方米，同比減少17.9%。商品房銷售面積降幅逐月增加，由1-2月份的4.2%降為1-11月份的18.3%。四十個(gè)重點(diǎn)城市中，有四分之一的城市商品房銷售面積同比下降40%以上，下降程度較高的城市包括寧波、北京、福州、石家莊、鄭州、深圳、上海等。

同時(shí)，商品房空置面積較快增加。2008年5月，商品房空置面積結(jié)束自2007年下半年以來(lái)的負(fù)增長(zhǎng)局面，11月底，商品房空置面積為13599.93萬(wàn)平方米，同比增加15.3%；其中，商品住宅空置面積為同比增加22.9%，增幅比3月底增加33.5個(gè)百分點(diǎn)。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿下降

受需求市場(chǎng)低迷的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿的下降從2008年2季度就開(kāi)始顯現(xiàn)，4月份起商品房屋新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置面積增幅均低于上年同期，6月份起這兩項(xiàng)反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿的指標(biāo)各月均為同比負(fù)增長(zhǎng)。2008年1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積為29596.42萬(wàn)平方米，同比減少5.6%，增幅比去年同期減少22.5個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成開(kāi)發(fā)土地面積19343.91萬(wàn)平方米，同比減少2.5%。

2008年，商品房新開(kāi)工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。1-11月，商品房新開(kāi)工面積為84289.51萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.4%，增幅比去年同期減少17.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房施工面積為254936.14萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.7%，增幅比去年同期減少5.3個(gè)百分點(diǎn)；商品房竣工面積為35084.23萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.1%，增幅比去年同期減少2.4個(gè)百分點(diǎn)。

3、房?jī)r(jià)出現(xiàn)近10年來(lái)首次下降

各類型房屋銷售價(jià)格漲幅逐步回落，8月份70大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)近10年來(lái)首次下跌，跌幅逐月加大，房?jī)r(jià)下降城市的數(shù)量逐步增多。2008年，70大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.47%，漲幅比2006年下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲7.07%和6.2%。從環(huán)比來(lái)看，2008年70大中城市房屋銷售價(jià)格下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分別下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅價(jià)格比年初下跌1.2%。12月份，70大中城市中有50個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降，有52個(gè)城市二手住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降。

2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退程度逐季增加。其中，1季度供給增長(zhǎng)增加，需求增長(zhǎng)減緩，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅回落，但受翹尾因素影響，房?jī)r(jià)同比漲幅仍保持較高幅度；2季度開(kāi)發(fā)景氣開(kāi)始下降，需求繼續(xù)下降，房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)下降，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌；3季度購(gòu)房意愿繼續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)投資意愿持續(xù)降低，房?jī)r(jià)出現(xiàn)首次下跌；4季度房?jī)r(jià)下跌幅度繼續(xù)加大。1-4各季度70大中城市房?jī)r(jià)變化分別為環(huán)比上漲0.8%、環(huán)比上漲0.3%、環(huán)比下降0.1%和環(huán)比下降1.3%。

4、加大住房保障建設(shè)

2008年，商品住宅投資中，別墅高檔公寓投資比重下降，經(jīng)濟(jì)適用房投資比重與去年同期基本持平。1-11月，別墅高檔公寓投資額為1720.04億元，在商品住宅投資中的比重為6.5%，下降0.9個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用房投資額為819.37億元，同比增加18.2%。

2008年，除去經(jīng)濟(jì)適用房投資增加外，廉租房建設(shè)也大大加快。年初，中央財(cái)政安排投入資金68億元，比去年增加17億元。下半年，加快保障性住房建設(shè)，成為國(guó)務(wù)院確定的擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的重要措施之一。在新增1000億元投資中，住房保障建設(shè)獲得了一定份額，12月份，國(guó)家發(fā)展改革委又下達(dá)了100億元中央補(bǔ)助投資計(jì)劃，用于加快廉租住房建設(shè)和國(guó)有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造，以及擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)等。

二、2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)

1、商品房屋空置面積會(huì)有較大幅度增加

2006年和2007年商品房屋新開(kāi)工面積都保持了將近20%的較大增幅，按照建設(shè)周期推算，2009年商品房屋竣工面積增幅將會(huì)有較大幅度增加。由于2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交持續(xù)低迷，期房銷售量下降近20%，決定了2009年進(jìn)入竣工狀態(tài)的商品房屋空置面積會(huì)有較大幅度增加?？罩梅课葜苯有纬煞康禺a(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)期供給，在空置房屋沒(méi)有被很好消化以前，商品房屋新開(kāi)工意愿將會(huì)下降，以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的后期供給，促進(jìn)市場(chǎng)供求平衡。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅會(huì)有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)

2008年2季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿的下降開(kāi)始顯現(xiàn)，受此影響，2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上年結(jié)轉(zhuǎn)的在建工程增幅和房屋建設(shè)投資增幅也會(huì)大大下降，如果考慮企業(yè)延緩開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度的因素，這部分投資可能會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。同時(shí)，受存貨增加的影響，2009年商品房屋新開(kāi)工面積增幅會(huì)有較大幅度下降，這部分項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的新增投資增長(zhǎng)也會(huì)下降。此外，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行和資金緊張狀況影響，估計(jì)上半年企業(yè)拿地欲望和開(kāi)發(fā)土地活動(dòng)均不會(huì)增加。因此，2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅會(huì)有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并購(gòu)重組將會(huì)增加

2008年，受開(kāi)發(fā)信貸增長(zhǎng)下降和需求市場(chǎng)衰退的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)60%的資金供給源（國(guó)內(nèi)貸款、個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款）都為負(fù)增長(zhǎng)，企業(yè)資金鏈條日益緊張，部分中小企業(yè)將會(huì)面臨資金困境，未來(lái)企業(yè)并購(gòu)重組將會(huì)增加。

4、2009年房?jī)r(jià)將會(huì)止跌企穩(wěn)

短期來(lái)看，已經(jīng)頒布的減息、稅費(fèi)優(yōu)惠、對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資等方面的政策支持都有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，2009年上半年在“保增長(zhǎng)”的大調(diào)控目標(biāo)下，仍可能還會(huì)有利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定的政策出臺(tái)。從影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期因素看，第三次“嬰兒潮”出生的大量80后年輕人的結(jié)婚需求，將會(huì)有利于近幾年住房剛性需求的增加，過(guò)去五年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)形成的居民財(cái)富積累的基礎(chǔ)，這些因素都會(huì)對(duì)促進(jìn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定起到積極作用。

當(dāng)前形勢(shì)下，形成房?jī)r(jià)下滑壓力的影響因素主要有宏觀經(jīng)濟(jì)的下行、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度加大帶來(lái)的增加市場(chǎng)供給預(yù)期、農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度改革帶來(lái)的土地供給層面的長(zhǎng)遠(yuǎn)影響等等。

在一系列擴(kuò)大內(nèi)需保增長(zhǎng)的政策作用下，預(yù)計(jì)2009年3季度宏觀經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)回暖，同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策、農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度相關(guān)政策，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有限，上述促進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定因素的影響將會(huì)大于房?jī)r(jià)下行因素的影響，預(yù)計(jì)2009年下半年房?jī)r(jià)將會(huì)止跌企穩(wěn)。