猜想之一 ： 房價走勢緩步探底

    2008年,臨沂樓市的經(jīng)歷的確是不尋常。但已經(jīng)到來的2009,樓市走勢則顯得依然撲朔迷離。

    從2008年1—12月的樓價走勢看,臨沂市三區(qū)新建商品住宅的成交均價總體呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定狀態(tài),價格幅度始終在3000元/平方米徘徊。回顧這一年,從年初的扭扭捏捏,到五一的銷售稍有起色,之后經(jīng)歷了長時間的低迷。低迷，無疑是2008年臨沂樓市的主旋律。

    當(dāng)開發(fā)商對于2008年的樓市變幻還心有余悸的時候,2009年已經(jīng)悄然而至,牛年樓市能否也牛起來?房價是將觸底反彈還是繼續(xù)在寒潮中淪落?

    對此,中國社會科學(xué)院在北京發(fā)布的2009年《經(jīng)濟藍(lán)皮書》中指出,2009年,在國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下,房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期。藍(lán)皮書指出,2009年將延續(xù)2008年房市的低迷,短期內(nèi)房價面臨進一步回調(diào)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在經(jīng)過2007年樓市的上漲后,2008年的樓市是一個逐步歸位的過程,而2009年可能就是一個市場的激活期,交易量會逐步活躍起來。政府不斷加強改善型住房的資金投入,炒房投資市場也回歸到理性的自主型市場。

猜想之二：成交回暖值得期待

樓市從瘋狂到低迷,最明顯的特征不是價格,而是成交量。據(jù)統(tǒng)計, 2008年臨沂市區(qū)辦理商品房預(yù)售許可136個，審批預(yù)售項目389.6萬㎡，批準(zhǔn)預(yù)售44074套，辦理商品房合同備案23411套。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,導(dǎo)致2008年樓市成交低迷的原因出自購買力和信心兩個方面。

    2009年樓市成交能否走出低迷?由于政府近期出臺一系列救市政策正在形成集聚效應(yīng),購房者的觀望情緒開始出現(xiàn)打破。市場人士普遍相信,在越來越多開發(fā)商選擇以政策引導(dǎo)的“合理價格”銷售時,樓市回暖在2009年值得期待。

受2008年開發(fā)商紛紛縮減開工影響 ,2009年的新增貨量將創(chuàng)新低。由于2009年市場供應(yīng)仍很充裕,而發(fā)展商回籠資金壓力更大,樓價仍將有所下調(diào)。而受政策鼓勵普通住房消費的影響,明年剛性需求將緩慢釋放。

  猜想之三 政策利好或?qū)⒗^續(xù)

    如果說2008年是中國樓市的“政策年”,相信沒有誰會反對,這一年,上至國家,下至地方,大大小小的針對房地產(chǎn)的新政層出不窮。特別是去年9、10月,政策風(fēng)向驟然逆轉(zhuǎn),“救市”政策層出不窮,無論是下調(diào)住房交易稅費和利率等中央打出的組合拳,還是減免稅收、購房補貼等地方政策使樓市出現(xiàn)了久違的一絲政策暖意。

    有條件的放松二套房貸、減少購房買入和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的各種稅費、降低貸款利息……在已經(jīng)出臺了不少鼓勵消費的政策之后,2009年,中央和地方各級政府還將會出臺怎樣的政策,刺激目前低迷的房地產(chǎn)消費?

    1月6日,財政部稅政司副司長王曉華在新聞發(fā)布會上稱,2008年對房地產(chǎn)市場稅收政策調(diào)整比較密集,根據(jù)經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場的變化情況,國家三次調(diào)整了房地產(chǎn)的稅收政策。如果執(zhí)行的好可能會延續(xù)這些政策,如果執(zhí)行得不好,2009年可能會考慮是否有其他更好的政策措施。

在對2009年的政策預(yù)期中,此前實行的多項鼓勵房地產(chǎn)消費的多項政策,被輿論廣泛提及。這些政策包括購房退稅、購房可以獲得藍(lán)印戶口、進一步降低購房稅費、降低利率、全面放寬二套房貸等。政府部門還會繼續(xù)出臺優(yōu)惠政策,鼓勵購房嗎?在進退維谷間,政府的下一步政策取向,尤為值得關(guān)注。而在新年伊始,中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥和國家發(fā)改委、財政部、中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人齊齊出席國新辦新聞發(fā)布會,介紹關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有關(guān)情況報告,則給2009年的樓市,開了個溫暖的頭。

猜想之四  融資環(huán)境趨向?qū)捤?/SPAN>

    自去年12月初國務(wù)院發(fā)布的“金融30條”表示將“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點,拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”后,12月17日召開的國務(wù)院常務(wù)會議上更首次態(tài)度鮮明地表示將支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境有望在2009年出現(xiàn)明顯改善。

    2008年房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題極為突出。在之前房地產(chǎn)調(diào)控和緊縮銀根政策下,銀行信貸閘門緊閉。另一方面,股市連續(xù)下挫,地產(chǎn)股更成為市場拋售的對象,上市融資大門幾乎被徹底關(guān)閉。一些大型開發(fā)商只有靠發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品、私募甚至民間高利貸以解資金之渴。

    進入年末,伴隨著中央穩(wěn)定樓市新政措施的不斷推出,房地產(chǎn)信貸之路也逐漸放寬。去年12月初發(fā)布的“金融30條”表示,將“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點,拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”。12月17日召開的國務(wù)院常務(wù)會議態(tài)度鮮明地表示將支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,并有針對性地提出“加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持,對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)”。

     在明確鼓勵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多個政策出臺后,多位銀行和地產(chǎn)業(yè)界人士已經(jīng)表示,明確提出加大對房地產(chǎn)在建項目的信貸支持力度,意味著國務(wù)院已經(jīng)為今年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款市場確定了基調(diào),其鼓勵刺激的態(tài)度不言而喻。

猜想之五： 現(xiàn)金為王創(chuàng)新至上

    2007年“土地為王”,不斷擴張土地儲備成為房地產(chǎn)企業(yè)品牌擴張的主要方式。而到2008年,通過多種渠道增強現(xiàn)金流,以“資金為王”來實現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展,以度過這個房地產(chǎn)的冬天。

    專家預(yù)計2009年上半年樓市仍將處于深度調(diào)整期,企業(yè)的資金運作和融資能力以及項目管理水平開始真正顯露。今后,行業(yè)分化將加劇。無論是股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合作,至放棄某些高成本項目,在房地產(chǎn)市場的冬天,地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)只有一個:保存實力,健康過冬。

    2009年,盡管信貸緊縮局面有所松綁,但房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺狀況仍將維續(xù),以往企業(yè)要獲得資金通常依靠銀行貸款和銷售回款,而在市場調(diào)整期成交萎縮,銷售回款的壓力比較大。除了繼續(xù)尋求銀行信貸、通過上市渠道募集資金之外,越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)傾向于通過發(fā)公司債、項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓、出售項目、尋求外資合作伙伴等方式實現(xiàn)融資,增強現(xiàn)金流,保持低成本穩(wěn)健發(fā)展。強調(diào)風(fēng)險控制,放緩?fù)顿Y速度,以品牌加盟、戰(zhàn)略合作等方式抱團取暖,也成為房地產(chǎn)企業(yè)過冬的選擇方式之一。

    2008年已經(jīng)過去,許多房地產(chǎn)商的年度銷售成績,都沒有達(dá)到預(yù)定的銷售目標(biāo)。在2009年走出低谷,在新的形勢下取得理想的銷售成績,成為許多開發(fā)商努力變革和求新要達(dá)到的目標(biāo)。低迷市道中,消費者購房更為謹(jǐn)慎,出手前貨比三家,對于住宅的設(shè)計等細(xì)節(jié)各方面也更挑剔。許多發(fā)展商認(rèn)識到,在此時,提高樓盤的性價比是重點,比單純的降價更有意義。在產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新上下更多的功夫。面對激烈的市場競爭,是否注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)、是否重視人本,都考驗著地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)新能力,影響到產(chǎn)品銷售成敗。“做好產(chǎn)品,做好營銷”,成為許多地產(chǎn)商今年更為重視的口號。

猜想之六：產(chǎn)品豐富多極分化

    2008年,房價高位盤整,中小戶型項目大批入市,限價房和經(jīng)濟適用房項目沖擊市場,大戶型單位一統(tǒng)天下的局面已然改變。而進入2009年,這種中小戶型引領(lǐng)風(fēng)騷,各類型產(chǎn)品百花爭艷的局面預(yù)計將在臨沂樓市有更加突出的表現(xiàn)。

    去年“90/70”政策進入效果顯現(xiàn)期,海量小戶型單位進入市場,改變了臨沂樓市的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),同類型產(chǎn)品間的市場競爭進一步加劇。為求突圍,除了好的地段、有競爭力的價格外,小戶型本身的產(chǎn)品設(shè)計,受到格外重視。

   隨著今年的房地產(chǎn)市場政策轉(zhuǎn)向鼓勵自住消費,支持改善型購房消費系列措施也陸續(xù)出臺。而對于“90/70”政策的調(diào)整,很可能成為今年樓市政策變局的又一猜想。作為近幾年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的標(biāo)志性政策,“90/70”政策是執(zhí)行最為嚴(yán)格、對市場考驗最大的政策之一。根據(jù)專家分析,如果松綁“90/70”政策,將導(dǎo)致大面積豪宅比例增加,大戶型住宅的供應(yīng)量、設(shè)計、價格等方面也將發(fā)生變化。

猜想之七：行業(yè)洗牌即將加速

    2008年國內(nèi)房地產(chǎn)市場進入一輪跌宕起伏的調(diào)整,房價不斷回調(diào),但成交量卻起色并不明顯。盡管中央政府已經(jīng)出臺鼓勵購房消費的種種利好措施,2009年的房地產(chǎn)市場顯然仍將在一段時間內(nèi)處于調(diào)整期內(nèi),在市場信心恢復(fù)之前,行業(yè)的洗牌過程無疑將進一步加速。

    2008年,巨大的資金缺口和過高的負(fù)債率,使不少開發(fā)商緊繃的資金鏈出現(xiàn)幾欲斷裂的驚險景象。開發(fā)商卷款走人,項目拋售轉(zhuǎn)讓,高價地王割肉放棄等等案例已經(jīng)出現(xiàn)。

    雖然,政府支持自住購房消費和刺激房地產(chǎn)市場成交的措施接連浮出水面,政策組合拳對于刺激樓市復(fù)蘇的效果卻難有立竿見影的效果。專家分析,受制于經(jīng)濟大環(huán)境因素影響,樓市新政效果的滯后性,以及臨沂樓市消費的務(wù)實特點,樓市成交量不會迅速出現(xiàn)明顯反彈。

    2009年,房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌即開始加速之勢,一些擁有較充足現(xiàn)金流、擁有優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)將獲得擴大市場份額的最佳時機。一方面,在信貸總體仍然較緊和行業(yè)風(fēng)險未釋放之下,中小開發(fā)商資金來源被壓縮,而品牌企業(yè)尤其是上市企業(yè)更容易獲得銀行貸款和其它融資機會。同時,在市場的觀望氛圍中,優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)的樓盤也較受市場認(rèn)可,銷售形勢相對較好,資金回籠優(yōu)勢更加明顯。另一方面,市場前景在短期難以走出調(diào)整復(fù)蘇的情況下,眾多屯有土地的中小開發(fā)商轉(zhuǎn)讓項目、獲利出局的可能性增大,也為優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)通過兼并收購迅速提升市場份額提供了客觀可能。

    2009年,品牌房地產(chǎn)企業(yè)憑借良好的融資能力、豐富的土地儲備、優(yōu)秀的管理能力和產(chǎn)品開發(fā)能力等綜合優(yōu)勢,無疑將有更大的機率安然度過房地產(chǎn)的冬天,并贏得更大的市場份額。