目前臨沂樓市受到全球經(jīng)濟(jì)不景氣的波及，成交量及成交價(jià)格讓很多的開發(fā)商感受到了寒意。在此背景下，包括臨沂相當(dāng)多的開發(fā)商在內(nèi)的地產(chǎn)人士在不斷地提示“必須做好過冬的準(zhǔn)備！勒緊褲帶子提前做好防御”。他們思路的前提是長(zhǎng)期看好房地產(chǎn)，但認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)缺乏資金的態(tài)勢(shì)不會(huì)得到扭轉(zhuǎn)，當(dāng)然中央政府已經(jīng)放松金融管制，但是目前為止仍未有任何一家銀企明確表態(tài)支持地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行高額借貸。低迷的地產(chǎn)市場(chǎng)至少會(huì)延續(xù)幾年。大部分開發(fā)商都已經(jīng)意識(shí)到缺乏資金將產(chǎn)生致命性的風(fēng)險(xiǎn)。
     那么這個(gè)樓市調(diào)整期會(huì)持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間？這是目前市場(chǎng)由為關(guān)心的問題。在早些時(shí)候的文章就這個(gè)問題探討了不少時(shí)間，比較樂觀的估計(jì)臨沂房?jī)r(jià)見底應(yīng)該在09年春節(jié)后。調(diào)整周期回歸本位，我預(yù)測(cè)時(shí)間可能會(huì)到2010年，也就是兩年的調(diào)整期。何時(shí)預(yù)示樓市可以走出調(diào)整期呢？在中國(guó)主要還是看政策，比如政府什么時(shí)候開始調(diào)整地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)政策、稅收政策可能就意味著地產(chǎn)市場(chǎng)開始往好的方向走。目前已經(jīng)看到政府著力解決這個(gè)問題，那么最關(guān)鍵的一環(huán)是什么？或者說樓市的平穩(wěn)抑或上行需要的是什么呢？

     臨沂樓市營(yíng)銷戰(zhàn)已經(jīng)無所不用極其，“無理由退房”、“一口價(jià)”、“買房送車”、“送精裝修”一系列的營(yíng)銷上演仍然扭轉(zhuǎn)不了成交量不理想的局面。其中主要的因素是，一是受大勢(shì)預(yù)期低迷影響，置業(yè)者認(rèn)為價(jià)格仍有下探空間；二是臨沂樓市放量過大，同類地段、產(chǎn)品疊加嚴(yán)重；三是消費(fèi)信心不足，儲(chǔ)蓄求安是主流基調(diào)。面對(duì)多重因素困擾，臨沂樓市近期形勢(shì)較為嚴(yán)峻。一是年關(guān)將至，開發(fā)企業(yè)回籠資金任務(wù)重，這點(diǎn)可以在較大型企業(yè)身上體現(xiàn)；二是交易價(jià)格仍然繼續(xù)走低，市場(chǎng)信心的重建未能形成；三是臨沂的需求后勁缺乏動(dòng)力。

     面對(duì)嚴(yán)峻局勢(shì)，目前臨沂地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)較大的動(dòng)作。常規(guī)的栽員降薪、部門重組，到收縮開發(fā)戰(zhàn)線，更有極端行為停工待建，不排除資金鏈斷裂的可能，但前者的可能性較大。那么市場(chǎng)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)開發(fā)及需求都出現(xiàn)不同程度的萎縮后，臨沂樓市下一步什么辦？我認(rèn)為臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)基于以下三點(diǎn)，走出陰霾的空間很快得以扭轉(zhuǎn)。一是依托西部商貿(mào)市場(chǎng)，加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)，臨沂經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)保持高速增速；二是臨沂城市化進(jìn)程處于起飛階段，城鎮(zhèn)新增的人口為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供驅(qū)動(dòng)力；三是臨沂的人口紅利將持續(xù)到2020年，后勁需求仍然得到補(bǔ)充；那么09年的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)如何？我將從八個(gè)方面做分析：

    2008年12月底，臨沂的可供銷售房源為500多萬平米，預(yù)計(jì)2009年，臨沂的房產(chǎn)供應(yīng)面積有可能突破1000萬平米，而未來的可開發(fā)土地已經(jīng)突破3000多萬平米，而今年的銷售從部分?jǐn)?shù)據(jù)上可以看出，和去年的銷售基本持平甚至略低，也就是說，2008年臨沂的房產(chǎn)銷售面積還是在200萬左右.那么我們可以判斷的是，目前的臨沂市場(chǎng)的可消化面積足以支撐臨沂10年的發(fā)展。而政府持續(xù)不斷的土地出售，自然將這個(gè)過程延長(zhǎng)，大量的樓盤集中上市，加之市場(chǎng)的消費(fèi)力下降。使得大家都吃不飽，甚至?xí)I著，體質(zhì)差的開發(fā)商會(huì)陸續(xù)倒下。

    2008年1-8月份臨沂的房產(chǎn)均價(jià)為3270元左右，雖然近2年來，臨沂的房產(chǎn)價(jià)格的確出現(xiàn)一定幅度的上揚(yáng)，但價(jià)格攀升的主要原因來自升成本的上漲，尤其是土地及建安成本的上漲加快，2007年是臨沂土地上漲最為迅猛的一年，部分地段土地價(jià)格上漲達(dá)到50%，而上半年鋼材、水泥等建筑材料上漲的速度也非常驚人。所以，眾多開發(fā)商的開發(fā)成本大幅度上揚(yáng)。進(jìn)入2008年下半年，隨著全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)波及中國(guó)，整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)形勢(shì)出現(xiàn)一定的頹勢(shì)，臨沂的房產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)一定銷售困難，這個(gè)時(shí)候，鋼材水泥等價(jià)格雖然出現(xiàn)降價(jià)，但是對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響是有限的。建安成本每平米最多下降5%左右。

    但是從開發(fā)商回收成本的角度我們認(rèn)為，2009年，受到部分開發(fā)商尾盤折扣回款促銷，多個(gè)新樓盤在開盤上會(huì)調(diào)低價(jià)格需求，導(dǎo)致整個(gè)臨沂房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一個(gè)震蕩下調(diào)整的狀況。

開發(fā)商的成本增加，肯定會(huì)有所嫁接，但是，在市場(chǎng)狀況不好的情形下，其有可能，減少暴利的銷售模式，而采取薄利多銷的方式盡快回收資金，目前臨沂市場(chǎng)降價(jià)的樓盤主要集中在一些尾盤上，這最大的原因就是尾盤的開發(fā)商的利潤(rùn)基本就是這些尾盤，減少利潤(rùn)收入，賺取資金，是目前降價(jià)樓盤的初衷。

     2009年的整個(gè)樓市是弱市，成交量弱，供應(yīng)量弱，價(jià)格也很弱。但即便是再弱的市場(chǎng)里，也一樣有熱銷項(xiàng)目出現(xiàn)。這樣的項(xiàng)目要具備剛性需求創(chuàng)新產(chǎn)品、性價(jià)比高、營(yíng)銷策略對(duì)路、銷售團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力高等特點(diǎn)。專業(yè)度將成為地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)生存和發(fā)展的根本，一些擁有深厚底蘊(yùn)的企業(yè)可能通過模式創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新迎來發(fā)展機(jī)遇。

    通過近階段對(duì)臨沂近30個(gè)項(xiàng)目的走訪與了解，個(gè)人發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越是激烈的情況下，越能體現(xiàn)開發(fā)商在前期定位的重要性。前期定位偏差在戶型或者產(chǎn)品品質(zhì)上存在缺陷的樓盤，銷售普遍困難，甚至出現(xiàn)剃光頭的局面，而與此同時(shí)的是，一些前期定位準(zhǔn)確，地段位置較好的樓盤在銷售上一直保持了平穩(wěn)的的銷售速度。

    2007年魯商鳳凰城別墅的熱銷，其實(shí)是點(diǎn)燃了整個(gè)臨沂別墅大戰(zhàn)的序曲，真正的別墅大戰(zhàn)在2009年，臨沂在2009年將有近2000套別墅產(chǎn)品上市，日月城、奧林匹克花園、濱河陽(yáng)光、聯(lián)合世紀(jì)新筑、月瀾灣溫泉?jiǎng)e墅、歐洲城、新港龍庭、濱河國(guó)際等項(xiàng)目紛紛上市，其大體量的別墅將在一定程度上，將臨沂的富人真正帶入別墅生活時(shí)代。

    當(dāng)然，體量過于集中上市，及產(chǎn)品的同質(zhì)化，以及目前的市場(chǎng)低迷，眾多企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，也將在一定程度上影響目前的市場(chǎng)發(fā)展。

5、片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)趨向明顯

    2006、2007年，臨沂土地市場(chǎng)快速膨脹，2年出讓土地的總面積達(dá)到1150余萬平米，2008年1-10月份，臨沂總成交土地507萬平米，總體來看，保持了去年的速度，但是，我們發(fā)覺今年的工業(yè)用地增加比較突出，而住宅的供應(yīng)量較去年有了明顯的減少。

時(shí)間	成交宗數(shù)	成交面積（萬㎡）	出讓總金額（億元）	平均單宗土地成交面積（㎡）	平均單宗土地成交價(jià)格（億元）	平均地價(jià)（元/㎡）
06年	81	576.3	44.12	71148	0.55	765.57
07年	110	613.84	57.73	55803.36	0.53	940.5
08年	128	524	52	40938	0.42	1026
漲幅	18%	-11%	-0.8%	-26%	-26%	8.6%

     截止08年12月24日，08年臨沂共成交土地128宗，總規(guī)模成交達(dá)到524萬平方米，平均每宗成交面積為4.1萬平方米，較2007年平均5.58萬平方米的面積下降26%，總成交金額為54.38億元，平均地價(jià)1026元/平方米?！　?BR>    2007年相比，2008年臨沂土地成交放量較去年有了明顯的下降，且成交價(jià)格也有了大幅度地增長(zhǎng)，其中南坊新區(qū)與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成交比例明顯放大，市區(qū)的土地成交比例縮小?！?/DIV>      可以預(yù)見，09年將是考驗(yàn)開發(fā)商、置業(yè)者的關(guān)鍵一年。送一句話“颶風(fēng)過崗，伏草安兮！