2008年，國家出臺了一系列針對樓市或者是對樓市有重大影響的宏觀調(diào)整政策。在這些政策的主導下，我國房地產(chǎn)市場逐漸由2007年的過熱轉(zhuǎn)向理性回歸，多項指標高位調(diào)整，過度需求泡沫開始得到一定程度的抑制。特別是進入下半年，一些大城市的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)快速下行趨勢。在國家“保增長”政策的主導以及各方面出臺的“救市”新策的影響下，年底房地產(chǎn)市場進一步惡化的趨勢得到遏制，整體市場開始逐步趨穩(wěn)。在臨沂，盡管沒有出現(xiàn)房價下跌，但是受全國大環(huán)境影響樓市也開始出現(xiàn)比較濃厚的觀望氣氛，樓市的整體供給壓力開始顯現(xiàn)。
    總的來看，2008年，臨沂樓市的供給壓力不小，預測2009年，臨沂樓市將挑戰(zhàn)與機遇并存，項目依靠品質(zhì)來贏得市場的時代將真正來臨。具體看來，臨沂房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)五個方面的變化。    
 
    市場成交量逐步回升

    以目前臨沂的房地產(chǎn)銷售能力來看，市場供應充足，不論是單品房子數(shù)量還是房屋類型都有較大的選擇余地，2008年房地產(chǎn)多項供給指標對市場形成一定的壓力。而從需求指標上看，2008年銷售相對正常年份平穩(wěn)發(fā)展，但與前幾年過熱的銷售量相比，市場表現(xiàn)略顯低迷。供過于求的局面已經(jīng)形成，但供過于求不是需求太少，而是有效需求太少，廣大市民自住型購房需求沒有被完全釋放出來。如果產(chǎn)品的類型和品質(zhì)更加符合市場需求，價格進入更加合理的區(qū)間，通過合理調(diào)控市場，必然出現(xiàn)供求兩旺的局面。
    從目前市場情況來看，國內(nèi)大部分城市的房地產(chǎn)市場對于價格很敏感，很多新開工樓盤由于定價更加合理，幾乎在開盤時即銷售一空。在這種情況下，理性的開發(fā)商必然要順應市場潮流，更加合理的制定銷售價格，加大促銷力度。預計2009年，隨著開發(fā)商促銷力度的加大，臨沂的房地產(chǎn)市場成交量將會陸續(xù)回升，特別是下半年應該會有比較明顯的復蘇效果。與此同時，由于國家、省、市陸續(xù)出臺一系列救市政策正在形成集聚效應，購房者的觀望情緒開始出現(xiàn)破冰，一些高性價比的樓盤已經(jīng)出現(xiàn)不錯的銷售局面。業(yè)內(nèi)人士普遍相信，在越來越多開發(fā)商選擇以更加理性務實的態(tài)度迎接挑戰(zhàn)時，樓市在2009年回暖值得期待。 
   
    政策利好將繼續(xù)加大

    2008年可以說是中國樓市的“政策年”。這一年，國家、省、市等各級政府大大小小的針對房地產(chǎn)的新政層出不窮。特別是2008年9月份后，政策風向逆轉(zhuǎn)，“救市”新政層出不窮，無論是下調(diào)利率和住房交易稅費等國家出臺的系列政策組合，還是減免稅收、購房補貼、購房落戶等臨沂地方政策使臨沂樓市出現(xiàn)了政策暖意。
    有條件的放松二套房貸、減少購房買入和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的各種稅費、降低貸款利息……在已經(jīng)出臺了不少鼓勵住房消費的政策之后，2009年，國家、省、市還將會出臺怎樣的政策，刺激目前低迷的樓市呢？據(jù)有關(guān)報道，日前，財政部稅政司有關(guān)負責人表示，2008年對房地產(chǎn)市場稅收政策調(diào)整比較密集，根據(jù)經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場的變化情況，國家三次調(diào)整了房地產(chǎn)的稅收政策。如果執(zhí)行的好可能會延續(xù)這些政策，如果執(zhí)行的不好，2009年可能會考慮是否有其他更好的政策措施。
    在對2009年的政策預期中，此前實行的鼓勵房地產(chǎn)消費的多項政策，在業(yè)內(nèi)被廣泛提及。這些政策包括購房退稅、降低利率、進一步降低購房稅費、全面放寬二套房貸等。面對日益嚴峻的經(jīng)濟形勢，接下來的一年，各級政府部門還會繼續(xù)出臺優(yōu)惠政策來鼓勵廣大市民購房嗎？答案應該是肯定的。
    在國際金融危機的大環(huán)境下，國家和地方需要通過擴大內(nèi)需來確保經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，而這其中作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)的重要作用是顯而易見的。為保障整體經(jīng)濟的穩(wěn)定，2009年，國家和地方政府將加大“救市”力度，且手段將更加靈活審慎。如進一步降低交易稅費、下調(diào)貸款利息、購房退稅、鼓勵部分購房者合理的投資需求、鼓勵開發(fā)商適度調(diào)整價格等等。同時，有業(yè)內(nèi)知名學者還認為，不排除在房價出現(xiàn)大波動的時候，政府會出臺政策“托市”，畢竟房價的大起大落都不符合國家調(diào)控政策的初衷，國家需要的是房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。

   樓盤品質(zhì)競爭更加激烈

    “當前房地產(chǎn)市場的調(diào)整是由于前期市場發(fā)展太快導致，而周期性一直是房地產(chǎn)市場的標志。當前房價過高仍是影響居民消費的極重要原因，市場自發(fā)的調(diào)整帶來的觀望氣氛是一種正常的市場行為。”有業(yè)內(nèi)人士分析認為。
   上述業(yè)內(nèi)人士表示，2009年，臨沂樓市回暖主要有兩條路可以走：其一是加大價格促銷力度；其二是從根本上進一步提升樓盤的品質(zhì)及服務。
   “受全國樓市低迷的大環(huán)境影響，消費者今年更加理性，盲目型和沖動型購房已經(jīng)很少，消費者把錢袋捂得緊緊的，精打細算，分厘必爭?！痹摌I(yè)內(nèi)人士說，縱觀臨沂樓市，一些樓盤在這種偏淡的市場大環(huán)境下，仍然創(chuàng)造了不錯的銷售業(yè)績，在其背后我們看到，除了本身的剛性需求外，產(chǎn)品優(yōu)勢成為這些樓盤制勝的“法寶”。
    另一業(yè)內(nèi)人士張先生認為，一個樓盤想要做到在理性市場中熱銷，僅靠市場中本身存在的剛性需求顯然是不夠的，它本身必須具有產(chǎn)品優(yōu)勢?！罢f白了，就是讓房子回歸到房地產(chǎn)的本質(zhì)?！睆埾壬f，第一個是地段，第二個是注重自然資源或者是其他的開發(fā)因素。要以市場研究為基礎(chǔ)，深入地了解客戶的需求，加強產(chǎn)品研發(fā)和創(chuàng)新能力，力爭在規(guī)劃、戶型、建筑、施工景觀等方面有所突破，這樣才能使開發(fā)的樓盤更具有競爭優(yōu)勢。2009年，前期定位準確、地段位置較好的樓盤在銷售上將能繼續(xù)保持平穩(wěn)的銷售速度。

    融資難問題有望緩解

    2008年房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題表現(xiàn)的較明顯。在之前房地產(chǎn)調(diào)控和緊縮銀根政策的多重影響下，銀行收緊了房地產(chǎn)信貸。
   進入2008年末，伴隨著國家穩(wěn)定樓市新政措施的不斷推出，房地產(chǎn)信貸政策也開始逐漸放松。2008年12月初發(fā)布的“金融30條”表示，將“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”。緊接著國家更是態(tài)度鮮明地表示將支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，并有針對性地提出“加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務”。
    在國家、省、市明確鼓勵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多個政策出臺后，多位銀行及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，明確提出加大對房地產(chǎn)在建項目的信貸支持力度，意味著國家已經(jīng)為今年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款市場確定了發(fā)展基調(diào)，其鼓勵刺激的態(tài)度顯而易見。臨沂房地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士張先生認為，加大對中低價位和中小套型在建項目的支持，會使這部分開發(fā)商資金鏈緊張的情況得到一定程度的緩解。而對于實力強的開發(fā)商來說，提供融資和相關(guān)金融服務的政策有利于其擴大市場。由此可以預見，在政府和銀行的共同努力下，融資難的情況有望在2009年逐步得到緩解。

   保障住房建設更趨深入

    2008年，臨沂的住房保障取得了顯著成效。全年開工建設經(jīng)濟適用房62.3萬平方米，完成總投資9.18億元，竣工57萬平方米、9000套；開工建設廉租住房3.3萬平方米，竣工3.12萬平方米、582套；全市廉租住房補貼累計已達到1932戶，廉租住房實物配租和租賃補貼已達到11萬平方米。同時，托清住房困難家庭底子，探討了農(nóng)民工進城務工、企業(yè)建設農(nóng)民工公寓試點，力爭住房保障全覆蓋。2008年，臨沂獲得了中央和省廉租住房獎補資金達到1430萬元。
    2009年，全國將投入9000億進行保障性住房建設，這無疑是住房政策的一大亮點。而如何更好地落實住房保障這一民生政策，在2009年是對政府的一個考驗。在臨沂，2009年將加快保障性住房建設。積極推進經(jīng)濟適用房建設。向全市城鎮(zhèn)低收入家庭供應60萬平方米經(jīng)濟適用房。探討實行經(jīng)濟適用住房貨幣化補貼模式，對符合經(jīng)濟適用房購買條件的城市居民購買空置商品房，實行差價補貼。突出加強廉租房建設。完成廉租房實物配租和貨幣補貼保障面積18.65萬平方米，解決全市3730戶低收入家庭的住房困難，其中，結(jié)轉(zhuǎn)和新建廉租房5萬平方米，實物配租達到1000戶；棚戶區(qū)改造390戶；租賃補貼2340戶。同時，積極建立住房保障全覆蓋機制，規(guī)范管理，建立健全完善的住房保障制度體系。

邵澤坤