為了更深層次的理解都市綜合體，筆者特地趕赴沂蒙路上的項目所在地采訪了上海頤高投資（控股）有限公司副總裁朱彬鈞，就大家對“城市綜合體”最關(guān)心的幾個問題進行闡述。

      都市綜合體“城中城”的概念，也就是說“都市綜合體”是城市發(fā)展到一定程度的高級建筑群形態(tài)，將傳統(tǒng)城市中分立的居住、商務(wù)、出行、購物、文化娛樂及社交等職能高度集中，其內(nèi)部核心建筑往往是一幢或數(shù)幢大廈，形成居住和辦公場所。并具備完整的街區(qū)特點，是城市空間巨型化，城市價值復(fù)合化，城市功能集約化的發(fā)展。一般而言“都市綜合體”建筑地段極具稀缺性。

      都市綜合體在臨沂可能是一個新的東西，但在國外和國內(nèi)其他城市確是一個非常成熟的產(chǎn)品，遠的不說，近的就包括萬達在濟南、青島開發(fā)的萬達廣場就是我們所要描述的都市綜合體。對開發(fā)商而言，都市綜合體的開發(fā)比一般的商業(yè)或者住宅要求要高很多，比如說規(guī)劃，除了要涵蓋整體規(guī)劃、空間規(guī)劃、交通規(guī)劃、景觀規(guī)劃、建筑立面、戶型設(shè)計等各方面之外，還要貼近市場和客戶，不能想當然地“強制性”開發(fā)。

      進行都市綜合體開發(fā)時，首先要分析研究城市的各種零售功能、商業(yè)服務(wù)、金融、辦公功能和其他具體功能的經(jīng)營現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，其次要分析物業(yè)經(jīng)營場所的選擇習慣特點，結(jié)合項目的立地條件，確定綜合體中規(guī)劃的每一種功能的相對位序。比如，我們在設(shè)置餐飲的時候首先要分析那些是餐飲的客戶，什么樣的建筑及內(nèi)部設(shè)計經(jīng)營餐飲的人會覺得這樣用起來很舒服，然后是不斷的與客戶溝通交流，甚至按照客戶的需求去定制。在具體一點就是客人往那里進，廚房放在那里，化油、排煙怎么做，跑菜怎么跑等等。住宅也是一樣，怎么去貼近客戶，多大的面積？幾房？家庭必備的功能點怎么去實現(xiàn)，面積能更經(jīng)濟，當然也包括價格定位，總之，我們希望給客戶的感覺是合適的。

      與臨沂日益增長的消費能力、以及商業(yè)物業(yè)巨大的潛力和空間相比，目前臨沂高質(zhì)量的大型購物中心則相對缺乏，頤高上海街選址北城新區(qū)，正是看好臨沂未來的發(fā)展遠景和巨大的商業(yè)空間：一旦出現(xiàn)交通更便利、環(huán)境更舒適、業(yè)態(tài)功能更齊全、經(jīng)營品牌更豐富的項目，可能會產(chǎn)生巨大的吸引力。
    一個都市綜合體項目成功與否取決于幾個要素：地段和交通、人氣以及管理。北城新區(qū)處于新老城區(qū)的接合處，是臨沂未來的CBD，離傳統(tǒng)的中心區(qū)只有不到5公里的距離，且良好的道路交通條件勢必會帶來大量人流。同時，北城新區(qū)將很快涌現(xiàn)一大批機關(guān)事業(yè)單位的寫字樓和城市公共建筑，加上大量高端住宅的開發(fā)，意味著將有一批高層次、高追求的客戶集中到這個區(qū)域，帶來旺盛的人氣，頤高在全國23個城市的商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗，都將在上海街的發(fā)展過程中得到充分展現(xiàn)。

      都市綜合體中各種物業(yè)功能有其各自的特性，因此，其物業(yè)的經(jīng)營管理也有不同特性。主要包括零售商業(yè)的經(jīng)營管理、酒店的經(jīng)營管理、寫字樓的經(jīng)營管理、公寓住宅的經(jīng)營管理。

公寓的物業(yè)管理是尤其受到購房者關(guān)注的，作為復(fù)雜綜合體中的公寓住宅，在享受到充足便利的同時，兼顧到業(yè)主的私密性和安全性。

為創(chuàng)造一個安全、私密、動靜相宜的住宅區(qū)環(huán)境，項目設(shè)置了商業(yè)和住宅分離的動線通道，加強安全系統(tǒng)的設(shè)置：訪客對講、閉路電視監(jiān)控、小區(qū)周界防范、定時巡更等多重封閉防護管理措施。

       都市綜合體的優(yōu)越之處，不僅僅體現(xiàn)在房型和地段上，更多的體現(xiàn)在項目的整體規(guī)模和功能定位。有城市研究專家指出，都市綜合體的出現(xiàn)，往往是一個城市經(jīng)濟發(fā)展到一個新階段的象征，在都市綜合體中，城市生活的各要素以一種嶄新的空間秩序重新展現(xiàn)，并互相依存，互相促進，形成一個復(fù)合功能、高效率的綜合體。都市綜合體一般都位于城市主力商圈中心，發(fā)展配套齊全，物業(yè)增值空間大。如曼哈頓的洛克菲勒中心、東京六本木新城、香港的IFC等。

      臨沂是個特殊的城市，雖然被劃入三線城市之列，但作為商業(yè)名城，其影響力具有全國高度，經(jīng)濟實力不容小覷。而城市綜合體復(fù)合了多種功能，業(yè)態(tài)豐富，十分符合臨沂城市發(fā)展的方向。頤高上海街具備的高水準也能吸引人群前來居住、消費、休閑、商務(wù)辦公，從而推動整個綜合體不斷向前發(fā)展。

      業(yè)內(nèi)人士表示，頤高上海街把都市綜合體的概念首次引入臨沂，并匯聚中外力量，將臨沂市的居住和商業(yè)環(huán)境帶到了一個新的水平，將極大的提升臨沂市城市商業(yè)功能和影響力。

                                                  

      洛克菲勒中心于1930年開發(fā)，位于美國最繁榮的曼哈頓區(qū)中部，區(qū)域占地約89031平方米，是本世紀最早出現(xiàn)的綜合體，也是當時世界上規(guī)模最為龐大的私屬 的商業(yè)、娛樂中心，號稱20世紀最偉大的都市計劃之一。

      洛克菲勒中心區(qū)域內(nèi)包括餐廳、辦公大樓、服飾店、銀行、郵局、書店   甚至還有地下通道貫穿連接。建筑師聰明地利用大樓間的廣場、空地與樓梯間制造人行流動的方向，每天可容納25萬的人次在此上班、觀光、消費。

      六本木新城（Roppongi Hills）：日本的夢想之地

      六本木新城，位于東京市中心，是繼洛克菲勒中心以來自營企業(yè)投資開發(fā)的最大的都市綜合體項目，同時也標志著城市生活方式的一種轉(zhuǎn)變。六本木新城，是一個占地面積11.6萬平方米的超大型復(fù)合性都會地區(qū)，是日本東京著名的購物中心和旅游中心，也是目前日本新都市主義居住空間的范本，被稱為“城中城”、“立體城”、“藝術(shù)城”。

      國際金融中心（IFC）：香港的世界通途

      國際金融中心簡稱IFC，位于香港島的中環(huán)填海區(qū)，面向維多利亞港，高420米，共88層，為香港最高、世界第六高的建筑物，是香港作為世界級金融中心的著名地標。達43.6萬平方米的總建筑面積，成為了香港全新的核心街區(qū)，為工作、購物及休閑生活提供了一個世界級的理想之地。