對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，融資是一個生死攸關(guān)的問題。那么，在如今的現(xiàn)實環(huán)境下，政策層面呈現(xiàn)何種特點，房地產(chǎn)金融市場出現(xiàn)了哪種新的動向，開發(fā)商如何在新的市場融資環(huán)境中實現(xiàn)資金的靈活融通？上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅在接受記者采訪時表示，面對嚴格的金融政策，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商在融資戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)上可能會發(fā)生質(zhì)的變化。而對于不同資金實力的開發(fā)商而言，目標定位的不同導(dǎo)致了他們的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)將存在較大差異。

大型房產(chǎn)開發(fā)商：多元融資戰(zhàn)略改善資本結(jié)構(gòu)

　　萬科作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人物，它的多元融資走向或許將成為我國房地產(chǎn)行業(yè)的重要標桿。首先，萬科是首批上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，首次公開募集資金不在少數(shù)。其次，萬科在企業(yè)債券融資方面也做得非常出色。2002年和2004年，萬科通過兩次發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券分別募集資金15億元和19.9億元。在中國資本市場上兩次發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券的上市公司中，萬科是惟一一家。再次，在信托融資方面，萬科也不甘示弱。從2003年底到2004年底的一年間，萬科連續(xù)三次使用信托方式進行資金募集，用于不同項目的開發(fā)，每次募集的資金均在1.5億元以上。此外，萬科在銀行貸款方面的融資并沒有受到政策的影響。2004年11月，萬科企業(yè)股份有限公司與中國農(nóng)業(yè)銀行簽署《銀企合作協(xié)議》，獲得農(nóng)行46.9億元綜合授信額度，這是中國農(nóng)業(yè)銀行有史以來對一家房地產(chǎn)企業(yè)的最大規(guī)模授信。
　　鄒毅認為，拓寬融資渠道所帶來的直接后果就是降低了房地產(chǎn)企業(yè)對于銀行貸款資金的依賴性，改善了資本負債結(jié)構(gòu)。目前，萬科的資產(chǎn)負債率保持在60%左右，低于行業(yè)平均水平；而其債務(wù)結(jié)構(gòu)較為分散，呈現(xiàn)三分天下的局面，長期債券、信托和海外資金各占1/3。國內(nèi)大型開發(fā)商正是在融資的名義下，逐步實現(xiàn)專業(yè)投資的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。鄒毅表示，對于國內(nèi)的大型開發(fā)商而言，政策層面給他們所帶來的影響遠非中小企業(yè)那樣立竿見影，直接關(guān)系到生死存亡。但是，作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先者，大型開發(fā)商對于政策的解讀和對市場的感知，在很大程度上決定了他們今后的發(fā)展戰(zhàn)略，從而導(dǎo)致了他們在融資策略出現(xiàn)了一些新的變化。這些變化所體現(xiàn)的趨勢，從多年以后來看，或許將被后來者視為我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要轉(zhuǎn)折。

中小型房產(chǎn)開發(fā)商：短期融資典當先行

　　對于國內(nèi)數(shù)量眾多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，宏觀調(diào)控之后的資金問題與大型開發(fā)商相比顯得尤為突出。在主要渠道提高門檻之后，重新開辟融資渠道成為現(xiàn)實的選擇。此時，房地產(chǎn)典當作為一種替補融資手段進入開發(fā)商的視野。另外，產(chǎn)權(quán)交易在當前的市場環(huán)境下也可能被開發(fā)商用作一種融資手段。
　　鄒毅告訴記者，房地產(chǎn)典當成為中小開發(fā)商融資工具的主要原因有兩個：一是操作簡單，周期較短。房地產(chǎn)開發(fā)商無需向典當行提供財務(wù)報表和具體的貸款用途說明，而且評估期限短，放款速度快，一般房屋不動產(chǎn)在一周之內(nèi)能夠評估完；二是資金運用方向受限制較少。典當行不屬于金融企業(yè)，它對于當金的用途沒有具體的限制，這一點與銀行貸款資金的運用存在較大區(qū)別。但是，房地產(chǎn)典當也存在不利于房地產(chǎn)開發(fā)商融資的方面。其一，費用較高。房地產(chǎn)典當?shù)脑戮C合費率一般在2%左右，同時還收取銀行月息0.5%。與銀行貸款相比高出不少。其二，規(guī)模較少?！兜洚敼芾磙k法》規(guī)定，注冊資本不足1000萬元的，房地產(chǎn)抵押典當單筆當金數(shù)額不得超過100萬元。注冊資本在1000萬元以上的，房地產(chǎn)抵押典當單筆當金數(shù)額不得超過注冊資本的10%。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，通過典當融資的規(guī)模有限。其三，期限較短。房地產(chǎn)典當?shù)漠斊谝话銥榱鶄€月，續(xù)當一次最多可以延長六個月。當然，房地產(chǎn)開發(fā)商可以采取滾動融資的方式，實現(xiàn)短期融資向中長期融資的轉(zhuǎn)變，擴大融資額。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商可以將已完成開發(fā)的一期房產(chǎn)當?shù)?，然后再通過向典當行融資做二期工程，以此實現(xiàn)公司的滾動開發(fā)。當然，如此操作的前提是開發(fā)商可以及時贖當，否則續(xù)當費用將大大增加開發(fā)商的融資成本。
　　針對典當融資規(guī)模太小的問題，鄒毅認為，不妨使用“抵押+典當”的方式。房地產(chǎn)典當?shù)娜谫Y速度快，而抵押貸款的融資規(guī)模較大，因此，二者的結(jié)合正好可以取長補短。當然，如果能夠通過抵押貸款的方式獲取足夠的資金，房地產(chǎn)典當最好不用，畢竟它的資金成本較高。但是，在貸款規(guī)模較大的情況下，貸款周期往往較長，中小開發(fā)商為了贏得時間，可以降低抵押貸款的數(shù)量，從而縮短貸款周期。同時，資金缺口可以通過房地產(chǎn)典當?shù)姆绞?，快速獲取資金。因此，“抵押+典當”的組合方式完全是一種以現(xiàn)金成本換取時間成本的融資方式。綜合來看，房地產(chǎn)典當更加適合短期快速的小規(guī)模融資，一般期限在一年以內(nèi)。但是，通過滾動融資和融資組合，可以更好的發(fā)揮房地產(chǎn)典當?shù)娜谫Y靈活性。

新動向：REITs呼聲日盛

　　今年以來，隨著住宅市場的宏觀調(diào)控，內(nèi)地的商用市場似乎成為眾人力捧的對象。在這其中，外資成為引人注目的一股力量。如果說去年底今年初，外資對京滬等地寫字樓的收購是一種試探性操作，那么積極參與國內(nèi)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和收購則體現(xiàn)了他們對這個市場的信心。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地產(chǎn)基金、美國西蒙地產(chǎn)集團先后與深國投下的商用置業(yè)公司簽訂合同，合作開發(fā)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)。在這些舉動的背后，房地產(chǎn)投資信托(REITs)的身影隱約可見。其中，嘉德置地明確表示可能會成立中國商業(yè)地產(chǎn)基金，將內(nèi)地的商業(yè)物業(yè)打包到新加坡市場上市；而西蒙集團本身就是一家規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)投資信托機構(gòu)。在國內(nèi)，一些機構(gòu)也開始對REITs市場表現(xiàn)出濃厚的興趣。其中華銀控股和越秀投資都表示，可能將已經(jīng)收購的達一定規(guī)模的商業(yè)物業(yè)打包在新加坡或者香港市場上市。在此背后，香港市場對于REITs投資區(qū)域限制的取消，以及新加坡市場對REITs優(yōu)惠政策的實施，是一個巨大的推動因素。盡管目前我國產(chǎn)業(yè)基金法缺位，但海外REITs在國內(nèi)的實際性操作，將為我國的商業(yè)地產(chǎn)市場注入全新的運作理念。與此同時，開發(fā)商，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在套現(xiàn)資金或再融資方面又多了一條嶄新的渠道。