最近國務(wù)院對房地產(chǎn)市場的政策密集出臺，道道“金牌”意在召喚市場的穩(wěn)定。繼12月17日國務(wù)院提出三條穩(wěn)定樓市的措施后，12月20日，國務(wù)院辦公廳又發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，提出了具體的十三項(xiàng)措施。

從內(nèi)容上看，本次《意見》是對17日國務(wù)院常務(wù)會議精神的一個具體細(xì)化，在內(nèi)容上則更加深入和明確。對于二套房貸政策，從最近幾次政策路徑看，有逐步松綁的趨勢。最新的表述是“加大對自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。在落實(shí)居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險合理確定”。

最后一句話是本次政策的一個突破，即除了享受優(yōu)惠范圍的第二套外，其他情況的住房信貸尺度由商業(yè)銀行自行確定。從字面上看，這確實(shí)是二套房政策的一種松綁，因?yàn)榉抠J政策已經(jīng)不再受行政力量的干預(yù)。與其說這是一種政策松綁，不如說這是行政制度和管理方式的松綁。需要注意的是，政府不再控制第二套房及以上的信貸門檻并不意味著購買第二套房就一定能夠獲得優(yōu)惠，在執(zhí)行層面還要看銀監(jiān)會、商業(yè)銀行對風(fēng)險的判別和認(rèn)識。

我們知道，在市場經(jīng)濟(jì)逐步完善的過程中，我國的四大國有銀行逐步改制，已經(jīng)成為上市公司，其市場化水平正不斷提高，對風(fēng)險的認(rèn)識和防范也在不斷加強(qiáng)。因此，中央這次為二套房進(jìn)行行政制度松綁正是建立在這個基礎(chǔ)之上的。

在房地產(chǎn)市場不斷調(diào)整的情況下，銀行對于房產(chǎn)的評估價格也會逐步走低，相應(yīng)能夠給予貸款人的貸款份額也不會很高。舉例來說，市面上交易的房產(chǎn)價格是100萬元，那么銀行能夠給八成貸款的概率很小，實(shí)際可能給予的信貸額度估計在60萬~70萬元，利率也會相應(yīng)上浮。

另一方面，保障房即將大量入市，也會對普通商品住房的價格產(chǎn)生下拉作用，并產(chǎn)生更強(qiáng)的替代作用和擠出效應(yīng)。普通住房的投資品性質(zhì)將更多被消費(fèi)屬性取代。因此，未來針對普通住房的投資行為將逐步減少，購買改善型住房的人會逐步增多，而大量投機(jī)性需求會基本消失。從制度方面看，政府也沒必要再死板地堅持“二套房”政策，因?yàn)檫@個政策出臺的背景是投機(jī)盛行、保障房供應(yīng)不足?，F(xiàn)在這兩種背景都不存在了，行政性限制就沒有了存在的必要，市場因素決定了普通住房投機(jī)會逐步減少，并保證價格的相對穩(wěn)定。