“金九銀十”，在2008年這個(gè)特殊的年頭，神話并沒(méi)有得以實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)商期待房市能夠在今年的十一黃金周期間有個(gè)較好的銷售業(yè)績(jī)也最終落空。房屋銷售市場(chǎng)整體出現(xiàn)觀望氣氛,消費(fèi)者持幣待購(gòu)的心理較為濃重。為此，房地產(chǎn)商開(kāi)始紛紛降價(jià)自救，隨著金九銀十的神話破滅，樓市是否開(kāi)始回歸理性？還有待市場(chǎng)進(jìn)一步的佐證。

                           “金九銀十”神話破滅

作為房產(chǎn)行業(yè)的榜樣和風(fēng)向標(biāo)，地產(chǎn)巨無(wú)霸企業(yè)的一舉一動(dòng)，都給業(yè)界帶來(lái)強(qiáng)烈的震撼效果，來(lái)自天相宏觀金融地產(chǎn)小組的最新數(shù)據(jù)表明，9月份全國(guó)重點(diǎn)城市的房屋成交情況整體堪憂。壞消息相繼從地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科A（000002.SZ）、金地集團(tuán)（600383.SH）、泛海建設(shè)（000046.SZ）發(fā)出。

   今年9月份，萬(wàn)科共實(shí)現(xiàn)銷售面積53.2萬(wàn)平方米，銷售金額43億元，分別比去年同期減少27.6%和37.9%。2008年1月－9月萬(wàn)科累計(jì)銷售面積達(dá)402.4萬(wàn)平方米，銷售金額356.1億元，分別比2007年同期減少8.9%和3.2%。而萬(wàn)科今年計(jì)劃完成800億元的銷售額，至今僅完成44.51%，不足其全年目標(biāo)的一半。

   在今年僅剩的3個(gè)月，萬(wàn)科若能完成150億元的銷售額，與去年500億元左右的銷售額持平已是萬(wàn)幸。

  同時(shí)，據(jù)金地集團(tuán)日前公布的9月份簡(jiǎn)報(bào)，2008年9月金地集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)銷售面積10.15萬(wàn)平方米，較上月增長(zhǎng)30.02%；銷售金額11.34億元，較上月增長(zhǎng)45.61%。2008年1月至9月，金地集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)銷售面積73.11萬(wàn)平方米，較上年同期銷售面積下降8.57%；銷售金額78.49億元，較上年同期增長(zhǎng)11.68%。

  另外，泛海建設(shè)發(fā)布的最新業(yè)績(jī)披露顯示，2008年1－9月泛海建設(shè)凈利潤(rùn)將比去年同期下降約50%—60%。

    據(jù)悉，泛海建設(shè)前三季度的業(yè)績(jī)主要來(lái)源于北京東風(fēng)鄉(xiāng)泛海國(guó)際居住區(qū)一期項(xiàng)目的銷售。雖然深圳月亮灣項(xiàng)目在年內(nèi)也可能實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤銷售，但不能忽視的是，北京與深圳均為當(dāng)

前房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為不景氣的城市，泛海建設(shè)2008年的業(yè)績(jī)堪憂。

  “金九銀十”不但讓龍頭房企倍感寒冬越發(fā)逼近，就大城市而言，整個(gè)住宅的交易情況也讓業(yè)界感到切膚的痛楚。

 根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易和管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份，北京市商品住宅成交4658套，共525309平方米，環(huán)比分別下跌25.2%和32.6%，8月北京住宅成交量環(huán)比下跌逾兩成。

　　另外，佑威房地產(chǎn)研究中心的最新數(shù)據(jù)顯示，8月上海一手商品房(剔除動(dòng)遷配套房)的供應(yīng)量為100.62萬(wàn)平方米，環(huán)比減少41.8%，同比減少了34.4%；成交量則為83.17萬(wàn)平方米，環(huán)比減少17.7%，同比減少更達(dá)67.8%，上海樓市8月成交量同比驟降七成

　同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，9月杭州樓市主城區(qū)共成交住宅1317套，不足去年同期的一半，成交均價(jià)19488元/平方米（因1/3的成交量來(lái)自萬(wàn)象城悅府，因此均價(jià)被拉高）；國(guó)慶7天，主城區(qū)成交住宅164套，較去年增幅過(guò)半，為2005年首次調(diào)控后國(guó)慶成交的一半，成交均價(jià)則達(dá)到15597元/平方米，較去年同期上漲10%左右，樓市“黃金周”并未出現(xiàn)。

  開(kāi)發(fā)商普遍降價(jià)自救

 經(jīng)歷了2007年快速瘋狂上漲的全國(guó)樓市，在2008年陷入了迷霧，成交量持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)盤價(jià)遮遮掩掩，欲語(yǔ)還休，購(gòu)房者，問(wèn)的多，下單的少，互相試探，互通有無(wú)，讓人霧里看花，水中望月。

   進(jìn)入下半年，樓市成交愈發(fā)低迷，再加上8月奧運(yùn)的召開(kāi)，樓市成交更是慘淡，明折雖未見(jiàn)，但暗扣已出現(xiàn)，更有新開(kāi)盤者調(diào)低了價(jià)格以求快速出貨，更多的開(kāi)發(fā)商則希望借機(jī)

傳統(tǒng)的“金九銀十”努力沖關(guān)，

   從最初的遮遮掩掩到現(xiàn)在的公開(kāi)直降，北京的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)能夠“坦然”面對(duì)自身項(xiàng)目的降價(jià)，不再為其項(xiàng)目的降價(jià)銷售尋找太多的借口和理由了。因此可以說(shuō)，北京樓市已

迎來(lái)了普降階段，區(qū)別只是下降幅度的不同。

   目前，北京80個(gè)在售樓盤的調(diào)查顯示，除星河灣、泛海國(guó)際居住區(qū)、美倫堡等少數(shù)高端項(xiàng)目的售價(jià)略有上漲，少數(shù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格保持不變之外，82%的被調(diào)查樓盤均出現(xiàn)了價(jià)格下降

，更有38%的被調(diào)查樓盤下降的幅度超過(guò)15%。其中，萬(wàn)象新天9月團(tuán)購(gòu)起價(jià)8271元/平米，這個(gè)價(jià)格比6月份的13000元/平米的均價(jià)下降了30%，而該價(jià)格也基本接近該項(xiàng)目去年同期的售價(jià)。

   另外，最近在上海舉辦的十一房展會(huì)上，也出現(xiàn)了“5天搶購(gòu)，最高優(yōu)惠20萬(wàn)”、“國(guó)慶購(gòu)房最高優(yōu)惠10萬(wàn)”的醒目促銷信息。

   專業(yè)機(jī)構(gòu)顯示，上海寶山的美蘭湖頤景園打到7.7-8折，實(shí)際跌幅已經(jīng)在20%~23%。其中，跌幅最大的一套聯(lián)體別墅，從250萬(wàn)元降到192萬(wàn)元，縮水了58萬(wàn)元。閔行馬橋的別墅維納陽(yáng)光，更是跌到7800元/平方米，從而讓上海別墅市場(chǎng)重新回到了千元均價(jià)和百萬(wàn)別墅的歷史。

    同時(shí)，上海松江的九亭，繼奧林匹克花園推出單套最高20萬(wàn)元優(yōu)惠之后，金豐藍(lán)庭的單套最高優(yōu)惠超過(guò)26萬(wàn)元。松江新城在德邑小城以6400元/平方米的超低價(jià)開(kāi)盤之后，曾

經(jīng)報(bào)價(jià)高達(dá)11000元/平方米的三湘四季花城，除去裝修后均價(jià)也跌到了8200多元/平方米。

    在國(guó)內(nèi)率先扛起降價(jià)大旗的龍頭萬(wàn)科企業(yè)，也按耐不住，在國(guó)慶節(jié)前夕，其武漢萬(wàn)科旗下4個(gè)樓盤，促銷讓利1000萬(wàn)元。并借萬(wàn)科西半島、魅力之城、朗苑加推房源，武漢萬(wàn)科

宣布啟動(dòng)“青年置業(yè)計(jì)劃”活動(dòng)：設(shè)立1000萬(wàn)“青年置業(yè)資金”，資助年輕購(gòu)房人。除萬(wàn)科之外，愈演愈烈的“打折風(fēng)”，正席卷江城幾乎所有樓盤，除打折、送管理費(fèi)等傳統(tǒng)促銷外，直接降價(jià)的“特價(jià)房”也不時(shí)出現(xiàn)。

　　9月22日，來(lái)自央行的一份調(diào)查顯示，在經(jīng)濟(jì)預(yù)期下滑的背景下，全國(guó)城鎮(zhèn)居民在未來(lái)三個(gè)月里打算買房的人數(shù)占比大幅下降，并創(chuàng)下1999年央行相關(guān)調(diào)查開(kāi)始以來(lái)的歷史最低水平。

                            降價(jià)有望讓地產(chǎn)回歸理性？

  9月28日，中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰在博客中提出，從9月底的“雷曼倒閉事件”開(kāi)始，樓市進(jìn)入第二輪降價(jià)期。

他認(rèn)為，奧運(yùn)結(jié)束前后的樓市降價(jià)是不同的，奧運(yùn)之前以及奧運(yùn)期間，開(kāi)發(fā)商還有所期待，認(rèn)為會(huì)有政策的利好、金九銀十等因素刺激樓市轉(zhuǎn)暖，小部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降價(jià)，但是降價(jià)幅度也比較溫和，奧運(yùn)期間的停滯也是開(kāi)發(fā)商在等待和觀望。奧運(yùn)之后，美國(guó)的金融風(fēng)波，雷曼倒閉等事件讓開(kāi)發(fā)商開(kāi)始失去信心，此時(shí)的降價(jià)幅度更深、范圍更廣，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商促進(jìn)銷售的決心更大更堅(jiān)定。這時(shí)的降價(jià)幅度，相比上次平均更深一成。

    中國(guó)社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立則認(rèn)為，一段時(shí)間以來(lái)，匯率升值速度減緩、大宗商品的價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了大幅度調(diào)整、股市大幅度下跌，支撐房?jī)r(jià)上漲的三大

基本因素已經(jīng)減弱。

另外，高盛在最近的一份市場(chǎng)分析報(bào)告中說(shuō)，在房?jī)r(jià)下跌、居民承受能力隨收入不斷增加而相應(yīng)提高、2008年二季度開(kāi)始的行業(yè)投資增速繼續(xù)放緩的情形下，至少還需要兩個(gè)銷售旺季才能讓住宅市場(chǎng)的供求格局達(dá)到一個(gè)比較均衡的水平。

而中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容表示，在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，希望通過(guò)提振信心來(lái)誘使住房消費(fèi)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是不可能的。要讓住房消費(fèi)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)唯一的方式就是，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回歸到他們有支付能力的水平上。

　 而更多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著年終的來(lái)臨，加入降價(jià)銷售行列的開(kāi)發(fā)商會(huì)更多，降價(jià)幅度會(huì)進(jìn)一步加大。有人甚至將奧運(yùn)前的降價(jià)，視為北京樓市的首輪降價(jià)，年底則會(huì)出現(xiàn)第二

輪降價(jià)的局面。不過(guò)，從十一期間北京多個(gè)樓盤的促銷行動(dòng)來(lái)看，10月份北京樓市儼然已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)集中降價(jià)銷售階段，不少開(kāi)發(fā)商也表示，已經(jīng)做好了新一輪降價(jià)促銷的心理準(zhǔn)備。

   至于對(duì)于將來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都表示很難看清楚，普遍的看法是：至少在2009年春節(jié)前不會(huì)有所好轉(zhuǎn)。