《“百城千企”房地產(chǎn)2009年走勢調(diào)研分析報告》顯示，北京市七成受訪開發(fā)商認(rèn)為今年房價將下調(diào)，36.6%的受訪者認(rèn)為今年的成交量將比去年更加萎縮。全國范圍內(nèi)50.7%的受訪者認(rèn)為今年房價將進一步下調(diào)。湖南省統(tǒng)計局一項民意調(diào)查《全球金融風(fēng)暴對湖南居民生活影響》顯示，有52.3%的被訪者認(rèn)為今年消費品物價比去年會“下跌一些”或“下跌很多”。70.9%的城鎮(zhèn)被訪者預(yù)期今年房價會繼續(xù)下跌，有購房計劃的只有28.5%。輿論認(rèn)為，從調(diào)查結(jié)果可見，多數(shù)消費者將繼續(xù)觀望、棄購，開發(fā)商對房價及交易量均持悲觀態(tài)度，當(dāng)會影響其項目銷售策略。
不過，今年“兩會”即將召開，將為下一階段政策走勢定調(diào)，同時也帶來市場政策消息的真空期。至“兩會”會議閉幕期間，一些地方政府、大多數(shù)開發(fā)商和購房者都會繼續(xù)觀望，想看看“兩會”會不會給出些新信息，有沒有進一步出臺新政的可能。而基于社會經(jīng)濟特點、國內(nèi)外經(jīng)濟形勢、房市現(xiàn)況，“兩會”期間，輿論將高度關(guān)注房價和開發(fā)商降價問題，一些代表（委員）的提案也將涉及，或會有更多地方政府官員繼續(xù)表態(tài)“不給高房價托市”，督促開發(fā)商及時合理降價促進銷售。而實際上，政府刺激房地產(chǎn)的政策已出得差不多，進一步出臺新政的空間已不大。因此，本文作者陳真誠分析認(rèn)為，“兩會”后，輿論、房地產(chǎn)市場預(yù)期將變得更清晰、一致化，一些地方政府、開發(fā)商將放棄觀望。這樣，新一輪房價大戰(zhàn)，可能在“兩會”后或4月左右升級開打，或有更多地區(qū)更多樓盤加入到降價陣營，更多開發(fā)商加大降價促銷力度。
如果分析引致、推動價格戰(zhàn)的原因，當(dāng)不宜簡單地歸至于資金壓力或存貨壓力。這是因為，確實有很多房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率和現(xiàn)金流不容樂觀，一些房地產(chǎn)開發(fā)商，特別是一些2007年高價拿地、快速擴張的房地產(chǎn)開發(fā)商，確實已進入寒冬。而從當(dāng)前情勢來看，2009年，房地產(chǎn)無疑將繼續(xù)深化調(diào)整，一些自身資金實力有限或有不少產(chǎn)品存貨積壓的開發(fā)商，尤其那些在2006年、2007年瘋狂高價拿地的開發(fā)商，將面臨著很大的資金壓力、將面臨巨大的銷售壓力，他們的日子無疑將很難過。這很可能成為引致一些開發(fā)商降價銷售的主要原因。不過，本文作者陳真誠分析認(rèn)為，由于目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)非常復(fù)雜，各地房價還存有一定的價格空間，給開發(fā)商帶來了一定的未來銷售利潤預(yù)期和降價操作空間。對于客觀存在的價格水平和銷售利潤預(yù)期，對于降價空間，是固守價格以期獲得預(yù)期可能既得的可觀贏利還是放棄贏利空間尋求銷售以拓展未來機會？不同開發(fā)商的想法很一樣，心態(tài)也不一樣。因此，客觀而言，不得不承認(rèn)的是，至今依然有不少開發(fā)商依然在對后市觀望，寄希望政府再出政策救市，不愿意或不敢有效降價銷售。因此，應(yīng)該說，開發(fā)商遭遇的資金壓力問題，并不是推動價格戰(zhàn)的最主要原因或全部原因。而需要認(rèn)識到的一個重要因素當(dāng)是，一些大開發(fā)商，或自認(rèn)為尚保存有實力的中型開發(fā)商，為了贏得更大市場份額，獲得更多競爭優(yōu)勢，或利用市場之變而爭取更多的未來利益，將主動地帶頭降價促銷，甚至不惜“虧本”降價銷售。
對于2月15日網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)的一篇抄襲“萬科松山湖會議紀(jì)要”“手法”的相關(guān)于重慶某房地產(chǎn)開發(fā)商的題為《****會議講話》的文章，盡管講話稿泄密登出在網(wǎng)絡(luò)上很有“自編自演”的自我炒作嫌疑，盡管講話稿中提到的“房價4200元不賺錢”這個存有疑問的內(nèi)容是否如評論說說的出于“忽悠”的動機，但講話稿中所提到的有人扛不住了，我們就要尋找機會并購，沒有人拿地，我們就要趁低出手，而且手筆要盡可能的大?！?、“同樣一筆錢，這次賺不到，下次還可以賺，同時還把規(guī)模做大了，何樂而不為？”、“至于我們的庫存，為了快銷，讓利沒什么不可以的”等，確實反應(yīng)了一些開發(fā)商的心態(tài)或想法。
無疑的是，一些大中開發(fā)商們，一旦再次高舉降價大旗掀起新的一輪降價潮，當(dāng)少有房企不受影響。而事實上，象萬科等一些大型開發(fā)商，其實早已籌謀已定。
眾所周知的是，一度因“捐款門”事件而遠(yuǎn)離房地產(chǎn)輿論陣地的萬科董事長王石，曾重返房地產(chǎn)輿論大臺，并預(yù)言今年的市場會比去年更為嚴(yán)峻。而基于萬科的企業(yè)戰(zhàn)略、經(jīng)營策略、歷史作為和目前種種跡象來看，萬科在2009年無疑還將繼續(xù)高舉降價的旗幟，以加速產(chǎn)品銷售，贏取更大的市場競爭優(yōu)勢。
事實上，早在2008年12月13日-2009年1月11日，上海萬科便展開“暖冬特別行動”的促銷。接著，從2009年1月28日（正月初三）到2月9日（元宵節(jié)），主要采用迎春大禮送祝福、新年認(rèn)購幸運獎、8大費用全減免3重好禮等方式，上海萬科對上海幾乎所有在售項目以名盤賀歲活動推出春節(jié)讓利促銷。這比去年萬科掀起降價促銷活動的時間提前了12天，并促銷活動從一開始就顯現(xiàn)出其全國統(tǒng)一戰(zhàn)略。在深圳，深圳萬科在2月7日至9日元宵節(jié)期間整合旗下六個在售項目進行促銷，內(nèi)容包括購房可在正常優(yōu)惠之外再享受額外1萬元現(xiàn)金優(yōu)惠等。據(jù)萬科方面統(tǒng)計的數(shù)字，1月23日—2月2日春節(jié)期間，深圳萬科各大在售項目實現(xiàn)成交80套，成交面積達(dá)到8582.32平方米，成交金額逾1.5億。
對于萬科今年的降價促銷，開發(fā)商群體的反應(yīng)已經(jīng)與2008年初不同。自2008年年底以來，不少開發(fā)商都有意跟風(fēng)調(diào)整銷售價格，有的甚至已經(jīng)緊跟著采取了實際措施，緊跟著進行降價促銷了。在上海，萬科降價帶動了綠地、合生、保利等大型開發(fā)商啟動價格調(diào)整，有十多個樓盤在元宵節(jié)期間推出優(yōu)惠促銷。如位于上海南匯區(qū)臨港新城的綠地東岸漣城優(yōu)惠幅度最高達(dá)到每套15萬元，保利西子灣對購買四居室的前20名客戶贈送全產(chǎn)權(quán)地下車位一個，如期簽約還可享受總價減去1萬元的優(yōu)惠。北京的萬科四季青城和萬科公園五號推出了不同折扣幅度的優(yōu)惠之后，珠江帝景隨之推出了均價每平方米直降8000元的促銷手段。2008年上海房地產(chǎn)市場上另一降價先鋒開發(fā)商金地的觀點更具典型性。金地認(rèn)為，降價才是硬道理，“比萬科狠才有好日子”！
如預(yù)料不錯，基于某些原因，萬科在“兩會”前的促銷或只是“試水”。而其真正意義上大規(guī)模、大面積降價促銷，可能在“兩會”后或4月份左右。其時一個重要特點是，除上海、北京等一線城市外，亦將在二三線城市促銷，降價更直接，幅度更大，區(qū)域更廣，花樣更多。
因此，面對當(dāng)今房地產(chǎn)實際情勢，對于一些確實有資金壓力或存有大量積壓存貨的開發(fā)商來說，最明智的做法，本文作者陳真誠分析認(rèn)為，當(dāng)是調(diào)整心態(tài)和思路，及時適當(dāng)下調(diào)價格，以促進銷售，加速資金回籠，主動迎接價格大戰(zhàn)，策略地迎接市場競爭。
