目前我國房市低迷，出現(xiàn)這種狀況的因素可能有四：一是市場因素，前幾年我國房價(jià)連續(xù)多年猛漲，尤其是2007年漲幅偏大、漲速過快，使市場本身有了調(diào)整要求。二是政府因素，政府希望房市平穩(wěn)健康發(fā)展。三是環(huán)境因素，整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢十分嚴(yán)峻，預(yù)期不確定性增大，買房消費(fèi)意愿下降。四是開發(fā)商因素，這包括資金困難、庫存增多、高價(jià)拿地帶來的風(fēng)險(xiǎn)等。

一系列因素的作用促使部分地區(qū)部分樓盤的價(jià)格開始松動(dòng)，于是一些人開始擔(dān)心：房價(jià)一旦出現(xiàn)回調(diào)，會(huì)不會(huì)像2007年四季度起的股市那樣跌個(gè)不停，直到慘不忍睹？因?yàn)榉績r(jià)一旦滑落，購買者按照買漲不買跌的規(guī)律，會(huì)更加持幣觀望，成交量會(huì)更加萎縮，從而房價(jià)更往下跌。股市調(diào)整就是前車之鑒。

顯然，這種說法完全混淆了股市和房市、消費(fèi)需求和投資需求的界限。股市和房市雖都屬市場經(jīng)濟(jì)，但股市上買賣的是有價(jià)證券、是股票、是未來獲取收益的權(quán)利。反之，房市內(nèi)買賣的是房子，如果說股票只是一個(gè)符號(hào)，那么房子則是一個(gè)實(shí)實(shí)在在的不動(dòng)產(chǎn)。股票給購買者帶來的效用是投資收益，而購買房產(chǎn)可能是為了自住消費(fèi)，也可能是為獲取投資收益。這就是房子的雙重功能，但這里的消費(fèi)功能和投資功能可不并重，因?yàn)橥顿Y房產(chǎn)（或出租或倒賣）最后都得由消費(fèi)者接盤。如果房子沒有消費(fèi)功能，投資功能便會(huì)喪失。就是說，房市上的消費(fèi)需求是原生性需求，而投資需求是派生性需求。由于房市內(nèi)的消費(fèi)需求是原生性的，因而遵循商品市場的需求定律：價(jià)格上漲，需求受抑制；價(jià)格下跌，需求受刺激。這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)上的至理名言：只有賣不動(dòng)的價(jià)格，沒有賣不動(dòng)的商品。

既然房市遵循需求定律，因此房價(jià)下調(diào)會(huì)使需求增加，阻止房價(jià)進(jìn)一步下調(diào)，直到市場供求均衡為止?？梢?，市場經(jīng)濟(jì)的法則本身會(huì)作出自動(dòng)調(diào)整。事實(shí)上，去年下半年以來各地新開發(fā)商品房的投資規(guī)模已經(jīng)在逐步縮小，再加上當(dāng)前房價(jià)慢慢調(diào)整而激發(fā)起來的需求增加，就有可能在一個(gè)時(shí)期后使得供過于求演變?yōu)楣┎粦?yīng)求，并使房價(jià)從向下調(diào)整演變?yōu)橄蛏险{(diào)整。目前這一輪供過于求，實(shí)在是前幾年房價(jià)持續(xù)猛漲的結(jié)果，隨著國民收入不斷上升，而房價(jià)有一定幅度下調(diào)的話，房市將會(huì)企穩(wěn)，房價(jià)不可能大跌。

今后幾個(gè)月甚至一兩年內(nèi)我國房市走向會(huì)如何？我們預(yù)期是穩(wěn)中有調(diào)。穩(wěn)，指房價(jià)基本穩(wěn)定。房價(jià)基本穩(wěn)定包括三方面的內(nèi)涵：一是控制房價(jià)的漲幅，漲幅應(yīng)與整個(gè)物價(jià)漲幅、特別是資源資產(chǎn)價(jià)格的升幅相適應(yīng)，并應(yīng)略低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增幅；二是擠壓房價(jià)泡沫，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，投資投機(jī)性購房需求是會(huì)長期存在的，房價(jià)也不可能完全沒有泡沫，關(guān)鍵是要控制在合理范圍內(nèi)；三是回歸真實(shí)價(jià)值，關(guān)鍵是要控制房地產(chǎn)開發(fā)利潤，使其在合理幅度內(nèi)。房價(jià)基本穩(wěn)定就是要使房價(jià)在房屋價(jià)值的基礎(chǔ)上微幅波動(dòng)，這應(yīng)是政府房市調(diào)控的主要目標(biāo)。

（作者為復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任。本文僅代表個(gè)人觀點(diǎn)）