有專家稱，樓市將在一輪小幅下跌獲得企穩(wěn)后真正回暖，但這只是指成交量的穩(wěn)定增長而不是房價(jià)的上漲。
漲價(jià)依據(jù)不足
近期，在北京、上海、深圳以及少數(shù)二三線城市，出現(xiàn)了部分樓盤逆市漲價(jià)的小風(fēng)潮。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，這些已經(jīng)或宣布即將漲價(jià)的樓盤，多數(shù)是前期降價(jià)幅度較大、且取得較好銷售業(yè)績的樓盤。也就是說，這些樓盤漲價(jià)是想把價(jià)格拉回到與其周邊區(qū)域持平的水平。
值得注意的是，這些樓盤宣布漲價(jià)，是在今年1、2月份樓市成交量大幅增長這一背景下進(jìn)行的。這種行為給了消費(fèi)者趁樓市回暖而漲價(jià)的感覺。而確有部分專家和開發(fā)商一起宣稱樓市已經(jīng)或即將全面回暖，為樓盤漲價(jià)造勢。
但是，從最近一周的反映看，漲價(jià)遭遇到了全面聲討，連眾多業(yè)內(nèi)人士也不贊成此時(shí)漲價(jià)。此輪開發(fā)商小范圍的短暫漲價(jià)，因其虛幻性和背離現(xiàn)實(shí)，而被業(yè)內(nèi)資深專家稱為“漲價(jià)泡沫”。
21世紀(jì)不動產(chǎn)高級分析師孟奇也認(rèn)為，目前房價(jià)上漲嚴(yán)重缺乏現(xiàn)實(shí)依據(jù)。首先是宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)背景均不支持房價(jià)上漲。宏觀經(jīng)濟(jì)尚未企穩(wěn)，房地產(chǎn)市場僅僅是剛自去年四季度的慘淡成交后有所恢復(fù)。其次，1、2月成交量的大幅增長，主要是2008年被壓抑的住房需求，在救市政策激發(fā)下的一種集中釋放，它并不表明住房消費(fèi)的全面回暖。第三，房價(jià)調(diào)整是否已經(jīng)到底，沒有充足證據(jù)。
孟奇提醒，如果價(jià)格是左右銷售業(yè)績的主要因素，那么，少數(shù)前期因?yàn)榇蠓祪r(jià)而銷售相對火爆的樓盤，很可能因?yàn)榇蠓忍醿r(jià)而遭遇銷售大滑坡。這對于現(xiàn)金流尤其重要的開發(fā)商來說，并不是一種最優(yōu)選擇。
市場回暖需價(jià)格穩(wěn)定
在售樓盤漲價(jià)，最可能引發(fā)的一種現(xiàn)象，也是開發(fā)商最不愿意看到的現(xiàn)象，就是破壞剛剛呈現(xiàn)的成交量回暖的大好形勢，而導(dǎo)致新的觀望情緒形成。觀望回潮，勢必延長房地產(chǎn)市場的調(diào)整期，加劇行業(yè)陣痛。實(shí)際上這也是為什么連許多業(yè)內(nèi)人士都不贊成此時(shí)漲價(jià)的重要原因。
既然房價(jià)上漲既缺乏現(xiàn)實(shí)依據(jù)和內(nèi)在動力，又招致全面聲討，樓市觀望又是各方面都不愿意看到的局面，那么，房價(jià)的穩(wěn)定或小幅調(diào)整將更有利于行情的展開。
孟奇也認(rèn)同房價(jià)下跌更有利于促進(jìn)成交的觀點(diǎn)。這也是21世紀(jì)不動產(chǎn)在很多區(qū)域城市監(jiān)測到的一種客觀現(xiàn)象。每當(dāng)一個(gè)樓盤價(jià)格降到一定幅度，總能吸引部分購房者入市，這一方面說明前期房價(jià)確實(shí)太高，另一方面也說明樓市的剛性需求一直是存在的。
由于新房市場的不穩(wěn)定，包括少數(shù)在售樓盤的漲價(jià)及其引發(fā)的疑惑和觀望，新房價(jià)格的波動，新房市場預(yù)期的不確定，在一定程度上促使一批購房者選擇了二手房。去年二手房價(jià)格調(diào)整幅度比新房大，也使得二手房價(jià)更有吸引力。從目前情況看，無論新建商品房市場下半年變化趨勢如何，二手房市場的成交量都會呈良性增長的態(tài)勢。
樓市將先于經(jīng)濟(jì)回暖
全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會副主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧和全國政協(xié)委員、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所所長賀強(qiáng)均認(rèn)為，我國經(jīng)濟(jì)仍有望在全球?qū)崿F(xiàn)率先復(fù)蘇，今年下半年見底。中國宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會秘書長王建也認(rèn)為，我國經(jīng)濟(jì)將于2009年第四季度走出低谷，呈現(xiàn)強(qiáng)勁反彈。
如果主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家的判斷成真，那么，作為對經(jīng)濟(jì)景氣最敏感的房地產(chǎn)業(yè)，將會在此輪反彈中起引導(dǎo)作用，即房地產(chǎn)先于經(jīng)濟(jì)回暖。
據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)北京、上海、深圳、廣州等城市的監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，新房和二手房的成交量進(jìn)入3月份以后，仍呈穩(wěn)定增長態(tài)勢。
孟奇認(rèn)為，今年1~2月并延續(xù)到3月，北京、上海、深圳、杭州等地的二手房市場，成交量連續(xù)大幅增長，透露出了意味深長的跡象。
其一，多個(gè)城市二手房的突然回暖，或者說“小陽春”，是以成交量大增體現(xiàn)，而非房價(jià)的上漲。而在二手房市場，成交量的重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于交易價(jià)格。
其二，此次以成交量為標(biāo)志的大幅增長，并非單個(gè)城市所特有，而是幾大一線城市均同步上揚(yáng)。而大城市的二手房市場在全國往往是有方向標(biāo)意義的。
其三，此輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整，是從一線城市開始的，而且是從二手房市場開始的。二手房是整個(gè)房地產(chǎn)市場感應(yīng)最敏銳的部分，這是否是一種春天潮汐來臨的訊息？
孟奇說，深圳是全國率先調(diào)整的城市，亦即是說，深圳二手房市場在全國最早進(jìn)入調(diào)整。21世紀(jì)不動產(chǎn)通過對深圳二手房市場的長期觀察、監(jiān)測，種種跡象表明，深圳二手房市場已經(jīng)發(fā)出見底信號。
如果深圳整個(gè)房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本見底或即將見底的推論成立，那么，可以相信上海、北京房地產(chǎn)市場見底的時(shí)間也不會很久了。當(dāng)然，這些地方樓市的回暖，也應(yīng)以二手房為先行指標(biāo)。
