在經(jīng)濟下行時，人們自然很關(guān)專注大宗商品價格的底步，于是，一些貌似地產(chǎn)專家的人紛紛跳將出來，對房價的底步進行一些不著邊際的胡亂猜測，有的說是今年5月，有的說是年中，有的說是明年。今年春節(jié)前，我和一批專家們在中央電視臺制作大型春節(jié)財經(jīng)節(jié)目《經(jīng)濟與法辯辯辯》時， 賈臥龍 博士就信誓旦旦的說，上半年見底，下半年回暖?，F(xiàn)在，馬上要進入三月，底在哪兒，沒有誰說的清。

預(yù)測底部本來就是一件很荒唐的事，因為中國太大，各個區(qū)域城市之間差異化程度比較高，無法用準(zhǔn)確的時間來判定中國房價的底部，所以，我們只能根據(jù)宏觀經(jīng)濟狀態(tài)，依據(jù)價值規(guī)律，對底部出現(xiàn)的特征予以確認，而不是一味推測底部出現(xiàn)的時間。

其實，底部要出現(xiàn)是很簡單的事，只要沒有發(fā)生需求的群體從現(xiàn)在起堅持三個月不買樓，底部肯定就會出現(xiàn)，但這樣做是不現(xiàn)實的，就像開發(fā)商不可能逼著老百姓去買樓一樣，我們也不能為了實現(xiàn)房價盡快探底而動員大家都不買樓。最近有學(xué)者建議，要求國務(wù)院出面一次性把房價降到底，同樣是書生意氣，根本不可能，因為國務(wù)院各個部門面對70個大中城市不同的狀態(tài)，要做出一個統(tǒng)一的有違市場價值規(guī)律的決定，全世界都沒有先例。

房價不能探底，成交量就無法放大，這是擺在我們面前一件十分緊迫的事。從各個城市近期有些成交量放大的情況來看，根本沒有達到正常年份的正常成交水準(zhǔn)，比方說上海，現(xiàn)在一天的成交已經(jīng)突破了500多套，與前期的200多套相比，可謂翻了一番，但與正常年份這個季節(jié)的成交量1000套左右相比，僅僅只是一半。深圳、北京、廣州同樣如此。奇怪的是，成交量只是剛剛有所回升，遠遠還沒有達到正常年份的成交水平，市場上就有捂盤、漲價的傳聞，我相信這完全是個噱頭，這個時侯如果開發(fā)商膽敢集體捂盤、漲價，就是把自己送上絕路。

盡管如此，不排除我們可以針對房價底部特征做一些猜想，也許能增強我們對市場的判斷力。當(dāng)然，首先是宏觀經(jīng)濟的基本狀態(tài)與房價底部的關(guān)系。

不要指望十大振興規(guī)劃和10萬億的投資計劃，能夠在較短的時期內(nèi)發(fā)揮效應(yīng)。4萬億也好，還是近期的10萬億也罷，都填不滿中國經(jīng)濟的窟窿。產(chǎn)業(yè)均衡一旦被打破，要重新恢復(fù)不是資金能解決的，還需要市場的內(nèi)在調(diào)整，需要全社會上上下下的一致努力，需要全體民眾的萬眾一心。任何時候，忽視民眾的力量都是極其愚蠢的行為。前幾年，我們之所以打破了產(chǎn)業(yè)的均衡狀態(tài)，讓壟斷的產(chǎn)業(yè)變得強勢，而讓競爭的產(chǎn)業(yè)走向衰亡，其主要原因就是被官商和權(quán)貴控制了資本，對剛剛興起的中產(chǎn)階層進行了全面的絞殺，我們忽視的是，大量的中產(chǎn)階層都是崛起于普通民眾，中產(chǎn)階層的被絞殺，使全社會普通民眾的創(chuàng)業(yè)熱忱和奮斗激情至少倒退了十年，并為自己的前景感到深深的憂慮。在這種情況下，政府的單方面想法往往是一廂情愿，比方說地方政府拼命救樓市，結(jié)果是起不了什么作用。

我們依據(jù)宏觀經(jīng)濟的走向來推測房價的底部，還不能忽視的一個重要原因是，宏觀經(jīng)濟的全面振興和復(fù)蘇，不是一蹴而就的，情況好的話至少需要三年，這是中央政府確定的最長時限，那么房價探底應(yīng)該至少是三年的事，而且在這三年中還要避免發(fā)生一年以上的通縮，也就是說，在GDP保八的同時，CPI應(yīng)該維持在2%左右的增長是個合理均衡的狀態(tài)。在這個過程中，M2的增長不應(yīng)該超過16.5%，城市居民收入的增長不應(yīng)該低于10%，美元兌人民幣的匯率恢復(fù)到7元左右，中國股市開始步入慢牛，并能夠在2500點至2800點震蕩。這些指標(biāo)不出大的問題，中國70個大中城市房價大約能在三年內(nèi)見底。這三年預(yù)期中國70個大中城市的整體房價呈10%的跌幅，其中，一線城市和二線城市的大部分，每年的跌幅都在15%以上。

其次是市場層面對房價底部的形成，在宏觀經(jīng)濟保持三年向好的情況下，中國社會保障性住宅在三年內(nèi)能夠成功達到住宅供應(yīng)總量的40%以上，多層次的住宅消費市場開始形成，那么，我們就可以說，房價探底成功。如果這三年之內(nèi)，社會保障性住宅進展不大，房價是不可能成功探底的。從各個城市的具體情況來看，重要的是新房存量、日均成交量、日均房價這三大數(shù)據(jù)的對應(yīng)關(guān)系出現(xiàn)的重要變化，比方說新房存量消化速度的加快，是最能促使房價成功探底的主要因素。在一線城市和大部分二線城市，就算不再加推商品住宅的土地供應(yīng)，目前的存量新房和存量土地，三年時間也無法消化。這只是假設(shè)，因為政府不加推土地是不可能的，而加推土地只會增加供給，無法擴大需求。

就上海來說，最重要的三個數(shù)據(jù)的對比，是與正常年份的對比，而不是與2008年的同比。2008年是近六年來上海市住宅銷售最低的年份，是一個不正常的年份，如果一味的與2008年同比，看上去成交量會有增幅，但其實并不具備參考意義。就合理的比值來說，與2005年2006年相比都是合理的?；緛碚f，上海中環(huán)以外的樓盤價格會逐步回落到2006年的水準(zhǔn)，也只有回到2006年的水準(zhǔn)，日均成交量才有可能達到1000余套，而與此同時，上海的新房存量在這個價格和成交量的水平上，也會用一年的時間逐步回落到2006年的水平。這個市場狀態(tài)是比較理性和健康的，也就是我們說的成功探底。但是，房價不降，成交量上不來，則一切枉然。

第三，房價的探底還取決于中國城市居民可支付能力的提高，取決于社會保障體系的推進和民主化進程的加快。我們應(yīng)該吸取中國經(jīng)濟黃金十年的教訓(xùn)，不能只提人口紅利而不提對人口基本民生的保障，現(xiàn)在人口紅利分完了，而社會保障卻留下一地雞毛。就上海來說，直到2008年底才被迫動工興建了160萬平方米的經(jīng)濟適用房，今年又規(guī)劃了400萬平方米。而且，我們不能只提城市化而不提民主化，中國的城市化不是一二線房價昂貴的城市的城市化，因為中國的一二線城市許多已經(jīng)是規(guī)模龐大的國際化大都市，不需要再說什么城市化了，而是三四線城市的城市化；不是貪官和權(quán)貴的城市化，而是普通民眾的城市化，是民主化進程中的城市化；用城市化來忽悠中國一二線城市的房價是罔顧事實的欺騙行為。就中國目前的社會情形來說，只有推進民主化進程，才能確保城市化進程，從這個意義上來說，民主化進程的加快也是實行房價探底的一個重要的社會因素，忽視民主化進程，中國社會30多年的改革有可能葬送在貪官和權(quán)貴手上而功虧一簣。

我們對中國房價底部的三大猜想，是基于中國國情和現(xiàn)實的選擇，是建立在商品住宅開發(fā)模式不發(fā)生大的改變的情況下，是建立在宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇的前提下，也是建立在社會發(fā)展基本平穩(wěn)的情況下，因此，具有一定的可變化性。但是，無論怎么變化，未來三年中國房價調(diào)整的狀態(tài)不會改變，本質(zhì)上不會發(fā)生變化。我們期待著房價的成功探底，期待著中國經(jīng)濟的復(fù)蘇和振興，期待著中國民眾的安居樂業(yè)和社會的進步。