下午趕到國土局二層土地儲備中心招標(biāo)現(xiàn)場,真是人山人海,工作人員均帶著口罩,進(jìn)拍賣大廳的人都要進(jìn)行體溫檢測。我上次來這個拍賣大廳還是幾年前參加摩根中心項目的招標(biāo),當(dāng)年我們公司也是浩浩蕩蕩,決策層成員全體出動,還扛著我們?yōu)槟Ω行脑O(shè)計的新模型。上次是檢查身份,這次是檢查體溫,一樣的嚴(yán)格、一樣的如臨大敵。
走進(jìn)拍賣大廳,我們被安排在第二排,大廳里也是人山人海。有許多開發(fā)商我都認(rèn)識。坐在第三排的是新面孔,我上前向他(她)們問好。問他們是什么公司的。他們只告訴我:“小公司”。我們公司總裁閆巖小聲告訴我:“他們是中化方興公司的。”我說:“你們是中化集團(tuán)在香港的上市公司”。他們表情都很嚴(yán)肅。
舉牌開始了,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在拍賣之前掛牌階段就多加上8.4億元人民幣。最初舉牌時,拍賣師雷蕾把舉牌的價格區(qū)間提高到2000萬元,現(xiàn)場一片嘩然。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)更不示弱,每次都是整數(shù)報價,30億,31億,32億……來勢很猛。
最后,號稱小公司的中化方興地產(chǎn)出臺了。不管誰舉牌,他們都毫不猶豫地跟上舉牌。最后中化方興地產(chǎn)以40.6億元,地上建筑面積土地單價1.6萬元/ m2,獲得了這塊土地。媒體嘩然,今天在網(wǎng)上看到了鋪天蓋地的報道。
有兩點需要補充的是:
第一,建筑面積土地的單價是1.6萬元/ m2,而不是一些媒體報道的1.4萬元/ m2,這些媒體朋友,沒有扣除廉租房、托兒所、幼兒園和小學(xué)的面積。
第二,一般出讓合同時,付款期都是半年以上。這次是一次性付款。
拍賣的過程我就不做過多描述了。我想談一談自己對新的“地王”產(chǎn)生的看法:
第一,從參加的11家公司來看,都是中國公司,有些是在香港上市的公司,但都是紅籌和H股公司,沒有一家境外公司參加。這些現(xiàn)象均折射出全球資金對中國,對北京房地產(chǎn)市場的一些看法,說明他們對這種瘋狂拿地的舉動并不看好。
第二,一周之內(nèi),北京連續(xù)誕生了兩個“地王”。上次是“中電”的背景,這次是“中化”背景,并且房地產(chǎn)經(jīng)驗并不豐富,開發(fā)的經(jīng)驗和歷史都不長。在金融危機背景的沖擊下,國家發(fā)了大量的錢,銀行也放了大量的款。但產(chǎn)能過剩仍是全球經(jīng)濟(jì)的主流,這些錢不可能再去投資建電子廠,建化工廠,因為這些行業(yè)產(chǎn)能已經(jīng)過剩了,只能投到房地產(chǎn),購買土地。一次性支付40多億元的確不是一個小數(shù)字。
第三,這個“地王”的產(chǎn)生,對廣渠路15號地的周邊,包括北京市的房價都有很強的向上帶動作用。目前廣渠路周邊項目房價每平方米在1.4萬元到2萬元之間,因戶型、朝向和樓層不同價格有所不同。而這次拍賣的這塊土地樓面價達(dá)到每平方米1.6萬元,已經(jīng)超出了周邊房子的平均價格。又出現(xiàn)了當(dāng)年“面粉的價格比面包的價格貴”的現(xiàn)象,結(jié)果是“面包”一定會漲價。中化方興在答記者問時說,他們測算時的售價是每平方米3萬元。
第四,政府需要馬上推出土地。2009年1—5月北京市成交房子金額是2008年的1.4倍,這個數(shù)字超過了最火爆的2007年1—5月份的成交量。如果政府不能及時推出土地來出讓,就會發(fā)生斷頓的現(xiàn)象。
在廣渠門10號地(二環(huán)邊上)成交每平方米1.5萬元時,有媒體問我北京土地市場是不是出現(xiàn)了泡沫。我回答,不能以這一塊土地為依據(jù)來判斷,因那塊地對“富力地產(chǎn)”太特殊了。但一周之內(nèi)接連出現(xiàn)兩個“地王”,尤其是昨天的廣渠路15號地(在四環(huán)邊上)成交1.6萬元/ m2時,我們可以說,北京土地市場的泡沫的確已經(jīng)出現(xiàn)了。