治理捂盤惜售，當(dāng)先補(bǔ)制度漏洞

    “捂盤惜售”自2005年以來，變成了一個(gè)異常熱鬧的詞匯。這似乎是地產(chǎn)行業(yè)特有的現(xiàn)象，在如汽車、家電等行業(yè)，你很難見到捂著貨不想賣的。就深圳近幾年的情況而言，似乎只有2008年，開發(fā)商把房子都推出來賣了，在其它時(shí)間——尤其是今年上半年，“捂盤惜售”比任何時(shí)候都瘋狂，一些去年底拿到預(yù)售證、擁有1000套以上房源的樓盤，賣到今年7月份還在推新貨。

      難道其他行業(yè)不想“捂貨惜售”？當(dāng)然不是，如果預(yù)期商品可以賣到更高的價(jià)錢，誰也不愿意把貨都拿出來賣。但奇怪的是，似乎只有地產(chǎn)商總是能夠很順利地實(shí)現(xiàn)“捂盤惜售”。

      為什么？從根本上講，似乎是因?yàn)楣?yīng)不足，房?jī)r(jià)預(yù)期看漲。但如果制度設(shè)計(jì)得好，就算開發(fā)商想捂盤惜售，也只能望洋興嘆。但不幸的是，我們現(xiàn)行的制度存在不少漏洞，給“捂盤惜售”提供可乘之機(jī)。

     首先一個(gè)漏洞是關(guān)于土地開發(fā)的管理規(guī)定：2年不開發(fā)收回。這是一個(gè)看似苛刻實(shí)則模糊的規(guī)定，其出臺(tái)這么多年來，各級(jí)地方政府幾乎沒有真正回收過多少房地產(chǎn)用地。比如，一個(gè)20萬平方米建筑面積的地塊，2年之期將滿時(shí)，開發(fā)商挖了個(gè)坑，或者是開工了3萬平方米，這算不算開工？土地能不能收回？當(dāng)然不能?；蛘哂虚_發(fā)商投訴地方政府，因你當(dāng)初賣地時(shí)承諾的市政路沒建好，導(dǎo)致不能開工，難道政府要霸王硬上弓地把土地收回？當(dāng)然也不能。如是這般幾個(gè)回合下來，市場(chǎng)上就基本上不存在開發(fā)商“故意”囤地了。而這樣的結(jié)果讓更多的開發(fā)商放心地進(jìn)行囤地惜建——這恰恰是最大的“捂盤惜售”。

      第二個(gè)制度漏洞存在于當(dāng)前的預(yù)售管理制度。最近，上海出臺(tái)了打擊“捂盤惜售”的政策，其中有兩條非常有意思的規(guī)定：一是已達(dá)到規(guī)定條件、無理由長(zhǎng)期不申請(qǐng)預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)整改；二是樓盤規(guī)模超過3萬平方米、確需分批預(yù)售的，每次申請(qǐng)面積不得少于3萬平方米。對(duì)于第一條而言，我們會(huì)感到很奇怪，因國(guó)內(nèi)有地產(chǎn)行業(yè)以來，從來只擔(dān)心開發(fā)商過早賣樓(1992-1993年就是這樣，開發(fā)商剛挖坑就想賣樓，后來國(guó)家出臺(tái)了高層須建2/3，多層須封頂才能申請(qǐng)賣樓，立意在于防范開發(fā)商“空手套白狼”以及金融風(fēng)險(xiǎn))，從來也沒想到還有開發(fā)商不愿意早點(diǎn)賣樓的。事實(shí)上，現(xiàn)在這樣的情況上海有，深圳同樣也存在——很多高層明明已經(jīng)全部封頂了，甚至在廣告中明確喊出：現(xiàn)房發(fā)售，提包即入住，但還是不去申請(qǐng)預(yù)售證。為什么？因?yàn)橹贫冉o了他們空間，他們不申請(qǐng)預(yù)售證不會(huì)受到懲罰。這樣的結(jié)果，使得他們可以通過工期的調(diào)整、晚申請(qǐng)預(yù)售證等不違法的手段，來達(dá)到“捂盤惜售”的非法目的。管理者從來只想到開發(fā)商要滿足什么條件才能賣樓，但似乎從來沒有意識(shí)到，當(dāng)樓市趨勢(shì)轉(zhuǎn)變之后，開發(fā)商們不想那么快賣樓時(shí)，又該如何通過制度去催促他們。

     此外，銷售管理上一個(gè)明顯的漏洞是，管理者從來只是被動(dòng)接受樓盤的預(yù)售申請(qǐng)，而不對(duì)其進(jìn)行必要的審查，這一點(diǎn)上海新出臺(tái)的規(guī)定里也有提及。深圳很多樓盤采取整體申請(qǐng)預(yù)售，分批發(fā)售的手段，但這一手段明顯違規(guī)。所以，近來有聰明的開發(fā)商，采取分棟報(bào)建、分棟申請(qǐng)預(yù)售以及分批發(fā)售的手段，每一棟樓多則200套，少則50套。這樣，同樣一個(gè)擁有7棟樓、1500套房源的樓盤，他可以分著賣7次，每一棟還可以再拆分成若干個(gè)“幾十套”來賣，那樣就更加瘋狂。這種類型的“捂盤惜售”，同樣也可以制造出房源供不應(yīng)求的假象。

      你有張良計(jì)，我有過墻梯，以上這些問題正應(yīng)了這句老話。而其最終的指向，都是在制度漏洞。如果這一漏洞無法得到修補(bǔ)，可以預(yù)見，即便是管理者通過嚴(yán)厲的市場(chǎng)檢查獲得暫時(shí)的規(guī)范，但痼疾依然存在，在整個(gè)地產(chǎn)趨勢(shì)向上的背景下，公眾關(guān)于遏制“捂盤惜售”的美妙渴望，可能最終仍然會(huì)淪為一場(chǎng)泡影。