歷史驚現(xiàn)：土地?zé)崤?，量?jī)r(jià)齊進(jìn)
縱觀廈門(mén)樓市多年來(lái)的跌宕起伏，最富戲劇化色彩的莫過(guò)于2007年。2007年初，成交量在高位運(yùn)行，房?jī)r(jià)扶搖直上，在歷經(jīng)7、8兩月起伏震蕩后不斷攀升，10月住宅成交均價(jià)達(dá)到峰值，高達(dá)1.16萬(wàn)元/㎡。
今年初，剛性需求與改善型需求相繼大規(guī)模入市，成交量暴漲，進(jìn)而引發(fā)了房?jī)r(jià)飆升，住宅價(jià)格自2月份觸底后進(jìn)入上升通道，6月份成交均價(jià)相比低谷漲幅已高達(dá)40%以上，再現(xiàn)了2007年中的上漲趨勢(shì)。
無(wú)獨(dú)有偶，土地市場(chǎng)也再現(xiàn)了2007年的熱度。樓市的回暖帶給了開(kāi)發(fā)商極大的信心，6月8日，廈門(mén)土地拍賣(mài)爭(zhēng)奪火熱，島內(nèi)最高樓面地價(jià)重新上萬(wàn)元，最高競(jìng)拍溢價(jià)幅度超過(guò)70%。這讓人不禁聯(lián)想到了2007年中 “地王”頻出的時(shí)代——— 住宅地塊的溢價(jià)幅度普遍超過(guò)60%，最高曾達(dá)150%。開(kāi)發(fā)商于后市估計(jì)的過(guò)分樂(lè)觀，從而造成了土地市場(chǎng)的不理性競(jìng)拍。雖然尚未達(dá)到2007年的瘋狂，但地價(jià)卻再度成為了推高房?jī)r(jià)的因素之一。
在如此相似的形勢(shì)下，我們不禁遐想，09年底的樓市走向是否會(huì)再次沿著2007年的軌跡？市場(chǎng)總是不以人們的意志為轉(zhuǎn)移，07年市場(chǎng)的急轉(zhuǎn)直下是政策的調(diào)控作用與供需雙方博弈的結(jié)果，而今這兩個(gè)重要的因素又處于何種形勢(shì)呢？
調(diào)控政策，達(dá)摩克利斯之劍
2007年，當(dāng)房?jī)r(jià)狂飆突進(jìn)的時(shí)候，“二套房貸新政”出臺(tái)一劍封喉，成交量逐漸萎靡，導(dǎo)致房?jī)r(jià)維穩(wěn)進(jìn)而下跌。調(diào)控政策猶如高懸于樓市的達(dá)摩克利斯之劍，決定著未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)。
“二套房貸政策”作為近年來(lái)政策調(diào)控市場(chǎng)最有力的手段，將對(duì)下半年樓市的發(fā)展起關(guān)鍵性的作用。該政策在經(jīng)歷了上半年的局部松動(dòng)之后，近期突然收緊。自7月6日起，福建省銀監(jiān)部門(mén)對(duì)外宣布：二套房貸政策仍嚴(yán)格按原先規(guī)定執(zhí)行,即以家庭為單位，購(gòu)房者貸款購(gòu)買(mǎi)第二套房的，即使購(gòu)房者已經(jīng)結(jié)清此前的個(gè)人住房貸款，也要執(zhí)行4成首付并將利率上浮為基準(zhǔn)利率的1.1倍。
此舉預(yù)示著政府對(duì)房市監(jiān)管再度從嚴(yán)。自二季度起，改善性需求逐漸取代了剛性需求，成為市場(chǎng)成交的主力。在這種轉(zhuǎn)變中，價(jià)格觸底回升，投資需求也入市。“二套房貸政策”收緊將從首付與貸款利率兩方面遏制投資需求的滋長(zhǎng)，更重要的是將對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生較大的影響，預(yù)示著政府一直密切監(jiān)測(cè)房?jī)r(jià)，下半年將針對(duì)房?jī)r(jià)的飆升重拾措施，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。
需求井噴，短期內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)斷檔
要看清未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)，更應(yīng)綜合考量當(dāng)前市場(chǎng)的供給與需求兩方面因素。通過(guò)對(duì)廈門(mén)市2004年-2008年歷年商品住宅實(shí)際銷(xiāo)售量進(jìn)行分析，其中2004年銷(xiāo)售量最高，達(dá)到了305.9萬(wàn)平方米。2008年最低，僅為111.9萬(wàn)平方米，平均年銷(xiāo)售量為251.6萬(wàn)平方米。而僅2009年上半年全廈商品住宅已成交240萬(wàn)平方米以上。2008年受抑制的需求在2009年得以集中釋放，從而造成市場(chǎng)成交的暴漲。
另一方面，盡管廈門(mén)市土地總體存量巨大，但2008年嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)造成全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資幅度的下降，去年全市房地產(chǎn)新開(kāi)工面積421.57萬(wàn)平方米，下降58.1%。這直接造成了2009年市場(chǎng)可售存量的大幅減少，上半年全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售量同比下降了30%以上。市場(chǎng)供應(yīng)大幅減少，加之上半年井噴的成交，必將造成下半年市場(chǎng)供應(yīng)斷檔，局部地區(qū)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。
探究未來(lái)：房?jī)r(jià)高位運(yùn)行
自07年起，廈門(mén)樓市起伏跌宕，市場(chǎng)的不斷變換始終不以人們意志為轉(zhuǎn)移，更為我們見(jiàn)證了政策調(diào)控的宏大效力。而今正當(dāng)政策調(diào)控密切其時(shí)，高懸之劍似乎即將再次作用于當(dāng)前樓市。下半年廈門(mén)樓市走勢(shì)又當(dāng)如何？
賣(mài)方
資金鏈緩解，博弈中仍處強(qiáng)勢(shì)
08年的市場(chǎng)低谷期間，多數(shù)項(xiàng)目滯銷(xiāo)難售，所幸救市政策帶來(lái)了市場(chǎng)回暖，眾開(kāi)發(fā)商的資金鏈在上半年得以緩解，平穩(wěn)度過(guò)嚴(yán)冬。于是，排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象層出不窮，讓人再度感受了房地產(chǎn)市場(chǎng)上賣(mài)方的強(qiáng)勢(shì)。當(dāng)前市場(chǎng)上，除了少數(shù)囤有高價(jià)地塊的企業(yè)仍如履薄冰外，多數(shù)開(kāi)發(fā)商均掌握了較為充裕的資金，即使面臨新的一輪市場(chǎng)低迷，亦有再度博弈的資本。且當(dāng)前市場(chǎng)新增供應(yīng)十分有限，供求關(guān)系上開(kāi)發(fā)商亦占有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，擁有更多的房?jī)r(jià)話語(yǔ)權(quán)。
從開(kāi)發(fā)商自身的資金情況，以及下半年樓市的供求情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商更為強(qiáng)勢(shì)。
買(mǎi)方
剛需出局，市場(chǎng)預(yù)期不變
08年末至09年初，“救市政策”出臺(tái)之時(shí)，基于資金狀況，房企大幅降價(jià)，正值房?jī)r(jià)的最低點(diǎn)，也是購(gòu)房者最佳入市時(shí)機(jī)，剛性需求大幅入市主宰了市場(chǎng)。此后緊隨著房?jī)r(jià)的上漲，小戶型產(chǎn)品的去化，有效的剛性需求漸受遏止，當(dāng)前樓市的買(mǎi)方已是改善型需求為主導(dǎo)。但深究改善型購(gòu)房群體組成，我們可以發(fā)現(xiàn)，因?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的不景氣以及對(duì)通貨膨脹的預(yù)期，改善型購(gòu)房群體中很大一部分人則是借助房?jī)r(jià)的回升，利用固定資產(chǎn)的保值功能，因而將手中資金用于添置房產(chǎn)，這也就成了助推房?jī)r(jià)上漲的投資性需求。緊縮的二套房貸將在很大程度上著力于投資性需求，從而防范市場(chǎng)過(guò)熱。
但以目前形勢(shì)而言，由于市場(chǎng)價(jià)格已進(jìn)入高位運(yùn)行期，下半年絕大部分剛性需求已經(jīng)退出市場(chǎng)，改善型需求仍將是市場(chǎng)的主導(dǎo)，從緊的二套房貸新政難以抑制大部分客戶的購(gòu)房熱情，市場(chǎng)預(yù)期不會(huì)發(fā)生扭轉(zhuǎn)。倘若政策繼續(xù)從嚴(yán)，諸如此前沸沸揚(yáng)揚(yáng)炒作的物業(yè)稅抑或是加緊貨幣政策，方有可能使買(mǎi)方再度進(jìn)入觀望博弈狀態(tài)。
銷(xiāo)量
歷經(jīng)火爆成交，進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行期
成交量是決定樓市健康或低迷的關(guān)鍵詞，樓市漸入低迷始于銷(xiāo)量的不濟(jì)，樓市回暖也是以其大幅上升為標(biāo)志。2007年樓市正當(dāng)巔峰之際，連番上漲的利率結(jié)合二套房貸政策的出臺(tái)，直接打擊了投資投機(jī)需求，需求的銳減造成了08年銷(xiāo)量的低迷。
而今，盡管改善需求旺盛，但市場(chǎng)可售存量的大幅減少必將造成下半年樓市出現(xiàn)短期內(nèi)有效供應(yīng)不足的現(xiàn)象。此外，由于價(jià)格已進(jìn)入高位運(yùn)行，必難以再現(xiàn)年初之瘋狂成交的現(xiàn)象。另一方面，盡管調(diào)控政策初現(xiàn)，但抑制投資性需求的發(fā)展仍有一定的滯后性。在市場(chǎng)預(yù)期尚未發(fā)生明顯變化的情況下，成交量亦不會(huì)在短期內(nèi)發(fā)生急轉(zhuǎn)直下的現(xiàn)象，下半年市場(chǎng)成交量必將處于企穩(wěn)狀態(tài)。但基于上半年累積的大幅成交，全年市場(chǎng)成交量必將超過(guò)400萬(wàn)平方米，突破五年以來(lái)的最高水平。
房?jī)r(jià)
高位運(yùn)行，局部區(qū)域仍將走高
從全國(guó)范圍而言，在流動(dòng)性泛濫、通漲預(yù)期高漲的背景下，未來(lái)至少一年之內(nèi)房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲。細(xì)觀買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈心理，不少項(xiàng)目正欲提價(jià)，當(dāng)前市場(chǎng)更向賣(mài)方傾斜。但基于縮緊的房貸政策對(duì)于廈門(mén)市場(chǎng)的影響，下半年廈門(mén)房?jī)r(jià)暴漲幅度有限，總體市場(chǎng)價(jià)格將依舊保持高位運(yùn)行的狀態(tài)。然而，局部區(qū)域供應(yīng)斷檔，供不應(yīng)求的現(xiàn)象明顯。這在很大程度上將沖抵政策的調(diào)控效應(yīng)。因此，部分區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)格仍將暴漲。
樓市，曾一度讓人激情澎湃，又一度讓人黯然神傷。它歷經(jīng)了07年的瘋狂火爆，也在蕭條慘淡的08年舉步維艱。09年初方顯全面復(fù)蘇之勢(shì)，下半年又該何去何從？讓我們拭目以待。
