前幾天，SOHO董事長潘石屹拋出房產(chǎn)業(yè)“百日內(nèi)將有劇變”的說法，引起強烈反響。上周五，潘石屹在博客上再次“發(fā)炮”稱，“大部分房地產(chǎn)公司的財務狀況不容樂觀”?！鞠嚓P閱讀：潘石屹“百日內(nèi)行業(yè)將有劇變”的內(nèi)在邏輯更值關注 】

立即變現(xiàn)償債能力不足

潘石屹在博客中表示，在去年和前年經(jīng)濟高潮時期，大家喜歡用土地儲備的數(shù)量來衡量房地產(chǎn)公司的實力和規(guī)模。但今天，在全球經(jīng)濟衰退和國內(nèi)貨幣從緊的雙重壓力下，則需要做好“過冬”的準備。評價一家房地產(chǎn)公司的指標隨之要發(fā)生變化，大家更看重的應該是企業(yè)的現(xiàn)金量和存款量有多大、負債率有多高，以及速動比率等指標。

“公司同事在過去一段時間認真研究了每家上市房地產(chǎn)公司的財務數(shù)據(jù)，從分析的結果來看，情況不容樂觀?！迸耸俦硎?，比如最能夠反映企業(yè)立即償債能力的速動比率，一般是1至2之間是合理，但現(xiàn)在中國絕大部分上市房地產(chǎn)公司的速動比率都小于1。

“從財務狀況上看，速動比率是一個很重要指標，它指的是一個企業(yè)立即變現(xiàn)償還流動負債的能力，如果速動比率非常低，這樣的企業(yè)資金鏈條就很緊張，難以經(jīng)得起資金緊縮對他們帶來的風險考驗?！迸耸僭诓┛椭袑懙馈?/P>

房產(chǎn)公司普遍負債率高

“上市公司的財務報表是公開的，非上市公司的財務狀況無從了解，但總體來說，上市公司的財務狀況要比非上市公司好。通過我們對上市房地產(chǎn)公司財務狀況的分析，看到目前普遍的情況是：負債率高，現(xiàn)金和銀行存款少?！迸耸俜Q，目前國內(nèi)外經(jīng)濟形勢引起了資本市場的緊張，受此影響最大的房地產(chǎn)企業(yè)是那些前兩年過分擴張、圈地、當?shù)赝醯钠髽I(yè)。這些企業(yè)一般都在沿海開放城市，西部城市很少。

他認為，雖然房產(chǎn)商融資環(huán)境困難，但對房地產(chǎn)市場的影響還應該是下一步的事情。潘石屹在此不同意“拐點”的說法。

房子供應減少需求下跌

潘石屹認為，由于資金鏈條非常緊張，一部分房地產(chǎn)企業(yè)可能會采用降價的方式回籠資金。但有許多在2007年圈了大量土地的開發(fā)商，他們手中絕大多數(shù)的資產(chǎn)是土地，而不是房子，即使想低價銷售房子，目前手頭還沒有房源。資金的緊張會引起市場上房子供應量的減少。同時，因為按揭的從緊，需求也可能會下跌。

潘石屹認為，在未來幾個月，調(diào)整和變化主要會發(fā)生在房地產(chǎn)企業(yè)之間，房地產(chǎn)企業(yè)需要調(diào)整它們各自的規(guī)模。

業(yè)界觀點

“降價是開發(fā)商的唯一出路”

昨日，復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示：“適當降價，是今年開發(fā)商的唯一出路?！币烧J為，雖然近期的部分新推房源還處于價格上升通道。但是，只有當價格達到市場能夠接受的程度，才會有更多的成交量。對于降價幅度，尹伯成認為，去年年初至今，上海房地產(chǎn)的價格平均上升約20%-30%，部分項目甚至上升50%。今年上海房價有可能會下降10%左右。

無獨有偶，昨日，上海漢宇物業(yè)代理有限公司董事總經(jīng)理施宏睿亦向《每日經(jīng)濟新聞》表示，為了增加現(xiàn)金回流，更多的地產(chǎn)公司會在銷售價格方面做出讓步。“今年的房地產(chǎn)價格會穩(wěn)字當頭?！笔┖觐ＵJ為，房地產(chǎn)正常的運作要有資金這個支撐點。企業(yè)要繳納的稅金、開發(fā)過程中所需的更多的資金流量，讓更多的開發(fā)商將資金渴求集中于融資和銷售。而當銷售中遇到問題時，影響到資金回流，中小開發(fā)商便會出現(xiàn)資金斷層。

尹伯成表示，隨著貨幣政策從緊、銷售情況不容樂觀，很多房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金回流很慢，從而掐斷了資金來路，而中小開發(fā)商的壓力會更大。施宏睿也稱，“約有20%-25%的中小開發(fā)商將會受不了而離場。”