運(yùn)用金融杠桿調(diào)控樓市可謂立竿見(jiàn)影，2008年信貸緊縮開(kāi)發(fā)商“斷奶”也歷歷在目，盡管“積極貨幣政策”一再重申，但是否在此前提下，銀行信貸要向投資需求開(kāi)刀？更有人將其解讀為一種信號(hào)，瘋狂樓市即將到頂，市場(chǎng)轉(zhuǎn)折就在眼前，果真如此？
舊瓶裝新酒 滋味大不同
二套房貸的“嚴(yán)控令”呼嘯而至，此情此景與2007年調(diào)控伊始頗為相似。經(jīng)歷2008年的“寒冬”，對(duì)如何調(diào)整樓市，管理層已經(jīng)爛熟于心。加推保障性住房，限制清一色的大戶(hù)結(jié)構(gòu)；揮舞金融杠桿屢次加息、緊縮信貸；再加上打擊投資客，抑制流動(dòng)性，這一套調(diào)控樓市的組合拳儼然有幾分“胡蘿卜加大棒”的味道。而事實(shí)證明，施展下來(lái)對(duì)樓市的調(diào)控作用是明顯的，尤其是緊縮信貸嚴(yán)審貸款的“釜底抽薪”，開(kāi)發(fā)商和投資客一籌莫展。
既然金融手段成了調(diào)控樓市的“大殺器”，那么此番三令五申控制二套房貸，是否樓市又要應(yīng)聲而下？需要注意的是，此時(shí)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與兩年前已有大不同，現(xiàn)時(shí)正是對(duì)抗金融海嘯的關(guān)鍵時(shí)刻，保增長(zhǎng)促內(nèi)需是主基調(diào)。有人質(zhì)疑：貨幣投放，會(huì)否導(dǎo)致流動(dòng)性過(guò)剩，從而引發(fā)樓市和股市的泡沫；也有觀(guān)點(diǎn)流傳：通貨膨脹即將到來(lái)，投身不動(dòng)產(chǎn)是最佳選擇，甚至開(kāi)發(fā)商振臂高呼“拯救現(xiàn)金更待何時(shí)”。但是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局本月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增長(zhǎng)7．9％，增速比一季度加快1．8個(gè)百分點(diǎn)，這也是這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)自2007年三季度以來(lái)同比增速連續(xù)七個(gè)季度回落后的首次加速。二季度經(jīng)濟(jì)增速的明顯加快，使得上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)同比增速達(dá)到7．1％。換而言之，在樓市財(cái)丁兩旺、股市紅肥綠瘦的直接拉動(dòng)下，距離年初定下的“保8”仍有一步之遙。毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是拉動(dòng)內(nèi)需的“主戰(zhàn)場(chǎng)”。
事實(shí)上，受此番二套房貸“嚴(yán)控令”影響最大的莫過(guò)于投資客，但是在左右樓市上漲的因素中，投資熱錢(qián)僅僅是其中之一。信貸增量、土地供應(yīng)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)甚至房地產(chǎn)企業(yè)的品牌策略和營(yíng)銷(xiāo)技巧，都扮演著推動(dòng)樓市上行的重要角色。例如巨量貨幣投放緩解了開(kāi)發(fā)商降價(jià)壓力；而深圳今年商品房用地及保障房用地，要比去年減少近四成，這也引發(fā)了業(yè)內(nèi)在供需平衡角度上的擔(dān)憂(yōu)。況且“二套房需四成首付”早就有之，不過(guò)是特殊時(shí)期酌情放寬，眼下重新勒緊而已。調(diào)控意義已是今非昔比。
棒殺炒家：治標(biāo)不治本
寄希望于“二套房貸收緊”來(lái)平抑市場(chǎng)，徹底的解決目前深圳樓市成交暴漲、房?jī)r(jià)瘋狂的問(wèn)題，有點(diǎn)不現(xiàn)實(shí)。
雖然市場(chǎng)上對(duì)“二套房貸收緊”政策的呼聲強(qiáng)烈，國(guó)家也適時(shí)的出臺(tái)了 “嚴(yán)控二套房貸政策”的政策。但是，此一時(shí)彼一時(shí)，2009年深圳樓市的瘋狂和2007年有著諸多的不同。
2009年的深圳樓市是從開(kāi)發(fā)商集體踏空開(kāi)始，這種踏空帶來(lái)的“供應(yīng)危機(jī)”決定了深圳樓市的火爆，也將持續(xù)支撐深圳房?jī)r(jià)的向上趨勢(shì)。與幾年前開(kāi)發(fā)量不斷上揚(yáng)不同，2008年底，許多品牌大開(kāi)發(fā)商都因?yàn)榭纯?009年的經(jīng)濟(jì)和樓市，甚至連2009年上半年的開(kāi)發(fā)計(jì)劃都不敢做。
可現(xiàn)實(shí)卻和所有的人開(kāi)了一個(gè)玩笑，金融危機(jī)下對(duì)中國(guó)的影響一夜間蕩然無(wú)存，“居者有其屋”的渴望又被促動(dòng)起來(lái)。市場(chǎng)完全超乎意料：專(zhuān)家們?cè)?jīng)憂(yōu)心忡忡的“最少需要兩年才消化完”的6萬(wàn)套深圳新房存量房，轉(zhuǎn)眼只剩下一半；二手房成交日均超600套，一舉超過(guò)歷史高點(diǎn)；房?jī)r(jià)搖搖之上萬(wàn)五，特區(qū)內(nèi)難覓兩萬(wàn)以下的樓盤(pán)。
但是，目前深圳市場(chǎng)深層次的現(xiàn)狀是：存量房銳減、土地出讓暫停、新盤(pán)建設(shè)緩慢的多重重壓將市場(chǎng)帶入一個(gè)“供求關(guān)系緊張推動(dòng)房?jī)r(jià)向上”的軌道：高高的需求，低低的供給。
在供應(yīng)上：存量房半年消化一半，市場(chǎng)短期供應(yīng)告急；因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商對(duì)2009年樓市看空，導(dǎo)致市場(chǎng)中期供應(yīng)幾乎斷檔；市場(chǎng)深圳土地出讓從減少到暫停，失去長(zhǎng)期供應(yīng)的基礎(chǔ)。在需求上：在經(jīng)濟(jì)危機(jī)與通脹通縮并存的年代，囤積固定資產(chǎn)成為財(cái)富的代名詞，銀行賬戶(hù)上的存款需要消費(fèi)掉；經(jīng)濟(jì)回暖初期，在低位低成本介入，購(gòu)房的需求明顯增加。
從這一點(diǎn)看，認(rèn)為投資客推高2009年深圳的房?jī)r(jià)的判斷很值得去反思，一個(gè)出發(fā)點(diǎn)是抑制需求的“二套房貸收緊”政策是無(wú)法解決目前的錯(cuò)誤命題的。
在某種程度上來(lái)說(shuō)，“二套房貸收緊”的再次執(zhí)行本身就是一種無(wú)奈。
